Як бути жителям тих будинків, поруч з якими почалося зведення багатоповерхового будинку, явно загрозливому комфортному і благополучному існуванню? У цьому питанні ми вирішили розібратися разом з експертами ринку нерухомості, взявши за приклад будівництво ЖК «Спаський міст» в Павшінской заплаві.
Жителі Павшінской Заплави б'ють на сполох
Чим загрожує висока щільність забудови?
Відповідь на це питання ми отримали від генерального директора компанії «Метріум Груп» Марії Литинецкой, яка позначила кілька основних негативних чинників, в цілому підтвердивши побоювання стурбованих мешканців: «У більшості випадків ущільнювальна забудова супроводжується погіршенням умов проживання для мешканців прилеглих до району будівництва будинків. По перше. істотно збільшується навантаження на транспортну інфраструктуру. При цьому майже завжди виникають і проблеми з паркінгом, так як наявні стоянки часто не здатні впоратися з додатковим обсягом машин.
По-друге. подібне будівництво в історично сформованому мікрорайоні, безумовно, впливає на спокій місцевих жителів. Будівельна техніка працює "до переможного кінця", шум практично не вщухає ні на хвилину.
По-третє. ущільнююча забудова збільшує навантаження на існуючу мережу інженерних комунікацій, що нерідко призводить до аварій і перебоїв з водо- та електропостачанням. Ще один важливий фактор впливу "ущільнення" полягає в тому, що будівництво нових об'єктів часто робить негативний вплив на конструкцію сусідніх будинків - виникають різні тріщини і дефекти, прогини бетонних плит балконів, просадка фундаменту та ін.
В результаті, житло в сусідніх будинках може подешевшати. Якщо мова йде про новобудови, то квартири зазвичай втрачають в ціні 10-15%. Представники старого житлового фонду, які й так не відрізняються високою вартістю, дешевшають на 5-10% ».
Людина і закон
Як пояснює адвокат Андрій Тваурі з «Юридичної групи адвоката Андрія Тваурі», «будь-яке будівництво передбачає отримання забудовником-замовником дозволу на будівництво, яке представляє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки (ГПЗУ) і дає забудовникові право здійснювати будівництво. Проектна документація, в свою чергу, піддається експертизі, предметом якої є оцінка відповідності проектної документації вимогам технічних регламентів, а також нормативам містобудівного проектування, які в свою чергу регулюють щільність житлової забудови. Якщо все експертизи пройдені і дозвіл отримано, то така будівництво вважається законною ».
Виходить, корпусу 9, 10, 11 мікрорайону «Спаський міст» спроектований з порушенням норм. Це і є нашим основним підставою вимог скасування будівництва ... До того ж, проект планування корпусів передбачав трьох «свічок» із загальним стилобатом. А зараз будується будинок-стіна!
Куди звертатися жителям?
Градопланіровщік, один із засновників об'єднання планувальників RUPA, член міжнародної асоціації планувальників ISOCARP Олександр Антонов розповідає: «Є в одному старому фільмі діалог ... Хлопчик, мучающийся від нерозділеного кохання, запитує старшого товариша:" Що ж мені тепер робити? "І отримує у відповідь: "Страждати! Любов - це страждання! "Так ось, життя в Московській області - це страждання. У мене є тільки одна порада жителям - продавайте свою кімнатку ... »
Юристи ж радять йти з подібною проблемою в суд. «У разі, якщо мешканці вже існуючого ЖК, розташованого в безпосередній близькості до возводимому житлового будинку, вважають, що порушуються нормативи щільності забудови або будь-які інші будівельні нормативи, вони можуть звернутися в прокуратуру з колективною заявою про перевірку законності видачі дозвільної будівельної документації, а також звернутися до Головного управління державного будівельного нагляду з вимогою зупинити будівельні роботи та усунути допущені порушення », - каже адвокат Андрій Тваур і з «Юридичної групи адвоката Андрія Тваурі».
«Норматив по щільності, очевидно, порушений в цьому проекті, - підтверджує Олександр Антонов. - Потрібно подати в суд на порушення діючих на той момент нормативів: знайти проект планування цього об'єкта, подивитися, що в проекті планування, які параметри нормативів і хто їх затверджував ».
Експертів доповнює адвокат Андрій Безрядов: «Зведення житлових будинків здійснюється на підставі дозволу на будівництво, яке видається органом місцевого самоврядування після перевірки проектної документації на відповідність Містобудівній плану. Зазначений план містить інформацію про граничні параметри дозволеного будівництва. Громадяни та юридичні особи мають право звернутися до уповноваженого органу із заявою про видачу містобудівного плану, який зобов'язані надати протягом 30 днів з моменту звернення. У разі, якщо зацікавлені особи вважають, що містобудівний план порушує їх законні інтереси, то вони мають право оскаржити його в судовому порядку ».
Очевидно тільки, що «оспорювання в судовому порядку» має стати чи не єдиною професійною діяльністю активіста. Тим більше, що статистика за страховими випадками, коли нове будівництво заважала жителям сформованих мікрорайонів, більш, ніж безрадісна.
Історії з ущільненням
Як «свіжого» приклад нового будівництва, що ущемляє інтереси жителів, експерти ринку нерухомості призводять один з корпусів ЖК Wellton Park на пр. Маршала Жукова (забудовник - компанія КРОСТ), який був побудований впритул до одного з будинків, розташованих в даному районі. На жаль, в даному випадку невідома реакція жителів - можливо, вона і була, але не потрапила у відкриті джерела.
Втім, пізніше від такого рішення відмовилися: за будинок заступилося архітектурне співтовариство, що написала відкритого листа з проханням зберегти унікальну будівлю як «портрет епохи». До того ж, як запевняли фахівці, при демонтажі верхніх поверхів хмарочоса, може постраждати вся будівля.
А ось іншому будинку «Дон-Строй» в Філіпповському провулку пощастило менше: його верхні два поверхи були знесені.
Ми запитали експертів, яка міжнародна практика по вирішенню подібних ситуацій в західних країнах. Адвокат Андрій Тваурі зазначив, що «щільність забудови в деяких європейських містах досягає 80-90%. Порушення норм щільності забудови допускаються вкрай рідко, з огляду на налагодженої дозвільної та контролюючої системи ».
Коли вона буде налагоджена у нас - питання, на який, ймовірно, зараз дати відповідь не зможе ніхто. Тому все, що залишається жителям - починати розбиратися в законодавстві і відстоювати свої права в судах.
Підземний паркінг? Він на 400 місць, а квартир планує 1414. І Ви ще сподіваєтеся щось в оренду примудритися там взяти. А вже на територію РК точно нікого не пустять, вводиться нова система розпізнання автономерів. Тобто Вас влаштовує, шановний Serg, більше 1000 машин жителі СМ, які будуть загороджувати і без того вузький в'їзд в ПП?
PS: Що добре для девелопера при продажах - може бути погано для жителя потім, в силу негативу оточуючих. Якщо коротко.