Будемо виходити з посилки, що ваш договір складено юридично грамотно із зазначенням всіх термінів, обов'язків і відповідальності сторін. В такому випадку дуже велика ймовірність, що проблема невчасної здачі будинку вирішиться на вашу користь.
Для початку визначимося з поняттями: слід розрізняти терміни "здачі будинку в експлуатацію" і "передачі об'єкту пайового будівництва учаснику". Правом для нарахування неустойки служить зрив саме другого терміну - безпосередньої здачі житла за актом прийому-передачі. У договорі про пайове будівництво прописуються обидва терміни, і забудовник зазвичай залишає між ними вікно в 3-9 місяців для вирішення можливих будівельних або бюрократичних проблем. Відповідальність за недотримання термінів забудовник несе на наступний день після прописаної в договорі дати передачі житла пайовик.
У забудовника є право переносити дату здачі будинку, якщо на те є певні причини. У цьому випадку він зобов'язаний не пізніше, ніж за два місяці до зазначеного в договорі терміну здачі будинку повідомити пайовиків і надіслати угоду для підписання із зазначенням причин відстрочки (в договорах часто прописується право забудовника кілька разів переносити цей термін). Треба знати, що не завжди затримка термінів передачі квартири означає недобросовісність забудовника і його спробу обдурити вас. Важливо врахувати причини затримки готовності будинку. Якщо забудовник попросив додатковий час для вдосконалення проекту, наприклад, для розвитку інфраструктури, то можливо варто і почекати кілька місяців, зате в результаті отримаєте стоянку біля будинку і дитячий майданчик поруч.
Якщо ж забудовник без узгодження перенесення і інших повідомлень просто зриває терміни прийому квартири, то саме час вимагати у нього неустойку.
КРОК 1. Претензія забудовнику про виплату неустойки
Ви маєте право вимагати від компанії виплату неустойки в розмірі 1/150 від ставки рефінансування ЦБ РФ від загальної суми житла за договором за кожний день прострочення. Формула розрахунку має такий вигляд:
Наприклад, якщо внесена вами сума за квартиру 3 млн. Рублів, то забудовник повинен виплачувати неустойку в розмірі 1650 руб. за кожен день прострочення (при поточній ставці рефінансування 8,25%).
Вимога про виплату неустойки оформляємо в формі претензії, в документі повинні бути вказані номер договору про пайове будівництво, опис ситуації, що склалася із зазначенням про невиконання забудовником умов договору, законна підстава (214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...") і терміни відшкодування неустойки . До вимоги слід додати розрахунок стягуваної суми, а також реквізити вашого розрахункового рахунку, куди забудовник повинен переводити гроші.
Вам необхідно підтвердити факт отримання забудовником претензії. Тому документ краще відправити рекомендованим листом поштою. В такому випадку у вас буде повідомлення про отримання. Або ж вручите вимога власноруч, щоб на другому (вашому) екземплярі був поставлений штамп з номером і датою вхідної кореспонденції.
КРОК 2. Заява в суд
У разі відсутності реакції від забудовника в зазначені терміни або негативної відповіді - подаємо заяву до суду.
Необхідні документи для подачі позову:
- позовну заяву, де описується ситуація порушення договору, ваші претензії і вимоги до забудовника + копія заяви для відповідача;
- претензія забудовнику. До документа повинен бути доданий поштове повідомленням про вручення або бути присутнім штамп про отримання;
- відповідь забудовника на претензію (якщо такий є);
- копія договору участі в пайовому будівництві;
- квитанції, що підтверджують факт оплати за договором;
- розрахунок неустойки;
- копія вашого паспорта;
- інші документи у справі.
Треба знати, що ви також має право вимагати від забудовника грошову компенсацію за оренду житла, яке ви змушені були знімати через зрив термінів здачі будинку і неможливості заселитися в свою квартиру. Крім того, можете включити в суму стягнення вартість оплати послуг агентства нерухомості з пошуку житла, а також моральну компенсацію за заподіяні незручності і т.д. Зрозуміло, всі квитанції про сплачені суми за оренду квартири і договір найму повинні бути додані до позову.
Суд зазвичай стоїть на боці обманутого пайовика і ухвала має бути винесена, як правило, в його користь. Швидше за все, рішенням суду компенсується не вся розрахункова сума, але якщо мала місце тривала прострочення, пайовик цілком може повернути до 20% і більше від повної вартості квартири. Єдиний момент - суд має право звільнити забудовника від виплати неустойки, якщо він доведе, що своєчасна здача будинку виявилася нездійсненною в силу надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин (згідно ч.3 ст.401 ГК РФ). До таких обставин відносяться стихійні лиха, наприклад затоплення будмайданчика і інші надзвичайні ситуації на кшталт падіння баштового крана. Незалежних від забудовника є також випадок відкликання у нього дозволу на будівництво цього об'єкта.
Крім заяви в суд можна подати письмові скарги на забудовника в Росспоживнагляд і прокуратуру за зрив термінів будівництва. Ці інстанції теж уповноважені залучити забудовника до відповідальності.
КРОК 3. Розірвання договору із забудовником
У ситуації, що склалася несвоєчасної здачі будинку в експлуатацію ви маєте законні підстави для розірвання договору із забудовником в односторонньому порядку. У цьому випадку компанія-забудовник зобов'язана відшкодувати повну суму внесених коштів протягом 20 днів після отримання вашого повідомлення. До того ж, забудовник зобов'язаний виплатити відсотки за кожен день використання цієї суми.
Розірвання договору - це крайній захід, до якої резонно вдаватися в останню чергу. Наприклад, якщо будівництво об'єкта "заморожується" і всі роботи призупинені без вагомих причин, а перспективи їх відновлення невизначені.