Брати в гроші в борг і надавати своє майно в заставу люди навчилися ще в стародавні часи. Стародавні греки забезпечували відповідальність боржника перед кредитором своєю землею. На межі земельної ділянки позичальника встановлювали стовп з написом, яка свідчила, що ця земля забезпечує борг. Такий стовп і називався "іпотекою", в перекладі з давньогрецької - "підпора", "підстава". На даний момент позначення застави набуло інші форми - реєстрацію відомостей про обтяження (іпотеки) здійснює реєструючий орган, а "стовп" більше не встановлюється. Замість цього реєструючий орган, зробивши реєстрацію права власності, реєструє обтяження і може реєструвати заставну. Реєстрація заставної не є обов'язковою умовою при проведенні іпотечної угоди. але якщо кредитна організація вимагає її складання, отримати кредит без складання заставної не вийде.
Заставна - це іменний цінний папір, що засвідчує права її законного власника за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою нерухомого майна.
Обов'язковою вимога до заставної є її державна реєстрація. Всі листи заставної повинні складати єдине ціле. Вони повинні бути пронумеровані і скріплені печаткою органу, що здійснює державну реєстрацію прав. Окремі листи заставної не можуть бути предметом угод. Заставна зазвичай складається і підписується в процесі проведення іпотечної угоди і надалі передається разом з пакетом документів по іпотечній угоді на державну реєстрацію. З державної реєстрації заставну має право забирати лише представник заставодержателя на підставі довіреності. Тому, подавши заставну на реєстрацію, позичальник її побачить наступного разу тільки при знятті обтяження або при внесенні змін до умов заставної.
Права власника заставної
Власник заставної має право:
- на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без пред'явлення інших доказів існування цього зобов'язання;
- право застави на майно, обтяжене іпотекою;
- право на звернення до реєструючого органу про внесення його в якості заставодержателя до Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП).
Зобов'язаними за заставною особами є боржник по забезпеченому іпотекою зобов'язанню і заставодержатель. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, це обов'язково має бути зазначено в договорі про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону.
Роль заставної в іпотечному кредитуванні
Фактично заставна є базовим елементом, для реалізації дворівневої моделі іпотечного кредитування, яку Російська Федерація обрала як модель житлової політики. Суттю цієї моделі є продаж заставних іншим залогодержателям, які можуть залишити заставні собі або випустити на фондовий ринок цінні папери, забезпечені заставами. Таким чином забезпечується залучення грошових коштів з ринку фінансів для видачі іпотечних кредитів звичайним позичальникам. Продаж заставної для позичальника не змінює практично нічого. Позичальник письмово повідомляється про зміну заставодержателя, тобто однієї організації (банку) на іншу. Зазвичай в цьому ж повідомленні містяться і нові реквізити для здійснення щомісячних платежів.
Вимоги до змісту заставної
- слово "заставна", яке включене в назву документа;
- ім'я заставодавця і вказівку місця його реєстрації або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодавець - юридична особа;
- ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його реєстрації або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодержатель - юридична особа;
- назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
- ім'я боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка місця реєстрації боржника або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо боржник - юридична особа;
- зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки;
- зазначення терміну сплати суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці терміни і розміри платежів (план погашення боргу);
- назва і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження такого майна;
- грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека, а у випадках, якщо встановлення іпотеки є обов'язковим в силу закону, грошову оцінку майна, підтверджену висновком оцінювача;
- найменування права, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди та термін дії цього права;
- вказівка на те, що майно, яке є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;
- підпис заставодавця, а якщо він є третьою особою, також і боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню;
- відомості про державну реєстрацію іпотеки;
- зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю. У разі видачі заставної при іпотеці в силу закону включення в заставу даних, забезпечується органом, що здійснює державну реєстрацію прав.
Документ, названий "заставна", в якому відсутні будь-які із зазначених даних, не є заставної і не підлягає видачі початкового заставодержателю реєструючим органом.
Законодавством передбачено, що за угодою між заставодавцем (позичальником) і заставодержателем (кредитною організацією) у заставу можуть бути включені також інші дані і умови. На практиці текст заставної значно більш інформативний, ніж передбачений законом необхідний мінімум. Кредитні організації, розробляючи свої форми закладених намагаються максимально включити в текст умови самого кредитного договору або договору позики.
Укладач заставної несе відповідальність за збитки, що виникли в зв'язку з зазначеним невідповідністю і його усуненням.
Матеріал підготував адвокат Антон Лебедєв