В теорії загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку (для стислості будемо називати його зборами мешканців) являє собою маленький локальний парламент. Ст. 44 ЖК РФ говорить, що збори є «органом управління багатоквартирним будинком». У Житловому кодексі норму закону про загальнобудинкові збори - це статті з 44-ї по 48-ю. Кожна з них відповідає на «журналістську п'ятірку» питань: хто, що, де, коли і як, а також дає необхідні пояснення нелегкотравним юридичною мовою.
Що вирішують на загальнобудинкових зборах? (Ст. 44 ЖК РФ)
Важливо: для голосування з вищезазначених питань необхідний кворум, що нараховує мінімум 2/3 мешканців. Для будь-яких інших питань досить п'ятдесятивідсотковою кворуму.
На загальнобудинкових зборах також вирішується, хто і як буде збирати народ на подібні заходи: через інформаційні системи, особисто обходити, листом і т.д. Також вибирається формат голосування - очне або заочне.
Як проводити загальнобудинкові збори? (Ст. 45 ЖК РФ)
Загальнобудинкові збори мають свої правила і обмеження. Для початку треба зазначити, що проведення одного щорічних зборів власників житла є обов'язковим, а будь-яке інше збори буде позачерговим. Питання про те, як і коли проводити обов'язкові збори, стверджується на першому такому зібранні, а будь-який позачергове скликається з ініціативи найбільш активного власника житла. Він же, до речі, повинен і оповістити всіх мешканців мінімум за 10 днів до дня зборів - або поштою рекомендованим листом (в ЖК так і прописано, що якщо хочеш зібрати 80 квартир, то відправ сусідам 79 замовних листів - дивіться ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), або вручити їх особисто під підпис.
У листі повинно бути вказано наступне: хто ініціатор, форма зборів (очна або заочна), дата / місце / час, порядок денний, а також місце, де можна ознайомитися з додатковою інформацією про збори.
Для проведення річних зборів необхідний кворум, що нараховує мінімум 50% мешканців, однак для вирішення найважливіших питань необхідна присутність вже 2/3 усіх власників квартир, як було сказано вище. Проте, навіть неповне збори можуть обговорити найважливіші питання і придумати, що робити далі. Наприклад, в будинку, де є близько 80 квартир, навіть 40-50 чоловік можуть радикально вирішити ряд актуальних проблем: питання про музику після 23:00 або розмальованих колекторами стінах.
Хто вирішує? (Ст. 46 ЖК РФ)
Рішення по будь-яким побутовим питанням на зборах мешканців приймаються простою більшістю голосів (знову ж за винятком передбачених пунктами 1-3.1 частини 2 статті 44 ЖК РФ, за якими потрібні голоси 2/3 мешканців). Цікаво, що мешканці можуть приймати рішення тільки з тих питань, які є в порядку денному, тому пропозиції з серії «а давайте обговоримо ...» не будуть включені в підсумковий протокол і не мають ніякої сили. Але якщо раптом на зборах несподівано спливають найбільш нагальні теми, то можна вказати, що їх обговорення відбудеться на наступному засіданні.
Прийняті рішення оформляються у формі спеціальних протоколів, які потім зберігаються в офісі компанії, що управляє, а їх копії в обов'язковому порядку повинні бути вивішені в під'їзді не пізніше, ніж через 10 днів після зборів. Рішення обов'язкові для виконання всіма мешканцями, навіть тими, хто не брав участі в голосуванні. Однак якщо вони порушують права когось із власників, то ніхто не заважає звернутися до суду і анулювати прийняте на зборах мешканців рішення.
Заочне та очне голосування (ст. 47 і 48 ЖК РФ)
Вищезазначене заочне голосування може бути проведено, якщо не зібрався кворум. Порядок денний залишається тією ж самою, а ініціатор повинен оповістити мешканців про те, на які питання повинні бути дані відповіді і куди їх здати. В ідеальному варіанті власникам квартир повинні бути рознесені анкети з перерахуванням питань і трьома порожніми квадратиками для «за», «проти» і «утримався». Вибрати можна тільки один варіант, інакше документ визнають недійсним.
До анкети власники повинні докласти відомості про себе та документи, що підтверджують право власності голосуючого. Якщо ви живете в квартирі, яка записана, припустимо, на бабусю з Сургута, то голосувати ви не маєте права: не власник же.
Очне голосування - процедура нехитра. Власник житла може прийти голосувати особисто, а може відправити і свого представника, але така передача прав повинна бути оформлена або у нотаріуса, або самостійно через просту письмову довіреність. Проголосувати за порядок денний можна усно або письмово в залежності від того, який спосіб вибрали організатори зборів.
Примітний пункт 3 ст. 48 ЖК РФ. який говорить, що кількість голосів власника пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку. Тобто чим більше площа і кількість його квартир, тим більше голосів має власник (очевидно, що саме цей пункт може перевернути все голосування з ніг на голову і серйозно ускладнити життя його ініціаторам, якщо вони задумають слідувати букві закону).