У даній статті ми розглянемо одну з найболючіших ситуацій, з якою стикається Замовник будівництва, а саме: з вимушеною зміною Генерального підрядника на різних етапах будівництва.
Тема ця велика і багатогранна, нами ж буде розглянутий випадок, коли між Забудовником та Генеральним підрядником прийнято рішення про розірвання Договору без судових розглядів. З огляду на специфіку діяльності нашої компанії, я буду робити упор на власний досвід в подібній ситуації, розглядаючи приклади, пов'язані з фінальним взаєморозрахунків, оцінкою якості виконаних раніше робіт і відсутністю повного комплекту виконавчої документації.
Нормальні відносини з Генеральним підрядником повинні будуватися за принципом: «Готуйся до розлучення, стоячи перед вівтарем».
Саме тому дуже важливою частиною побудови відносин між Замовником та Підрядником є розробка і підписання Договору на виконання будівельно-монтажних робіт. Кожна нижчевикладена ситуація повинна бути очікувана Замовником ще до її виникнення і відображена в Договорі.
Отже, одне з головних питань, само собою, пов'язаний з остаточними взаєморозрахунків.
Генеральний підрядник завжди буде заявляти обсяги, що перевищують фактично виконані. Це даність, і приймати її необхідно як щось очевидне. З позиції Генерального підрядника, в подібних конфліктних ситуаціях втрачати вже нічого: будівельників багато, і навряд чи він коли-небудь отримає від Замовника об'єкти в майбутньому, тому якщо вже і йти, так йти «красиво». Дана ситуація повинна вирішуватися на підставі невід'ємної частини будь-якого Договору, а саме - кошторису.
Розглянемо, з якими кошторисами працюють Забудовники.
Перший варіант: в договорі загальними словами визначається обсяг робіт і характеристики об'єкта, а вартість розраховується, виходячи з договірної вартості квадратного метра. Це найскладніша ситуація, яка відображає інтерес Забудовника до вартості будівництва квадратного метра і його продажу.
Взаєморозрахунки в даному випадку визначаються приблизною відсотковою готовністю об'єкта будівництва. В процесі будівництва дана схема цілком працює, але якщо починається суперечка про відхід з об'єкта, то така суперечка стає нескінченним, так як уявлення Підрядника і Забудовника щодо виконаних робіт завжди буде різним.
Інший приклад: у договору є кошторис як окремий додаток, але розбивка є укрупнені розрахунки, наприклад, по розділах проекту або на будівлях і спорудах. В даному випадку ситуація дещо простіша, але не багато в чому відрізняється від договірної ціни квадратного метра. Яка ж кошторис є найбільш прозорою і дозволяє максимально застерегти Замовника від переплат?
Відповідь очевидна: максимально докладна, що відображає всю графічну частину проекту і підготовлена самим Забудовником.
Чому кошторис слід готувати безпосередньо Забудовнику?
Здавалося б, якщо є зразкове розуміння вартості будівництва, а кошторис Генерального підрядника має допустиму вартість, можна підписувати договір і працювати. Однак, існує одне «але».
Дуже часто кошторису готуються не в державних розцінках, а в ринкових. тому кошторису Генерального підрядника, як правило, мають роздуту вартість перших етапів будівництва, а завершальні етапи здійснюються практично з нульовим прибутком підрядника.
Позиція будівельника гранично ясна: весь свій прибуток він отримує на перших етапах будівництва. Ризики Забудовника не менше очевидні: мало того, що Генеральний підрядник втрачає інтерес до проекту в міру його завершення, з пропорційної втратою важелів впливу на нього, та ще й після відходу Підрядників з майданчика грошей на завершення будівництва може не вистачити. На етапі закінчення освоєння планового прибутку Генпідрядник сам буде радий покинути об'єкт будівництва. Відповідно до вищевикладеного, Забудовнику необхідно готувати власний кошторис і графік фінансування з рівномірним розподілом планованої частки прибутку або, навпаки, «роздути» останні етапи. Але це вже на совісті Забудовника, та й будь-який адекватний Генеральний підрядник від цього відмовиться, боячись бути обдуреним після завершення нецікавих, з економічної точки зору, робіт.
Наступною не менш важливою складовою при зміні Генерального підрядника є оцінка якості раніше виконаних робіт. Питання навряд чи виникне в разі присутності компетентної служби будівельного контролю з самого початку будівельно-монтажних робіт. Але для наочності представимо, що будівельний контроль не має належної кваліфікації, або ж звітні дані служби будівельного контролю не викликають довіри з боку Забудовника.
Рішення про зміну Генерального підрядника приймається не за кілька днів і дуже часто займає не один місяць, отже, в разі виникнення подібного конфлікту продуктивність і якість виконання робіт з боку Генерального підрядника буде знижуватися.
Відповідно, до пошуку нових будівельників необхідно провести комплексне обстеження об'єкта незавершеного будівництва незалежної спеціалізованою компанією. По-перше, в разі виявлення грубих порушень результати обстеження можуть стати вагомим аргументом в рамках переговорів з Підрядником з метою отримання робіт, пов'язаних з усуненням зауважень, або зменшення розміру остаточного платежу. По-друге, результати обстеження будуть дуже корисні в процесі пошуку і договірної роботи з новим Генеральним підрядником.
Ну, і на завершення трохи про Виконавчу документації.
Виконавчої документації приділяється незаслужено мало уваги, і розуміння її необхідності приходить на етапі закінчення будівництва. Стежити за наявністю Виконавчої документації необхідно з самого початку будівництва, знову ж таки, силами будівельного контролю: або власного, або залученого.
На жаль, сьогоднішні реалії наочно демонструють, що практично всі компанії, що працюють на ринку будівельних послуг, відносяться до формування виконавчої документації абияк. Це підтверджується постійними зверненнями Забудовників з різних російських регіонів в нашу компанію з питаннями про об'єкти, що мають максимальну стадію готовності. При цьому вони не мають на руках жодного документального підтвердження.
Забудовнику необхідно віддавати собі звіт в тому, що, в разі припинення роботи з Генеральним підрядником і залишення ним посади з будівельного майданчика, формуванням виконавчої документації займатися ніхто не буде. Перестраховкою може стати додатковий додаток до договору, який відображає докладний реєстр виконавчої документації, яка повинна надаватися Підрядником. Робота з компетентною службою будівельного контролю також дозволить Забудовнику убезпечити себе. Саме дана служба і буде зобов'язана здійснювати щомісячну приймання виконаних обсягів робіт, але тільки після надання з боку будівельної організації повного комплекту виконавчої документації за звітний період.