Купівля-продаж Слабка ланка "альтернативних" угод з нерухомістю
Н е так давно у мене проходила покупка квартири за схемою "альтернативна" угода. І як водиться в черговий раз виникли тертя з приводу одночасної реєстрації договорів купівлі-продажу. Для вибудувана своїй аргументації почав шукати, а потім знайшов, на мій погляд цікавий матеріал в статті Володимира Маратович Фокіна, адвоката, к.ю.н., керівника адвокатського кабінету.
Власне чим і вирішив поділитися з колегами і кого зацікавить. А також уточнити Ваша думка з цього питання! Має сенс використовувати цю статтю при підписанні договору купівлі-продажу по "альтернативної" схемою чи ні?
Особливістю альтернативних угод є те, що вносить гроші покупець «першої» квартири, а отримує їх продавець «останньої» в ланцюжку квартири. Продавці квартир, що є ланками цього ланцюга, також закладають гроші (доплачувати різницю) в депозитарний рахунок на ім'я продавця останньої квартири.
Очевидно, що в такій складній ланцюжку угод кожен з її учасників бажає отримати юридичні гарантії виконання своїх інтересів в угоді. Однак, не дивлячись на явну взаємозв'язок альтернативних угод, оформляються вони окремими договорами. При цьому очевидно, що полягатиме і виконуватися такі договори повинні одночасно, і неукладення одного з договорів купівлі - продажу має приводити до неукладеним всього ланцюжка угод.
Саме роздільне оформлення договорів альтернативних угод представляє, на нашу думку, досить серйозний ризик для всіх учасників угод.
Коли договір є укладеним
Статтею 550 ЦК України встановлено, що договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Тобто кожен договір купівлі-продажу квартири в ланцюжку оформляється окремим документом.
Відповідно до п. 1 ст. 425 ГК РФ договір вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У разі, якщо договір підлягає державній реєстрації, договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України) У п. 2 ст. 558 ЦК України закріплено, що договір продажу квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Тобто до державної реєстрації договору жодна з його положень не діє, його як би не існує, він не укладено.
При проведенні альтернативної угоди в кожен договір купівлі-продажу квартири включається умова про одночасну державну реєстрацію всіх договорів. Шляхом включення цієї умови в текст кожного договору ріелтори намагаються домогтися того, щоб в разі відсутності реєстрації будь-якого договору з ланцюжка, весь ланцюжок договорів залишилася неукладеним. Однак чи буде така умова працювати?
Як було зазначено вище, жодне з положень договору не буде діяти і не стане обов'язковим для сторін до моменту державної реєстрації договору і умова про одночасну державну реєстрацію не виняток.
У разі необґрунтованого ухилення від державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири однієї з сторін єдине, що можливо зробити, це зажадати в судовому порядку прийняття рішення про державну реєстрацію договору. (П. 3 ст. 165 ЦК України)
Будь-яких інших прав і обов'язків незареєстрований договір не породжує. У зв'язку з цим, залишається відкритим питання: чи будуть діяти умови договору, які регулюють державну реєстрацію даного договору, до моменту проведення державної реєстрації, якщо договір до реєстрації вважається неукладеним?
Відкладальною і отменітельнимумовою
Договір може бути укладений під умовою. Розрізняють два види таких умов: відкладальною і отменітельним. (Пп. 1, 2 ст. 157 ЦК України)
При відкладальною умовою правовідносини сторін виникають з моменту його настання (ненастання). Для договору з отменітельнимумовою характерно, що з моменту укладення договору сторони полягають у правовому зв'язку до настання (ненастання) встановленого умови.
Події та дії, що відносяться до умов, повинні володіти певними ознаками. Як правило, виділяють наступні ознаки умов:
1. В момент здійснення операції її учасниками не повинно бути відомо, настане чи не станеться в майбутньому обставина, включене в угоду як умову.
2. Така обставина має бути можливим як юридично, так і з об'єктивних природним законам.
3. Встановлення умови повинно бути довільним. Тому не буде умовою така обставина, яке є необхідною складовою частиною самої угоди.
4. Обставина не повинно суперечити закону, основам правопорядку і моральності.
У судовій практиці немає єдиної думки на рахунок того, чи можуть розглядатися в якості умови дії учасників угоди.
Деякі суди дотримуються позиції, згідно з якою умова не повинно залежати від волі сторін.
В інших випадках суди визнають умовою дії сторін угоди. наприклад,
Відповідно до п. 3 ст. 157 ГК РФ якщо настанню умови недобросовісно перешкодила сторона, якій настання умови невигідне, то умова визнається настала.
Аналізованих нами умову про одночасну реєстрацію всіх договорів купівлі-продажу з ланцюжка альтернативних угод не може бути визнано отменітельнимумовою, так як до державної реєстрації правовідносини по угоді не виникають, отже, нічого скасовувати.
З іншого боку, можливо було б розглядати таку умову як відкладальне. Правовідносини сторін щодо угоди повинні виникнути з моменту настання умови (в нашому випадку - одночасної державної реєстрації всіх договорів). Однак, поки договір купівлі-продажу не зареєстрований, він вважається неукладеним, отже, жодне з його положень не діє, в тому числі і розглядається нами.
Як було зазначено вище, не буде умовою обставина, яке є необхідною складовою частиною самої угоди. Державна реєстрація договору по суті є однією з стадій його укладення, це юридичний факт, необхідний для початку дії договору, а не одна з умов договору.
Отже, на нашу думку, умова про одночасну державну реєстрацію не можна розглядати як отменітельное або відкладальне умова договору, та й взагалі як умова договору.
Підстави для відмови в реєстрації договору
Перелік таких підстав є вичерпним, однак умови про відмову в разі неподання до реєструючого органу одночасно всіх договорів, перерахованих в одному з пунктів договору, що підлягає реєстрації, не передбачено.
Отже, реєструючий орган не має права відмовити в реєстрації договору в разі подання на реєстрацію одного з усіх перерахованих в умовах угоди договорів.
Більш того, така умова договору створює обов'язок для реєструючого органу зареєструвати договір відповідно до цього умовою, що є неприпустимим, так як реєструючий орган не є учасником угоди.
Відповідно до п. 3 ст. 308 ГК РФ зобов'язання не створює обов'язків для осіб, які не беруть участі в ньому в якості сторін (для третіх осіб). Таким чином, розглядається умова не створює обов'язки для реєструючого органу одночасно зареєструвати всі зазначені договори, а отже, воно є неробочим.
Юридичні наслідки при неукладення одного з договорів
Уявімо, що ланцюжок договорів була підписана, в умови кожного договору включено положення про те, що всі договори цього ланцюжка повинні бути зареєстровані одночасно. Чи є які-небудь засоби захисту учасників угоди, у разі, якщо один з договорів не буде зареєстрований через наявність якої-небудь вади?
Постраждалими в даному випадку виявляться особи, які є сторонами за незареєстрованим договором.
Єдиною формою захисту таких осіб в даному випадку буде розірвання другий укладеної ними угоди.
Наприклад, громадянин А уклав два договори купівлі-продажу. По одному з них він - продавець квартири, інакше - покупець. Якщо договір на продаж квартири не був зареєстрований, він не був виконаний, отже, гроші на купівлю нової квартири А не отримав. Єдиною формою захисту його інтересів буде розірвання договору на покупку квартири.
Підставою для такого розірвання договору можна назвати істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору. (Ст. 451 ЦК України)
У разі розірвання договору в судовому порядку зацікавленій стороні потрібно буде довести наявність одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
2) зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту;
3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
4) із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Однак, виходячи з ситуації, що судової практики, слід, що довести наявність одночасно всіх перерахованих вище умов вкрай складно, у зв'язку з чим, в більшості випадків в задоволенні подібних позовних вимог відмовляють.
У зв'язку з вищевикладеним, можна зробити наступний висновок:
застереження про одночасну державну реєстрацію всіх договорів купівлі-продажу квартир не забезпечує правового захисту інтересів осіб, що беруть участь в альтернативну операцію.
Укладення попереднього договору купівлі-продажу квартир, на нашу думку, також не вирішить проблеми, що виникла, так як попередній договір укладається у формі основного договору (п. 2 ст. 429 ЦК України), тобто попередній договір також буде підлягати державній реєстрації [1] . що створить додаткові складнощі для сторін угоди.
Включення в попередній договір умови про одночасну реєстрацію всіх основних договорів купівлі-продажу вирішить єдину проблему: ця умова буде діяти до моменту державної реєстрації основних договорів. Однак це не вирішує питань, що стосуються захисту прав сторін по угоді у разі, якщо один з договорів все-таки не буде зареєстрований, а також не зобов'язує реєструючий орган здійснити одночасну реєстрацію всіх договорів.