Скільки коштує квадратний метр і скільки конкретно накручує кожен будівельник на ньому? Відповідь на це питання, напевно, хоче почути кожен покупець житла. Спеціально для «БН» в рамках Всеросійського житлового конгресу на ці питання відповів Павло Горячкин, президент Союзу інженерів-кошторисників.
- Так яка зараз реальна собівартість будівництва?
- Цінник починається приблизно з 14 тис. Рублів за квадратний метр. Наприклад, по об'єктах, де основні елементи стін виробляються на заводі, а потім йде їх монтаж, меншою ціни, ніж 14 тис. Рублів за комплект, я не бачив. Не повинно бути ілюзій, за 8 тисяч ми ніякого житла не отримаємо.
Треба розрізняти поняття. Є ціна на первинному ринку нерухомості - це та ціна, яку ми платимо як покупці житла. Є ціна собівартості, яка поділяється на будівельну та інвестиційну.
- Що включають в себе ці ціни?
- Будівельна собівартість включає будівельно-монтажні роботи і витрати, які формуються за зведено-кошторисним розрахунком. Інвестиційна собівартість - це повна собівартість для забудовника з урахуванням всіх обтяжень, які є, з урахуванням вартості землі, погоджень і так далі.
Якщо говорити про будівельну собівартості, то в середньому по Росії цей коридор можна позначити в межах від 15 до 25 тисяч, якщо ми говоримо про багатоквартирні будинки економ-класу з використанням панельних елементів або монолітних систем з найпростішими конструктивними рішеннями. В принципі це реально.
Плюс до цього ще й вартість землі - тут, звичайно, цифри різні. Москва, Санкт-Петербург - це окремий елемент, але в середньому по Росії, в великих містах з населенням від 500 тис. Середня ціна - $ 60-70, що дуже важливо.
Велика частка витрат - ще інженерна інфраструктура. У тому числі внутрішньомайданчикових. Я не кажу про магістральних мережах - це ті зовнішні мережі до «червоних ліній», до зон підключення до магістральних мереж, які, за нашим законодавством, входять у вартість об'єкта нерухомості, складають не менше 12% від собівартості.
Плюс до цього багато регіонів, де є проблеми з підключенням постійних джерел електропостачання. Хоча це зараз і регулюється, але різниця в тарифах дуже велика. Москва, Санкт-Петербург - це одне, а в регіонах за 1 кВт підключення вилка цін - від 6 до 16 тис. Рублів. Це в середньому по Росії. Можна прикинути, скільки виходить на квартиру площею 54 кв. метра виходячи з 8-12 кВт. Я не бачу, де можна заощадити.
- Добре багато говориться про нові технології в будівництві, за рахунок яких можна знизити собівартість ...
- В основному ми стрясати повітря, коли говоримо про якісь нові технології. Так, ці технології існують, вони відомі, але не завжди нові технології призводять до значної економії витрат. Навпаки, часто ці поліпшення, пов'язані з енергоефективністю будівель, приводять тільки до підвищення собівартості.
- Але можна ж говорити про те, що знизилися ціни на будматеріали, що в свою чергу знизило собівартість ...
- Який вплив будівельно-промислових матеріалів на продажну ціну житла?
- На цей рахунок є різні думки. Можна говорити, що ціна на первинному ринку формується не стільки за рахунок собівартості, скільки за рахунок ціни попиту і пропозиції. У нас є розрив, якщо ми говоримо про середню ціну на первинному ринку в місті 65-68 тис. Рублів при повній інвестиційної собівартості для забудовника близько 42 тис. Рублів за кв. метр. Я говорю не про центр міста, а про житло економ-класу. За Москві ця різниця ще більше, а в цілому ряді регіонів ця вилка вельми незначна. Наприклад, в Оренбурзькій області первинний ринок - 32 тис. Руб. але собівартість - близько 27 тис.
Далекосхідний регіон, Сибірський округ, в місті Омську взагалі можна говорити про те, що розриву немає. Ціна на первинному ринку трохи вище, ніж собівартість. Сьогодні говорити про те, що будівельники на регіональних «жирують», - таких звинувачень бути не повинно. Що стосується розумної дельти ціни, то, з урахуванням інфляції, ми вважаємо, що якщо для забудовників між продажною ціною і повною собівартістю вона становить 12-18% - це нормально. Звичайно, в Європі трохи менше, але там і інфляція менше. Тому 12-18% - це та розумна різниця для забудовника, а 8-12% - це в нинішній ситуації та розумна прибуток для будівельної організації.
Всі матеріали в розділі "Промисловість і виробництво"