Незважаючи на те, що федеральний з
На думку юрисконсульта компанії «НДВ СПб» Анастасії Солдатовой, відповідно до 214-ФЗ на сьогоднішній момент існує строго певний перелік законних способів залучення грошових коштів для будівництва об'єктів нерухомості. «Це придбання квартири за допомогою укладення договору участі в пайовому будівництві, вступ в ЖНК або ЖБК. або за допомогою емісії житлових сертифікатів, - уточнює експерт. - Однак якщо ви придбаєте нерухомість за договором цесії (відступлення по ДДУ), то дана угода також буде легітимною ». За словами Анастасії, забудовники можуть використовувати і інші схеми, які не вписуються в положення 214-ФЗ, але, тим не менше, назвати їх незаконними не можна. До таких схем, на думку експерта, можна віднести реалізацію квартири за допомогою вексельного договору або за допомогою укладення попереднього договору купівлі-продажу.
Вексельна схема продажу нерухомості має на увазі, що пайовик купує цінний папір (вексель), або грошове зобов'язання забудовника. Згодом забудовник нібито зобов'язується обміняти вексель на квартиру. Головна небезпека такої схеми полягає в тому, що в разі, якщо забудовник порушив домовленість, пайовик не має права вимагати від нього передачі квартири; власник векселя може розраховувати тільки на повернення грошей за векселем. А до цього моменту вексель цілком може знецінитися.
Договір співінвестування - це схема, при якій пайовик є лише третьою ланкою у зв'язці інвестор-замовник. Між останніми укладається договір інвестування, а пайовик виступає в якості партнера забудовника (тобто вкладає в проект власні кошти в обмін на частку в будівництві) і розділяє з ним комерційні ризики. Безпосередньо співінвестори з замовником будівельних робіт не пов'язані; девелопер-замовник несе відповідальність за хід робіт тільки перед основним інвестором. І нерідко в ролі інвестора виступає фінансова структура, афільовані з девелопером.
Тобто замовник та інвестор, по суті, гілки однієї організації, і в разі виникнення проблем з будівництвом висувати один одному взаємні претензії вони, зрозуміло, не будуть. У збитку залишиться соїнвестор, якому, до речі, і при успішному результаті справи доведеться розщедрюватися: для співінвесторів при такому розкладі встановлюються суми інвестицій на порядок вище реальної вартості нерухомості. Різниця в ціні квадратного метра на законних підставах буде вважатися доходом інвестора або готівкою, що надійшли на підставі наданих послуг із супроводу інвестиційного проекту.
Попередній договір купівлі-продажу укладається між забудовником і пайовиком і передбачає, що забудовник продасть квартиру, коли будівництво буде завершено, за укладеним окремо договором купівлі-продажу. Після підписання попереднього договору пайовик здійснює на користь забудовника «забезпечувальний платіж» (по суті, платить частину вартості квартири, якої ще немає). Ризик цієї схеми полягає в тому, що підписання попереднього договору зовсім не зобов'язує забудовника підписувати потім договір купівлі-продажу. І при виникненні спірної ситуації пайовик може лише повернути собі сплачену забудовнику суму.
На думку директора з маркетингу та продажу компанії «Лідер Груп» Віталія Виноградова, незаконним може вважатися будь-який договір, який укладається всупереч 214-ФЗ. «Однією з основних заходів, прийнятих державою, щоб убезпечити пайовиків є договір пайової участі - говорить фахівець. - Ця форма договору є додатковою гарантією для покупця ».
Чому ж забудовники, незважаючи на діючий закон, шукають можливості всіляко уникнути продажів по 214-ФЗ? Причини криються перш за все в матеріальній зацікавленості. Реєстрація договору про участь у пайовому будівництві можлива лише в тому випадку, якщо забудовник оформив і надав в Росреестр на узгодження всю необхідну документацію на ведення будівництва. Різні узгодження, початково-дозвільні документи, проектна декларація, підтвердження дозволу на будівництво - все це вимагає не тільки часу, а й значних матеріальних вкладень. Неофіційно «вирішення» питань у відповідних інстанціях може обійтися в суму, що обчислюється мільйонами доларів.
Далеко не кожен забудовник в змозі оплатити всі витрати з оформлення документів з власної кишені. Крім того, забудовнику ж необхідно отримати прибуток (тобто почати і завершити будівництво) якомога швидше, тому він зацікавлений в оперативному вирішенні бюрократичних зволікань. Для цього і потрібні гроші пайовиків.
Віталій Виноградов зазначає: «За великим рахунком ризик покупки квартири за попереднім договором рівно такий же, як за договором пайової участі або договором пайового внеску. Все питання що, де і у кого ви купуєте. Тому ризики необхідно відносити ні до форми договору, а до компанії, у якої купуєш нерухомість ».
А Віктор Осокін, член ради директорів «О2 Development», додає: «Забудовники намагаються виконувати свої зобов'язання щодо терміну здачі об'єктів, в іншому випадку постійні затримки будівництва, перенесення дати здачі і т.п. знижують довіру покупців до цієї будівельної компанії і підривають її імідж, відновити який буде досить складно ». Наприклад, факти подвійного продажу, з якими якийсь час назад стикалися покупці, зв'язалися з недобросовісними забудовниками, сьогодні мають дещо іншу природу.
«Сьогодні факти подвійного продажу
У разі ж, якщо факт подвійного продажу все-таки має місце, на думку Віталія Виноградова, можливі два варіанти розвитку подій. «Якщо випадок з подвійною продажем трапився по технічну помилку забудовника, тобто ненавмисно, то це питання вирішиться швидко, і на пайовиків така ситуація ніяк не відіб'ється. Якщо ж факт подвійного продажу навмисний, то покупцеві слід якомога швидше звернутися в прокуратуру ».
Ще один «бич» ринку нерухомості - ризик незавершення будівництва. Згідно зі статистикою, в Росії ошукані пайовики обчислюються десятками тисяч. Віктор Осокін каже: «Якщо об'єкт все-таки не може бути зданий вчасно, пайовик має право розірвати договір, при цьому по 214-ФЗ забудовник буде зобов'язаний повернути учаснику пайового будівництва грошові кошти, сплачені ним у рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними коштами в розмірі подвійної ставки рефінансування. Але в більшості випадків з учасником пайового будівництва укладається додаткова угода до договору про зміну термінів здачі ».
Згідно п.3, ст.6, 214-ФЗ, в разі, якщо будівництво не може бути завершено вчасно, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення встановленого договором терміну повинен направити дольщику пропозицію про продовження терміну передачі об'єкта (тобто пропозиція про укладення додаткової угоди). Пайовик же, в свою чергу, може це додаткова угода і не підписати, і в цьому випадку договір буде розірвано.
Сам договір пайової участі не є стовідсотковою гарантією того, що пайовик отримає свою квартиру вчасно. «Від подвійного продажу ДДУ застрахувати може, але ось ризик, пов'язаний з можливістю не одержати житло, завжди є», - говорить Віталій Виноградов. Анастасія Солдатова погоджується: «У ситуації фактичного незавершення будівництва покупець (пайовик) не зможе отримати квартиру навіть у разі укладення ДДУ».
Але додає: «Однак якщо будівництво завершено, і забудовник просто затягує передачу об'єкта нерухомості, то пайовик може скористатися наданою йому законною захистом. У пайовика є право вимагати передачі об'єкта нерухомості, в разі його повної оплати, а також право вимагати сплати неустойки (пені) в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, передбачена цією частиною неустойка (пеня) сплачується забудовником у подвійному розмірі (п.2, ст.6, 214-ФЗ) ».
Віталій Осокін зазначає: «В цілому первинний ринок житла з кожним роком покращується: клієнти стають більш вимогливими і грамотно підходять до вирішення того чи іншого питання, а забудовники в свою чергу максимально відповідально походять до дотримання зобов'язань, в тому числі і за якістю будівництва». Бере участь в становленні цивілізованого ринку новобудов і держава.
Так, сьогодні зареєстрований проект федерального закону «Про взаємне страхування цивільної відповідальності осіб, котрі приваблюють кошти для часткового будівництва багатоквартирних будинків (забудовників), за невиконання (неналежне виконання) зобов'язань за договором участі в пайовому будівництві»). Згідно із законопроектом, пропонується ввести інститут страхування цивільної відповідальності; при настанні страхового випадку пайовик отримає можливість компенсувати свої збитки з товариства взаємного страхування забудовників. Ця організація буде функціонувати на основі членства забудовників, і буде носити некомерційний характер.
Поділитися з друзями: