Останнім часом набуло популярності слово «таунхаус».
Покупцеві званий їм об'єкт представляється у вигляді райського куточка, що поєднує переваги заміського будинку і міської квартири, але оскільки в законодавстві цей термін відсутній, то під ним може ховатися все що завгодно.
Все залежить від того, як юридично буде прописаний об'єкт нерухомості в договорі. Від цього безпосередньо залежать можливості купити таунхаус в іпотеку, продати або закласти його, а також здійснювати інші значимі дії.
Як може бути оформлено таке майно?
Питання прав власності на житлові об'єкти нерухомості базуються на трьох китах російського законодавства:
- Містобудівний кодекс (ГСК РФ);
- Житловому кодексі (ЖК РФ);
- Земельному кодексі (ЗК РФ).
Перший визначає що, де, як і на якій підставі можна будувати, другий регламентує правила використання житлових приміщень і виникають при цьому правовідносини, третій регулює земельні питання.
Те, що не прописано цими основоположними документами, дозволяється в порядку, встановленому Цивільним кодексом (ЦК РФ).
При іпотеці житло підлягає заставі. Підпункт 5 пункту 1 статті 1 ЗК РФ встановлює принцип єдності долі об'єкта нерухомості і відноситься до нього земельної ділянки.
Це означає, що якщо будівля йде в заставу, то разом з ним віддається земля. При іпотеці приміщень в багатоквартирному будинку такого не відбувається.
Таунхаус може проходити за документами і як квартира, і як частина будинку, і як будинок, і як котедж. Все залежить від того, як оформив його будівництво продавець і якими частинами реалізує.
Можливо два принципово різних варіанти:
- під «будинком» розуміється квартира (приміщення);
- під цим терміном мається на увазі котедж, будинок або його частина.
У першому випадку питання по землі не виникнуть, а ось другий при іпотеці на таунхаус вимагає уважного вивчення. Всі можливі варіанти, які розглядаються нижче, так або інакше пов'язані з цими двома.
Багатоквартирний будинок
Для покупки таунхауса по іпотеці його оформлення в статусі багатоквартирного будинку - найоптимальніший варіант.
В цьому випадку окрема секція будівлі буде вважатися квартирою, а її заставу не вимагає оформлення земельних відносин.
Будинок може бути індивідуальним або багатоквартирним. Одним з ідентифікуючих ознак останнього є наявність загальних приміщень.
При цьому навіть якщо квартир всього дві, він вважається багатоквартирним з виникають з цього правилами оформлення іпотеки.
Комплект документів для її отримання буде мінімальним. Видачею кредитів під заставу квартири займається безліч банків, тому підібрати найбільш привабливі умови не складе особливих труднощів.
Індивідуальний житловий будинок
Оскільки секції таунхауса зазвичай не мають загальних приміщень, то оформити їх як квартири проблематично, тому найчастіше їх реєструють як індивідуальний житловий будинок.
В результаті на земельній ділянці утворюється кілька самостійних об'єктів, які мають спільні стіни.
Набути таунхаус в іпотеку не складе труднощів, якщо дотримані наступні правила:
- земля, на якій велося будівництво, відноситься до земель поселень;
- проведено межування і закладається секція має відноситься до неї ділянку;
- власник таунхауса отримав правовстановлюючі документи на нього.
Ділити землю в натурі, огороджуючи її високими парканами, не обов'язково, досить, щоб це відбулося за паперами.
Недотримання зазначених умов може призвести до проблем, тому покупка такої нерухомості вимагає особливої уваги до умов договору.
Нерідко секції таунхауса оформляють як частку будинку.
В цьому випадку у будівлі, що складається з житлових блоків, з'являється кілька власників. Те ж саме стосується земельної ділянки.
Іпотека на таунхауси, побудовані таким чином, теоретично можлива, але на практиці обумовлена безліччю обмежень.
Проблема полягає в наступному: співвласники мають переважне право придбання, якщо хтось із них вирішить продати свою частку, тому спочатку продавець повинен звернутися до них, отримати відмову і тільки потім пропонувати укласти угоду іншим особам.
Правильно дотримати процедуру і зафіксувати все документально можуть не всі. Причому, чим більше співвласників, тим складніше діяти.
Банкам не потрібні зайві проблеми, тому вони вважають за краще не брати в заставу частки в житлових будинках і земельних ділянках.
Єдино реальний вихід з даної ситуації - іпотека у банку прямо або побічно аффилированного із забудовником.
Назвати об'єкт можна як завгодно, в тому числі котеджем, проблема буде полягати в подальшій трактуванні цього поняття.
Законодавчо цей термін не прописаний, тому іпотечний кредит на таунхаус, пойменований в документах котеджем, взяти проблематично.
Згідно із законом всі, так чи інакше, зводиться до трьох визначальним поняттям:
- квартира в житловому багатоквартирному будинку;
- індивідуальний житловий будинок;
- частка в індивідуальному будинку.
Чим вважати котедж? Швидше за все, індивідуальним житловим будинком.
Якщо котеджем названа секція таунхауса, то його власнику належить індивідуальний житловий будинок. Якщо цим терміном пойменовано будівлю повністю, то - його частина.
У першому випадку будуть діяти правила, описані для індивідуального житлового будинку. Другий варіант (частина будинку) є найбільш ризикованим, не тільки з причин, вказаних раніше, але і тому, що їм активно користується шахраї.
Працюють вони за наступною схемою:
- отримують дозвіл на індивідуальне будівництво;
- будують фактично багатоквартирний будинок;
- продають його частками безлічі власників.
Така будова буде незаконним.
Коли обман розкривається, з'являється судове рішення про знесення будівлі, покупці залишаються без житла і грошей, а забудовник встигає сховатися.
Навіть, якщо правоохоронці спрацюють оперативно і зловлять організаторів, повернути втрачене вже не вдасться - більшу частину коштів вони вже витратили.
Умови кредитування
Популярність таунхаусів і залучення для їх придбання іпотеки зростає з кожним роком, тому цей сегмент банківських послуг постійно розширюється.
Люди хочуть отримати комфортабельне індивідуальне житло в екологічно чистих місцях, віддалених від суєти центральних районів мегаполісів, а банки прагнуть використовувати це для вилучення додаткових доходів, тому вони досить охоче йдуть на кредитування подібних об'єктів.
Його умови мало відрізняються від квартирної іпотеки.
Перешкодити цьому може наступне:
- порушення, допущені забудовником при оформленні землі та будівництві;
- неправильно обрана схема реєстрації таунхаусів;
- некомплектність документів.
Як отримати іпотеку з поганою кредитною історією? Дізнайтеся тут.
Які банки дають іпотеку на таунхауси?
У сфері кредитування будівництва таунхаусів працює досить велика кількість банків.
У числі великих фінансових інститутів можна виділити Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москви, МКБ і Юникредит.
Крім того, самі забудовники часто залучають дружні структури до фінансування проектів, робота з якими може виявитися ефективніше і привабливіше, тому що видаються продавцем документи будуть вже адаптовані до вимог конкретної кредитної організації.
Тому при бажанні придбати таунхаус в іпотеку, в першу чергу, слід поцікавитися в офісі забудовника, з яким з банків він працює.
Під конкретні проекти часто розробляються індивідуальні умови запозичення і надаються пільги, які в сукупності будуть вигідніше, ніж у визнаних лідерів іпотечного кредитування.
Ставки і відсотки
Найоптимальнішим варіантом кредитування найчастіше буває іпотека від забудовника. По суті, це продаж нерухомості в розстрочку, коли покупець набуває право користування житлом раніше, ніж повністю завершить розрахунки.
Такі варіанти у різних компаній суто індивідуальні, але зазвичай термін розрахунку по ним не перевищує двох років, а до моменту заселення повинно бути сплачено не менше 50%.
Банки зазвичай видають іпотеку за умови оплати не менше 20% вартості нерухомості.
Діючі на поточний момент умови по ключовим банкам наведені в таблиці.
Вимоги до позичальників
Вимоги банків до позичальників індивідуальні, але їх можна систематизувати за наступними критеріями:
- громадянство Російської Федерації;
- вік від 21 року до 55-60 років (найчастіше на момент завершення розрахунків);
- наявність трудового стажу (зазвичай не менше 6 місяців, іноді рік);
- кредитоспроможність (зарплата повинна бути в 2,5 рази вище місячного платежу);
- хороша кредитна історія.
Задовольняючи цим умовам, можна розраховувати на позитивне рішення при отриманні іпотечного кредиту на будинок.
Вимоги до нерухомості
Іпотека видається не будь-який об'єкт нерухомості, а задовольняє певним вимогам.
Стосовно до таунхаусів можна виділити наступні ключові моменти:
- наявність кам'яного, цементного або цегельного фундаменту;
- перекриття - залізобетонні, металеві або змішані;
- відсутність аварійного статусу;
- об'єкт повинен бути вільний від зобов'язань перед третіми особами;
- таунхаус знаходиться в регіоні розташування офісу банку.
Крім того, найчастіше вводяться обмеження по площі житла.
Якщо таунхаус оформлений як квартира, то вступають правила, що діють для них. Однокімнатна повинна бути більше 32 кв. м, двокімнатна - 41 кв. м, трикімнатна - 55 кв. м, а кухня - 5,9 кв. м.
Необхідні документи
Перелік документів для кожного банку, що видає іпотеку, індивідуальний і залежить від тієї програми, з якої виходить кредит. Можна надати менше документів, але гроші будуть видані під більш високий відсоток.
У загальному випадку комплектність документів виглядає наступним чином.
Перелік необхідних документів