Як «наварити» на покупку первинної квартири по взаємозаліком і що може перешкодити обміну старої житлоплощі на нову?
Джерело зображення: Фотобанк Лорі
Багато власників квартир на вторинному ринку замислюються, чи не змінити старе житло на новобудову: все-таки якість будівництва сьогодні вже зовсім інше, планування зручніше, в багатьох житлових комплексах пропонується дуже цікава концепція благоустрою та інфраструктури ... Але вторинний ринок сьогодні відчуває помітний дефіцит попиту, і далеко не кожному власнику вдається швидко реалізувати свою стару нерухомість. За цей час ціни в придивилася новобудові можуть вирости, а цікаві варіанти - піти з продажу. Як вдало продати старе і купити нове житло, портал MetrPrice.ru дізнався у фахівців ринку нерухомості.
Укластися в місяць
У класичному вигляді послуга trade-in на ринку квартир може бути надана за однією з давно склалися схем:
- Краткосрочнийtrade-in з фіксацією ціни. Вартість квартири в новобудові бронюється на місяць, і за цей час власнику необхідно продати своє старе житло. Щоб укластися в зазначений термін, найчастіше доводиться погоджуватися на зниження ціни свого житла.
- Без фіксації ціни. Квартира в новобудові бронюється без фіксації вартості на строк не більше трьох місяців, що підвищує шанси господаря старої квартири продати своє житло без великого дисконту. Правда, потрібно враховувати, що за цей час і ціни в новобудові можуть вирости.
Ось приклад схеми trade-in, яку сьогодні надає компанія «МІЕЛЬ-Новобудови» в житлових проектах «Домодєдово Парк» і «Новогорск Парк». «За умовами даної програми покупець квартири вносить аванс у розмірі 1% від її вартості, - розповідає генеральний директор компанії« МІЕЛЬ-Новобудови »Наталія Шаталіна. - Далі обраний об'єкт нерухомості бронюється на 3 місяці, вартість квартири фіксується. Але для укладення такого договору бронювання необхідно пред'явити підписаний договір на продаж вторинної квартири з агентством нерухомості або іншого реалізує компанією ».
Кожна десята квартира - поtrade-in
Послугу trade-in не можна назвати сильно затребуваною на ринку нерухомості, та ж іпотека сьогодні використовується набагато частіше. За словами Ірини Доброхотовой, голови ради директорів «БЕСТ-Новострой». частка угод по взаємозаліком сьогодні становить не більше 10%.
Що стосується самих забудовників, то така опція є у багатьох з них: за даними «Метріум Груп». в масовому сегменті послуга trade-in пропонується приблизно в половині проектів (49%): «Квартали 21/19», «Філі Град», «Рівер Парк», «Водний», «Горизонт», «МИР Мітіно», «Північний» , «Петро I», «Парк Легенд», «Life-Митинському Ecopark», «Домашній» і ін. у Новій Москві купити квартиру по trade-in можна в ЖК «Нові Ватутинки», «Прима-Парк», «Легенда» , «Нове Бутово», «Бутовський алеї», «Андерсен» і ще в 6 інших проектах.
Однак, незважаючи на поширеність послуги на ринку, кількість угод за цією схемою невелика. За словами керуючого партнера «Метріум Груп» Марії Литинецкой. частка таких покупок сьогодні становить близько 5-7%. Одна з причин полягає в тому, що власники вторинного житла часто завищують цінники на свої квартири. «Не всі власники згодні з тим, що забудовник встановлює на їх житло ціну, адекватну ринку, тому воліють продавати квартиру через стороннього ріелтора», - говорить експерт.
Кількість угод по trade-in в останні 2-3 роки зростає, що пояснюється зниженням платоспроможності населення. Характерно, зауважує Марія Литинецкая. що взаємозалік став зустрічатися навіть в елітному сегменті, де, здавалося б, забезпечені люди можуть собі дозволити купити житло, не продаючи старе. Це в черговий раз свідчить, що криза вплинула на всі верстви ринку.
Кого не приймуть в trade-in
Збираючись обміняти старе житло на нове, потрібно пам'ятати, що далеко не всяку вторинну квартиру візьмуть в схему взаємозаліку - у забудовників і ріелторів на цей рахунок є досить багато вимог. Наприклад, в компанії «Метріум Груп» в рамках trade-in не розглядають квартири, що знаходяться далі 20 км від МКАД, а також земельні ділянки, заміську і комерційну нерухомість. «Що цікаво, до нас надходили запити, наприклад, про продаж бізнесу з метою отримати взамін елітну квартиру», - розповідає Марія Литинецкая.
У нерухомості також повинен бути порядок з документами, вказує Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»). «Наприклад, клієнтові, який ще не встиг вступити у спадок, але вже вирішив продати успадковану квартиру, ми будемо змушені відмовити», - говорить експерт. До продажу не приймуть об'єкти, що знаходяться під арештом, мають обтяження і т.д. А ось іпотека, як один з випадків обтяження, не завадить обміняти житло за схемою trade-in.
Коли «заходити» в новобудову по trade-in?
Купувати квартиру в споруджуваному будинку, як відомо, найвигідніше на старті продажів - в цей момент вартість квадратного метра в проекті вигідно відрізняється від середньоринкового показника. Однак на даному етапі девелоперу угоди по TRADE IN зовсім нецікаві, зауважує Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»). в цей час у нього, як правило, йдуть найактивніші продажу, коли квартири купуються не тільки «для себе», а й в інвестиційних цілях. Найнижчі стартові ціни тримаються зазвичай місяць-два, відповідно, до схеми TRADE IN девелопер переходить трохи пізніше, коли спаде перший, найпотужніший, потік клієнтів.
Якщо людина продає для участі в угоді по trade-in своє єдине житло (а за даними «Метріум Груп», так надходять 70% клієнтів, які отримують цю послугу), то покупка квартири в новобудові на ранньому етапі будівництва за схемою trade-in може виявитися не такий вже вигідною. Чекати свою нову житлоплощу протягом 2-3 років на знімній квартирі буде досить затратно. Тому найкраще купувати квартиру в новобудові по trade-in приблизно за рік до здачі житлового комплексу, каже Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»).
Як і навіщо міняти нове на нове?
Цілком можливо, що після покупки квартири в споруджуваному будинку ви виявите ще більш цікавий новобуд. В такому випадку можна не чекати закінчення будівництва першого комплексу, а звернутися до забудовника, щоб продати свою квартиру з переуступки і на виручені гроші придбати іншу. «Як правило, до такому випадку фахівці відділу продажів додають квартиру клієнта в базу проекту нарівні з іншими, які продають фізособи, - пояснює Марія Литинецкая. - Це набагато ефективніше і простіше, ніж шукати покупця через рієлтора на вторинному ринку ». Тут головне, щоб ваш договір із забудовником допускав можливість продажу квартири з переуступки, зауважує Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»).
Реальні історії: три квартири за одну і вдалий розмін
Trade-in може стати допоміжним інструментом для інвестування. «У нас є клієнт, який купив за цією схемою вже три квартири, і зараз ми готуємо операцію з придбання четвертої, - Ірина Доброхотова (« БЕСТ-Новострой »). - Наш клієнт зрозумів, що вторинний ринок поки просідає і найближчі його перспективи теж не надто райдужні, і почав реалізувати через нас свої вторинні квартири і купувати новобудови. Спочатку він «поміняв» одну свою квартиру на новобудову, ще за один вторинний об'єкт вдалося купити дві квартири в споруджуваному будинку, зараз на підході четверта новобудова. Таким чином, людина, яка свого часу успішно інвестував в нерухомість, зараз вигідно перекладає гроші.
Ще запам'яталася угода, коли за одну вторинну квартиру в центрі, сім'я змогла з нашою допомогою придбати за схемою TRADE IN три (!) Квартири в новобудові ».
«У минулому році до нас звернулася клієнтка, яка вирішила обміняти свою однокімнатну квартиру і квартиру її бабусі на трикімнатну в міському кварталі« Рівер Парк », - Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). - При цьому бабуся повинна була проживати вдвох з онукою. Однак лише через шість місяців після новосілля, жінка знову звернулася до нас з проханням розміняти куплену троячку на дві окремі квартири в цьому ж проекті. Виявилося, що родичі не вжилися і вирішили роз'їхатися. У підсумку, бабуся зараз щасливо живе в однокімнатній, а її внучка - у двокімнатній квартирі. І обидві задоволені ».