Заборгованість СУ-155, колись найбільшого будівельника житла в Росії, наближається до 30 млрд руб. Щоб розплатитися, необхідно продати частину майна і продовжувати будівництва. Але продаж затягується, а роботи на багатьох майданчиках зупинені
Претензії підмосковних влади до будівництва в Долгопрудном стали «спусковим гачком» для системної кризи в компанії (Фото: Катерина Кузьміна / РБК)
Представник СУ-155 Федір Сарокваша стверджує, що група виконує всі взяті на себе зобов'язання. За його словами, про позитивні зміни в бізнесі СУ-155 можна буде судити в четвертому кварталі.
Перша помилка - залежність від держзамовлення
Основний власник СУ-155 Михайло Балакін так і не зміг створити нову ефективну бізнес-модель забудовника без держзамовлення (Фото: «РІА Новини»)
Народився в 1961 році в підмосковному Серпухові. У галузь пішов по стопах батька - професійного будівельника. У 1983 році закінчив Московський інженерно-будівельний інститут ім. Куйбишева. Кар'єру починав у тресті «Мосфундаментстрой-1» Главмосстроя, куди потрапив за розподілом. Почавши майстром, швидко просунувся до головного інженера.
Зараз, за даними Forbes, йому належить 65% групи. Імена міноритаріїв СУ-155 ніколи не розкривалися, але згідно з базою даних СПАРК, в їх числі дружина Балакіна, Марина.
При Сердюкова СУ-155 лідирувала за обсягом держзамовлення на будівництво житла для військових. У цьому компанії допомагала, зокрема, тодішня глава департаменту майнових відносин Міноборони і подруга Сердюкова Євгенія Васильєва, яка до приходу в міністерство керувала «дочкою» СУ-155 в Санкт-Петербурзі.
Друга помилка - гонитва за обсягами
Але незважаючи на відхід великих замовників, головною метою для керівництва СУ-155 так і залишалися великі обсяги будівництва, що дозволяють задіяти всі активи групи, згадує колишній співробітник Балакіна. «Виручка йшла в першу чергу на нові майданчики, ми просто не могли скорочувати темпи будівництва, адже це означало б ланцюгову реакцію, коли одне за іншим зупинилися б усі підприємства групи», - пояснює він.
Поки квартири активно продавалися, СУ-155 могла працювати за звичною схемою, але, коли продажі житла масового сегмента впали, «джерело інвестицій у Балакіна зник», вважає депутат Держдуми Олександр Хінштейн.
Третя помилка - вимушені кредитори
Третьою помилкою стала звичка СУ-155 не платити вчасно за рахунками, а також затягувати терміни здачі об'єктів, по суті, кредитуючись за рахунок постачальників, підрядників і покупців житла. «Так надходили раніше багато девелоперів, - розповідає представник компанії - виробника пластикових вікон, який співпрацював з СУ-155. - Але якщо з більшістю нам рано чи пізно вдавалося домовитися, то співробітники Балакіна погоджувалися на конструктивний діалог тільки після того, як суд вставав на нашу сторону ».
Така поведінка СУ-155 було відомо на ринку давно, але в останні роки компанія вдавалася до такої схеми роботи все частіше, каже інший партнер групи. Так, за позовом ГВСУ «Центр», що виступала підрядником проекту СУ-155 по відновленню Цхінвалі і не отримала за це 230 млн руб. були заарештовані деякі рахунки СУ-155, але повернути борг до сих пір не вдалося.
В першу чергу чиновників не влаштовувало, що фактично єдиною схемою роботи СУ-155 було використання житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). Схема продажів через ЖБК законна, але вона не дає можливості владі контролювати цільове використання грошей, забудовник може направляти їх на будівництво інших об'єктів, пояснює Хінштейн, один з ініціаторів закону про посилення вимог до ЖБК. «При цьому у забудовника, що продає через ЖБК, без укладення договорів пайової участі, немає жорстких зобов'язань перед пайовиками про терміни здачі будинку», - додає він.
«На падаючому ринку купувати активи може тільки стратегічно мислячий інвестор, впевнений у відновленні ринку в середньостроковій перспективі і повернення ліквідності. А таких сьогодні не так просто знайти », - попереджає гендиректор консалтингової компанії« Рішення »(спеціалізується на експертизі промислових підприємств) Олександр Батушанскій. Він вважає, що промисловий блок СУ-155 коштує сьогодні не дорожче 20 млрд руб. якщо враховувати торішню виручку в 36 млрд руб. ставку дисконтування в 10% і коефіцієнти, за якими торгуються публічні девелопери, також мають у своїй структурі промислові підприємства.
Великим активом групи також можна вважати земельний банк: за словами Сарокваша, землі компанії дозволяють побудувати близько 7 млн кв. м нерухомості, де знаходяться ділянки, він не уточнює. З урахуванням норм з будівництва - 20 тис. Кв. м на 1 га - земельний банк може становити близько 350 га. Якби ці землі перебували в Підмосков'ї, де за одну сотку дають близько 400 тис. Руб. за весь портфель можна було б просити приблизно 14 млрд руб. припустив гендиректор «Гео Девелопмент» (спеціалізується на оцінці землі) Максим Лещев.
Як почуває себе ринок нерухомості
Керівник «ИРН-Консалтинг» Тетяна Калюжнова
Генеральний директор «НДВ-Нерухомість» Олександр Хрустальов
«У цьому році ціни на новобудови майже не росли, збільшившись лише на 3-5%. При цьому в минулому році середній по ринку зростання склало 18%. Поки активно дорожчають тільки новобудови в залежності від стадії будівництва - на 15% і більше. Ми зараз, по суті, на дні. Повернення до активного росту станеться тільки тоді, коли відновиться зростання економіки. У цьому випадку за короткий термін ціни відіграють навіть доларове падіння і повернуться до середнього рівня в $ 5-5,5 тис. За 1 кв. м ».
Партнер девелоперської компанії «Химки Груп» Дмитро Котровскій