Тема у нас сьогодні делікатна, але життєва. Ситуації, коли за літнім одиноким власником житла доглядає сторонній чоловік, нерідкі. На знак подяки за турботу, підопічний «відписує» свого компаньйона нерухомість. Однак і власники житла, що потребують догляду, та люди, які доглядають за ними, не знають, як правильно захистити себе.
Спочатку наведемо коротку бесіду з нашою героїнею, в якій вона розповіла про своє невеликому бізнесі.
Зазвичай я роблю все по дому, готую їжу, прибирати.
Що за квартири ви отримали в результаті (к-ть кімнат, район)? Чи були в подальшому якісь проблеми, може, хтось із родичів претендував на житло?
Потім я стала доглядати за її сестрою, у якої була теж гарна квартира, метро «Сокіл», двушка. За нею я доглядала два роки. Вона була невиліковно хвора, і написала заповіт на мене і на племінника в рівних частках. Після її смерті проблем з квартирою не виникало, ми продали її, і кожен купив собі по однокімнатній.
Які домовленості з господарями існують спочатку? За якими документами і коли квартира стає вашою власністю офіційно?
Практично відразу Ольга, знаючи, що я порядна, добра людина, сказала, що напише на мене заповіт (але згодом передумала і вирішила укласти договір купівлі-продажу з обтяженням. - Прим. Ред.). Вона була самотньою, не рахуючи її старої сестри, про яку я щойно вам розповіла (вона в подальшому теж відписала квартиру мені). Ми приїхали до нотаріуса, і вона переписала на мене квартиру - оформила купчу з довічним проживанням. Все було на чесному слові і на нашому взаємній довірі. Наприклад, я знала, що її сестра не претендуватиме на свою частку у спадщині - як інвалід, вона мала на це право.
Чи знаєте ви, що існують договори ренти та довічного утримання з коштом? Чому не оформлялися такі договори?
Да знаю. Ще за життя сестра Ольги рекомендувала мене своїм літнім подругам. У деяких я працювала, але йшла, так як було багато вимог і мало гарантій, що квартиру оформлять на мене. Як правило, люди за життя, як важко б вони і смертельно не були хворі, бояться розлучатися зі своїм житлом. Складно бути живою і розуміти, що це вже не твоє. Плюс я сама не особливо хотіла укладати договір, в якому прописувалися б тяжеловиполнімие умови. Наприклад, може бути прописано, що я зобов'язана щомісячно виплачувати якісь суми.
Буває, люди, що потребують догляду, укладають договір з фірмою. Але багато людей похилого віку бояться, що їх обдурять.
Ви зараз за кимось доглядаєте?
Так, зараз я доглядаю за жінкою, яка побоюється укладати будь-які договори. І я працюю просто за чесне слово. Заповіт є, але його в будь-який момент можна переписати.
Отже, як ми зрозуміли з розмови з Наталею, вона, доглядаючи за самотніми власниками квартир, вважає за краще будувати з ними відносини на довірі. Ніяких договорів, що містять зобов'язання, особливо матеріальні, вона не містить. Просто люди обіцяють Наталі, що їх нерухомість дістанеться їй. І, звичайно, все тут залежить від настрою і порядності її підопічних. Поки свої обіцянки вони виконували ...
Цікаво, чи можна якось себе убезпечити від різних форс-мажорних обставин і укласти якийсь договір, який захистить обидві сторони? З цим питанням журнал www.metrinfo.ru звернувся до експертів ринку.
Договір ренти і довічного утримання
Це найвідоміший договір, який укладається між власниками житла і їх «доглядальницями».
Якщо людина хоче забезпечити собі гідну старість за рахунок квартири, то треба укладати прямо передбачений для цього договір довічного утримання з коштом, а не намагатися пристосувати під ті ж цілі зовсім інший вид договору, вважає Михайло точіння, юрист консалтингової компанії HEADS. Експерт підкреслює, що такий договір легше контролювати шляхом перевірки щомісячних платежів від платника ренти і при порушенні відразу ж звернутися за захистом своїх прав.
Дуже важливо, звертає увагу Михайло точіння, уважно поставитися до складання договору і педантично прописати в ньому всі умови, а саме - як часто і в яких обсягах одержувач ренти буде отримувати догляд і виплати і яка буде форма контролю за виконанням платником ренти своїх обов'язків. «Чим більш докладно права і обов'язки сторін прописані, тим простіше їх буде захистити в суді. З іншими видами договорів це буде зробити набагато складніше », - додає експерт.
Таким чином, даний тип договору можна вважати найбільш підходящим не тільки для рентополучателя, але і для платника ренти.
Договір купівлі-продажу з умовою права довічного проживання продавця нерухомості
Під купчої з довічним проживанням в оповіданні Наталії мається на увазі договір купівлі-продажу квартири, але містить додаткову умову - про збереження за продавцем права на проживання в квартирі, що продається довічно. «Така умова не суперечить закону і зустрічається в практиці укладання договорів купівлі-продажу житла», - пояснює Дар'я Погорельская (ГК «МІЦ»).
Однак з даним договором можуть виникнути складності. Причому як для власника, так і для нового власника, до якого переходить право власності. Так, Михайло точіння (HEADS) стверджує, що користь даного договору в порівнянні з договором ренти дуже сумнівна для власника, так як в даному випадку у нового власника квартири немає ніяких зобов'язань перед її колишнім власником, і він може розпорядитися своїм майном як завгодно.
Нового ж власника застерігає Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»): «Коли мова йде про літніх продавців, договір нерідко визнається недійсним, так як суди відповідно до положень ст. 178 ГК РФ визнають таку угоду укладеної внаслідок помилки. При цьому передбачається, що в дійсності продавець бажав укласти договір ренти або довічного утримання з коштом ».
Договір дарування
«Договір дарування - безоплатна передача майна у власність іншої особи. Форма договору: проста письмова або нотаріальна (на розсуд сторін) », - пояснює Ірина Шугурова, заступник керуючого директора з правових питань« МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості ».
Експерти вважають даний тип договору ненадійним для обох сторін, оскільки в ньому не можуть бути прописані будь-які умови. «Відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наявності в договорі дарування зустрічного зобов'язання договір не визнається даруванням і є удаваною угодою, а тому в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ є недійсним », - пояснює Олег Сухов (« Юридичний центр адвоката Олега Сухова »).
Також тут важливо уточнити, що договір, який передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника, мізерний. «До такого роду дарування застосовуються правила цивільного законодавства про спадкування», - додає Ірина Шугурова ( «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»).
Для нового власника (умовного «платника ренти», до якого за договором переходить житло) найненадійнішим типом угоди визнається заповіт. По-перше, тому, що, як і говорила Наталія, його можна в будь-який момент змінити. По-друге, тому, що на квартиру можуть претендувати і інші родичі, які могли б звернутися до суду і, наприклад, вимагати визнання заповіту недійсним. «Подібних прикладів безліч - спадкові спори складають значну частину від загального обсягу справ, розглянутих у судах загальної юрисдикції», - пояснює Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»).
В описаному ж випадку на квартиру могла претендувати сестра-інвалід, якщо вона більше року перебувала на утриманні спадкодавця, як вказує Михайло точіння (HEADS), не залежно від того, була вона вказана в заповіті чи ні. «Більш того, довести факт знаходження інваліда на утриманні своїх родичів дуже легко, - продовжує експерт, - тут не потрібно укладення договорів або отримання будь-яких довідок. Буде досить свідчень про те, що інваліду періодично купували ліки, продукти, давали гроші і відвідували. Добрі сусіди з радістю все це підтвердять, не вдаючись у подробиці ».
Що стосується інших родичів, то вони могли заявити свої права на квартиру, якщо вони були: 1) також непрацездатні і складалися в досить близькій спорідненості, для того щоб претендувати на статус утриманці, котра проживаючи разом зі спадкодавцем, 2) неповнолітні діти, уточнює Михайло точний (HEADS).
Невелике доповнення за заповітом робить Олена Валєєва, генеральний директор «CENTURY 21 Світлий Град»: «При отриманні спадщини від людей, які не є близькими родичами, доведеться заплатити чималий податок (ПДФО 13% від вартості успадкованого майна)».
Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Можна зробити висновок, що в таких випадках, коли літній власнику житла потрібно догляд, який в силу різних обставин здійснюється «людиною з боку», найбільш безпечним для обох сторін буде все-таки договір ренти, але, як нагадують експерти, - обов'язково грамотно складений .
«Часто люди вважають, що договір ренти небезпечніше інших, так як після смерті рентополучателя він може бути оскаржений його родичами ... Однак це не так. Квартира вже не є власністю померлого з моменту реєстрації договору ренти. З таким же успіхом можна оскаржувати будь-який вид угоди », - резюмує Олена Валєєва (« CENTURY 21 Світлий Град »).