Кількість заставних квартир у продажу збільшується в міру розвитку іпотечного кредитування. Часто люди продають таку нерухомість через проблеми з регулярними виплатами банку, або щоб купити інше житло. Покупці розглядають подібні варіанти в надії отримати значну знижку. Однак зараз житло з обтяженнями рідко продається за безцінь. У кращому випадку дисконт досягає 10% від ринкової вартості.
Кредитні установи або приватні продавці хочуть отримати максимальну суму, щоб покрити не тільки борг за позикою, а й відсотки, що набігли. У будь-якому випадку угоди з заставними квартирами проходять тільки зі схвалення фінансових організацій. При переоформленні боргу з однієї особи на іншу банки намагаються забезпечити максимальні гарантії повернення застави. Покупець ризикує найменше, коли продавець сам в повному обсязі гасить заборгованість перед банком. Тоді угода переходить в розряд звичайної купівлі-продажу. Але такі випадки зустрічаються рідко, за участю банків угоди відбуваються частіше.
Договір купівлі-продажу за участю банку
Квартири злісних неплатників кредитів фінансові установи продають з аукціонів. При цьому покупці можуть розплатитися відразу або оформити іпотеку в тому ж банку. Після того, як новим позикою закривається борг за старими заставних документів, з першого боржника знімаються зобов'язання. Квартира залишається в заставі, але право власності переходить покупцеві. Новому позичальникові кредит надається на умовах діючих іпотечних програм. Це може бути вигідно, так як ставки по цільових позиках на житло в Росії за останні кілька років істотно знизилися.
Зміна заставодавця з одноразовою виплатою застави
За такою схемою зобов'язання по виплаті іпотечного кредиту перекладаються з продавця на покупця. При цьому необхідна згода банку на переоформлення права власності. Покупець вносить кошти на два акредитивних рахунку або в банківські комірки. Після оформлення договору про перехід прав на майно одну частину грошей отримує продавець, іншу - кредитна установа. Обтяження з квартири знімається, і вона повністю переходить у власність покупця.
Як мінімізувати ризики
Купувати заставні квартири менш ризиковано, якщо заручитися підтримкою юриста або фахівця з нерухомості. Такі помічники допоможуть вибрати оптимальну схему угоди і перевірять юридичну чистоту об'єкта. З метою безпеки експерти радять дотримуватися таких правил:
- укладати угоди за участю банку;
- прописувати серйозну фінансову відповідальність за порушення зобов'язань;
- використовувати безпечні схеми взаєморозрахунків (банківська комірка або акредитивні рахунки);
- перевіряти кредитну історію і репутацію продавця.
Угоди з заставними квартирами без участі банку
Ця схема найбільш вигідна з фінансової точки зору, а, з іншого боку, найбільш ризикована для потенційного власника. Щоб укласти договір купівлі-продажу, продавцю необхідно спочатку розрахуватися з банком. Для цього потрібні «живі» гроші, які можна отримати від покупця в якості авансу.
Зняття заставного обтяження займає 5 робочих днів. Ще 10 днів потрібно на перереєстрацію прав на майно. У цей період власники можуть поміняти наміри і відмовитися від продажу.
Після зняття застави на об'єкт можуть бути накладені інші обтяження. За рішенням власника квартира може бути заарештована за інші борги відразу після повернення заставних документів. Крім того, угода з купівлі-продажу може бути оскаржена, якщо була укладена за ціною значно нижче ринкової.
Михайлу Бриль, юрист: «Якщо банк і ріелтор працюють чітко і злагоджено, то нічого страшного для покупця в придбанні заставної квартири немає. Вважаю, що в найближчі півтора-два роки популярність квартир, які знаходяться в заставі, зросте ».
4 способи продати іпотечну квартиру
Зважившись на відповідальний крок придбання квартири в іпотеку, ви ретельно все продумали і прорахували можливості. Але життя непередбачуване і часом змушує різко перебудовувати свої плани.
Обтяження на квартирі: причини і наслідки
Обтяження - загальна назва для всіх обмежень на операції з нерухомістю. Існує чимало юридичних колізій, які позбавляють власника права в повній мірі розпоряджатися квартирою, зокрема продавати її.
Тонкощі покупки нерухомості з обтяженням
Суть обтяження на нерухомість полягає в тому, що у третіх осіб з'являються права на квартиру або будинок, хоча вони і не є власниками. Причиною може бути кредит, взятий під заставу житла, арешт, накладений на майно або інші дії.