Чинне законодавство України не містить терміна та визначення «котеджу» або «котеджного селища» як об'єктів нерухомості.
Котеджі (житлові будинки) залежно від місця розташування на певних земельних ділянках можуть отримати статус:
Якщо земельне законодавство України містить різний підхід до визначення і класифікації житлових будинків (котеджів), то будівельні норми відносять перелічені різновиди житла (крім індивідуального житлового будинку) до поняття «сільський садибний будинок» - житловий будинок для однієї родини загальною площею, як правило, до 250 м. кв. розташований на земельній ділянці в сільській місцевості вшити з спорудами господарського призначення, садом і городом.
Індивідуальний житловий будинок - одноквартирний будинок, який має прибудинкова ділянка.
Загальною характеристикою всієї перерахованих будинків, віднесених до групового теоретичному поняттю «котедж» є наявність тільки однієї квартири.
Однак, для уникнення проходження комплексної державної експертизи інвестиційних проектів, житлові будинки повинні відповідати одному з наступних критеріїв:
- з кількість наземних поверхів до двох включно (не рахуючи мансардного поверху)
- дачні та садові будинки, які мають підвальні приміщення
- господарські та допоміжні споруди
- житлові одноквартирні будинки котеджного типу для індивідуальних забудовників - I -II ступеня складності.
У той же час дані виключення із загальної процедури державної експертизи інвестиційних проектів не стосуються:
- проектної документації на будівництво групи будинків (2 будинки і більше). Таким чином, будівництво котеджних селищ, а не окремих будинків, призведе забудовника до необхідності проходження державної експертизи інвестиційних проектів.
- будівництво на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами (райони з сейсмічністю 6 балів і вище, долі в районах морської чином).
Розглядаючи особливості розташування і функціонування котеджів необхідно скористатися також ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень »Даний ДБН розділяє садибну забудову і садово-дачну забудову.
Індивідуальна житлова забудова
Для садибної забудови можна виділити наступні обов'язкові умови забудови:
1) На майданчиках, які відводяться під садибну забудову, залежно від їх розмірів слід формувати:
а) до 10 га - групу житлових будинків з присадибними ділянками без територій громадського користування;
б) 10 - 50 га - житлові квартали з неповним комплексом громадського обслуговування;
в) більше 50 га - житловий район з повним комплексом громадського обслуговування місцевого значення.
2) Район садибної забудови може бути сформований окремими житловими чи блокування-ми будинками з присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів. Поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови в залежності від розміру ділянок, умов інженерного обладнання, інсоляції будинків і територій, інших нормативних вимог, регіональних традицій.
3) У площа садибного ділянки включається площа забудови житлових будинків, господарських будівель.
4) На ділянках з ухилом 15-20 ‰ слід застосовувати терасну забудову. Кількість ярусів має бути не більше 4-5 при даних ухилах і одному підході, а при двох підходах - може бути великим.
При терасної забудові слід передбачати проїзди для пропуску пожежних машин і зовнішні сходи - пішохідні шляхи, що з'єднують їх. Відстань між проїздами, а також зовнішніми сходами повинна перевищувати 100 м.
Для структурної побудови терасної забудови слід використовувати:
- окремо розташовані блок-квартири із зовнішніми сходами, які обслуговують одну або дві окремо стоять квартири на одному ярусі;
- блоки з двох квартир із зовнішніми сходами на дві квартири;
- будинки коридорного або галерейного типу з квартирами на одному ярусі, об'єднаними коридором по межі із схилом або галереєю уздовж зовнішньої межі терас.
6) У посадках уздовж вулиць поряд з декоративними деревами і чагарниками доцільно висаджувати плодові. Озеленення вулиць шириною 12 м і менше слід здійснювати за рахунок впали-садніков.
При групах будинків треба передбачати озеленені ділянки з дитячими ігровими майданчиками.
7) У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках при дотриманні сани-тарних, протипожежних та будівельних норм можуть бути розміщені господарські будівлі та гаражі, вбудовані в житловий будинок, прибудовані до нього або у вигляді окремої будівлі.
8) Розміщення господарських будівель по лінії забудови житловими будинками не допускається. Розміщення гаражів слід передбачати переважно вбудованими або прибудований-ними до житлових будинків по лінії забудови або в глибині ділянки.
Садові та дачні забудова.
Території дачних і садівницьких товариств та об'єднань в залежності від їх розміщення розділяються на дачні і садівничі поселення і райони. Дачні і садівничі поселення розміщуються за межами населених пунктів.
Дачні і садівничі райони - це переважно існуючі території дачних і садівничих товариств, які розташовані в межах існуючих населених пунктів або безпосередньо прилягають до них і можуть бути адміністративно приєднані до території існуючого населеного пункту.
Будівництво нових дачних та садівничих районів не допускається:
- в межах міських населених пунктів
- на територіях, де діють планувальні обмеження, встановлені чинним законодавством, санітарними нор-мами і правилами, а також на резервних позаміських територіях, які передбачені містобудівною планувальною документацією для подальшого розвитку міст і поселень, інженерної та транспортної інфраструктури.
Території дачних і садівничих поселень (районів) призначаються для організа-ції позаміського відпочинку громадян, ведення садівницького та городницького господарства з можли-ністю розміщення садових або дачних будинків.
Дачний будинок - це житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
Садовий будинок - будівля для літнього (сезонного) використання, яка в питаннях норми-вання площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нор-мативам, встановленим для житлових будинків.
Дачні поселення слід розміщувати, як правило, в місцевості, що має рекреаційні якості, в тому числі біля річок і водойм, лісових масивів за умови дотримання природно-ох-ранних вимог. Садівничі поселення - на землях, які придатні для ведення садівник-ства і городництва.
У межах одного поселення або району можуть передбачатися і змішані типи використання земельних ділянок для відпочинку, ведення садівництва та городництва, з строї-будівництві як дачних, так і садових будинків.
Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для ведення дачного або садівничого господарства, встановлюється місцевими органами державного-кої виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах норми, яка установ-лена земельним законодавством України.
Дачні і садівничі райони (поселення) розділяються на малі - від 30 до 100 ділянок, середні - від 101 - 300, великі - більше ніж 300.
Територія дачного чи садівницького поселення (району) розділяється на зони индивидуаль-ного (садові чи дачні ділянки) та загального користування (вулично-дорожня мережа та громадські будівлі). Зона індивідуального користування з вулично-дорожньою мережею повинна складати до 90% від загальної території поселення (району).
Якщо «котедж» як узагальнене поняття низки правових явищ має місце бути, то котеджні селища, незважаючи на зростаючий на них попит, залишаються поза законодавчим полем. Тобто знову складається ситуація, коли розвиток відносин у сфері будівництва та інвестування котеджів випереджає чинне законодавство.
На сьогодні, котеджне селище - це сукупність індивідуальних будинків садової, житлової та іншої забудови.
Законодавча невизначеність по відношенню до котеджним селищам призвела до ситуації, коли питання будівництва котеджних селищ і залучення інвестицій в ці проекти вирішуються кожним із забудовників хаотично.
Перед забудовником, котрий прийняв рішення здійснювати будівництво котеджних селищ, первооочереднимі юридичними завданнями є:
А) визначити, на якій ділянці будівництво котеджів допускається;
Б) розробити схеми продажу котеджу (з продажем або без земельної ділянки);
В) виключати випадки відмови покупців, які придбали земельні ділянки, від котеджів;
Г) забезпечити права на експлуатацію котеджних містечок.
Ці питання досить чітко характеризує специфіку котеджного селища.
Попит на подібні об'єкти виник близько 5 років тому, проте в той час котеджних селищ поблизу міста будувалося мало, і хто хоче жити за містом просто викуповували ділянку землі і зводили будинки на свій смак і можливостям. Тепер багато девелоперських компаній зайняли цю нішу ринку, вибудовуючи на різній відстані від столиці цілі селища комфортабельних котеджів. Централізована система забудови дозволяє не тільки здешевити будівництво житлових будинків, але і передбачити необхідне оточення для комфортного життя, створити єдиний вигляд селища.
У котеджних селищ багато переваг перед неорганізованою забудовою. По-перше, це створення певного життєвого середовища, в якій можна відчувати себе безпечно і комфортно, перебуваючи при цьому серед людей свого кола. По-друге, це наявність єдиного плану забудови і єдиної архітектурної концепції. По-третє, це інфраструктура відпочинку і побуту, яка дозволяє отримувати максимум зручностей, не залишаючи меж селища.
Заміські поселення відрізняються один від одного ступенем централізації їх проектування та облаштування. Є селища з єдиним планом забудови, певним набором будинків, що зводяться силами однієї фірми під єдиним керівництвом. Цей тип селищ характеризується наявністю високотехнологічної інфраструктури, що включає сучасні засоби зв'язку, які оплачуються ще на стадії покупки котеджів.
Інший, більш дешевий варіант - продавець робить нарізку землі, підбиває загальні комунікації і надає покупцеві право самостійного проектування. Жителі таких селищ спільно фінансують тільки охорону, під'їзні шляхи та вивезення сміття.
Наталія Доценко-Білоус, адвокатАК «Коннов і Созановський»