Договір на поставку комунального ресурсу в МКД в силу п. 1 ст. 426 ГК РФ має ознаки публічного договору, умови якого, в тому числі умови щодо визначення межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, на підставі п. 4 ст. 426 і п. 1 ст. 422 ГК РФ повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом та іншими правовими актами (імперативним нормам), що регулює дані правовідносини.
Відповідно до п. 2 Правил холодного водопостачання та водовідведення <1>:
- межа балансової належності - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі водопровідних і (або) каналізаційних мереж, між власниками за ознакою власності або володіння, на іншій законній підставі;
- межа експлуатаційної відповідальності - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі водопровідних і (або) каналізаційних мереж, за ознакою обов'язків (відповідальності) по експлуатації цих систем або мереж, що встановлюється в договорі холодного водопостачання, договорі водовідведення або єдиному договорі холодного водопостачання і водовідведення, договорі з транспортування холодної води, договорі з транспортування стічних вод.
Раніше схожі поняття були приведені в Правилах користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ <2>.
Згідно п. П. 31, 32 Правил холодного водопостачання та водовідведення до договору холодного водопостачання, договором водовідведення, єдиним договором холодного водопостачання та водовідведення додаються акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності абонента і організації водопровідно-каналізаційного господарства або іншого абонента по об'єктах централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі по водопровідних і (або) каналізаційних мереж і споруд на них. При відсутності акту розмежування експлуатаційної відповідальності межа експлуатаційної відповідальності по об'єктах централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі по водопровідних і (або) каналізаційних мереж і споруд на них, встановлюється по межі балансової належності абонента і організації водопровідно-каналізаційного господарства або іншого абонента. У разі якщо подача води абоненту здійснюється по безхазяйним мереж, переданим в експлуатацію організації водопровідно-каналізаційного господарства, межа експлуатаційної відповідальності останньої встановлюється по межі безхазяйне мереж, переданих в її експлуатацію.
Відповідно до п. 1.9 Типової інструкції з технічної експлуатації теплових мереж систем комунального теплопостачання <3>:
- межа балансової належності - лінія розділу елементів систем теплопостачання за ознакою власності або іншій законній підставі;
- межа експлуатаційної відповідальності - лінія розділу елементів системи теплопостачання за ознакою обов'язків (відповідальності) по експлуатації тих чи інших елементів систем теплопостачання, що встановлюється угодою сторін, при відсутності такої угоди межа експлуатаційної відповідальності встановлюється за межі балансової належності.
Межі балансової належності
При визначенні меж балансової належності необхідно керуватися нормами ЖК РФ і Правилами утримання спільного майна <6>.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ власникам приміщень в МКД належить на праві спільної часткової власності спільне майно в МКД, в тому числі:
- земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього будинку і розташовані на зазначеній земельній ділянці об'єкти;
- приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в будинку, наприклад міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в цьому будинку обладнання (технічні підвали);
- механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення.
Правилами утримання спільного майна конкретизований складу загального майна в МКД. Згідно п. П. 5, 6, 7 Правил в нього входять:
- внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання. складаються зі стояків, відгалужень від стояків до першого пристрою, що вимикає, розташованого на відгалуженнях від стояків, зазначених пристроїв, що відключають, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку холодної та гарячої води, перше запірно-регулювальних кранів на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, а також з механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, розташованого на цих мережах;
- для будинків інженерна система водовідведення. що складається з каналізаційних випусків, фасонних частин (в тому числі відводів, переходів, патрубків, ревізій, хрестовин, трійників), стояків, заглушок, витяжних труб, водостічних воронок, прочисток, відгалужень від стояків до перших стикових з'єднань, а також з іншого обладнання, розташованого в цій системі;
- для будинків система опалення. що складається із стояків, обігрівають елементів, що регулює і запірної арматури, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку (далі - ОПП) теплової енергії, а також з іншого обладнання, розташованого на цих мережах;
- для будинків система електропостачання. яка складається з вступних шаф, ввідно-розподільних пристроїв, апаратури захисту, контролю та управління, ОПУ електричної енергії, поверхових щитків і шаф, освітлювальних установок приміщень загального користування, електричних установок систем димовидалення, систем автоматичної пожежної сигналізації внутрішнього протипожежного водопроводу, вантажних, пасажирських і пожежних ліфтів, автоматично замикаються пристроїв дверей під'їздів МКД, мереж (кабелів) від зовнішньої межі, встановленої відповідно до п. 8 Правил содержан ия загального майна, до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електричної енергії, а також з іншого електричного обладнання, розташованого на цих мережах.
Згідно абз. 2 п. 2 нових Правил надання комунальних послуг <7> внутрішньобудинкові інженерні системи (далі - ВІС), що є спільним майном власників приміщень у МКД, - це інженерні комунікації (мережі), механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, призначені для подачі комунальних ресурсів від централізованих мереж інженерно-технічного забезпечення до внутрішньоквартирного обладнання, а також для виробництва і надання виконавцем комунальних послуг з опалення та (або) гарячого водопостачання (при відсутності централізованих теплопостачання та (або) гір ячего водопостачання).
На підставі абз. 3 п. 2 нових Правил надання комунальних послуг ВІС в житловому будинку включають розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, а також знаходяться в житловому будинку інженерні комунікації (мережі), механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, з використанням яких здійснюється споживання комунальних послуг.
Очевидні відмінності: ВІС МКД не включають інженерні мережі, розташовані в межах земельної ділянки, на якій він розташований, в той час як ВІС житлового будинку (домоволодіння) - включають.
Пункт 8 Правил утримання спільного майна передбачає, що зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання і водовідведення, що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ, є зовнішня межа стіни МКД.
Виходячи з системного тлумачення п. П. 5, 6, 8 Правил утримання спільного майна теплові, водопровідні, каналізаційні мережі, що забезпечують не тільки внутрібудинкову систему опалення (водопостачання, водовідведення), а й систему за її межами, не можуть включатися до складу загального майна громадян, які проживають в МКД <8>.
Ключовий висновок. Межа балансової належності інженерних мереж зумовлена ознакою власності або іншим законним підставою для володіння мережами <9>. У МКД межею балансової належності є зовнішня межа стіни будинку, змінити її можна тільки законодавчо.
Межі експлуатаційної відповідальності
Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна кордоном експлуатаційної відповідальності мереж електро-, тепло-, водопостачання і водовідведення за наявності ОПУ відповідного комунального ресурсу, якщо інше не встановлено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РСО, є місце з'єднання ОПУ з відповідною інженерними мережами, що входить в МКД.
Таким чином, за загальним правилом кордоном експлуатаційної відповідальності інженерних мереж є місце з'єднання ОПУ з централізованою мережею. При цьому власники мають право укласти з РСО (очевидно, в тому випадку, коли договір ресурсоснабженія полягає безпосередньо між власниками і РСО і остання виступає в даних договірних відносинах в ролі виконавця комунальних послуг) або виконавцем комунальних послуг (ТСЖ, ЖБК, КК) угоду про встановлення кордони експлуатаційної відповідальності іншим чином.
Якщо відповідної угоди не укладали, а ОПУ комунального ресурсу не встановлено, межа експлуатаційної відповідальності визначається по межі балансової належності.
На окрему увагу заслуговує ситуація, коли ОПУ не розташований на межі балансової належності (зовнішній стіні МКД), а зміщений в ту чи іншу сторону.
У процесі узгодження меж балансової належності та експлуатаційної відповідальності відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна КК (ТСЖ, ЖБК) стикаються з певним протидією РСО-густо приводяться нею контраргументів, яким ми приділимо належну увагу.
Аргументи і факти
ВІС в межах земельної ділянки. Нерідко суди приймають до уваги п. 2 Правил утримання спільного майна, в якому сказано, що до складу загального майна включаються в тому числі об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою МКД, розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташований будинок. Вони роблять висновок, що принципово важливо з'ясувати місце розташування спірних мереж - на землях загального користування або в межах земельної ділянки, відведеної для МКД <14>.
Ключовий висновок. Поширена помилка керівників при зверненні в ОМСУ з метою визнання муніципальної власністю зовнішніх інженерних мереж - називати себе балансоутримувачем, вказувати, що мережі числяться на балансі ТСЖ (ЖБК) з моменту передачі їх забудовником, просити прийняти ці мережі у ТСЖ (ЖБК). Правильно - звернутися із запитом про проведення технічної інвентаризації та постановці на облік безхазяйного майна.
Інженерні мережі, що входять до складу спільного майна власників приміщень, обмежуються зовнішньою стіною МКД. Межа експлуатаційної відповідальності мереж може бути встановлена угодою між власниками приміщень і РСО (виконавцем комунальних послуг). При відсутності угоди і наявності ОПУ межа експлуатаційної відповідальності - це місце з'єднання приладу обліку та інженерної мережі, що входить в будинок. У тих випадках, коли вузол обліку не обладнаний на зовнішній стіні МКД, а зміщений в ту чи іншу сторону, межа експлуатаційної відповідальності визначається по межі балансової належності (по зовнішній стіні МКД). Таким же чином визначається межа відповідальності за відсутності угоди і відсутності ОПУ. В окремих судових актах зустрічається думка про те, що межа експлуатаційної відповідальності може бути змінена умовами договору ресурсоснабженія між керуючим і РСО (з додатками до нього у вигляді актів розмежування відповідальності), однак слабкість цієї позиції - фактична підміна угоди власників з РСО (виконавцем комунальних послуг ), про який йде мова в п. 8 Правил утримання спільного майна, договором ресурсоснабженія.