Повернення «блудної дочки»
На первинний ринок Московського регіону тихо повернутись іпотечні програми без первісного внеску. За оцінками фахівців, ними цікавиться кожен третій потенційний позичальник.
фото: Михайло Ковальов
фото: Іван Скрипаль
«У цьому році ставки по іпотеці знижуються вже не вперше, пропозиція для клієнтів стає все більш вигідним. Ми відзначаємо відновлення інтересу не тільки до новобудов, а й до об'єктів вторинного ринку, що пов'язано з відкладеним попитом, зміцненням економіки і зростанням купівельної спроможності », - підкреслив керівник дирекції іпотечних продажів банку ВТБ Георгій Тер-Аристокесянц.
«Стабільність на ринку іпотеки пов'язана перш за все з лібералізацією банківських умов, - додала гендиректор IKON Development Євгена Акімова. - Найголовніше - на ринок повернулися іпотечні програми без первісного внеску, якими, за нашими оцінками, цікавиться кожен третій потенційний позичальник. Незважаючи на те, що відсоткові ставки по іпотеці з нульовим внеском свідомо вище, покупці все одно готові купувати житло на таких умовах, оскільки ціни в ліквідних проектах йдуть вгору. І різниця в переплати по відсотках перекривається зростанням вартості квартир ».
Перераховані вище тенденції особливо помітні в Московській області - найбільшому ринку первинної нерухомості в Росії. Іпотека без первісного внеску - досить рідкісне сьогодні явище на російському ринку нерухомості, а пропонує цей продукт вкрай обмежена кількість банків. При цьому для багатьох покупців «нульова іпотека» є єдиною можливістю вирішити квартирне питання.
«Продовжує зростати попит на іпотеку без початкового внеску, але портрет покупця в такому випадку погіршується: клієнти, які розраховують придбати квартиру без початкового капіталу, часом не можуть офіційно підтвердити свій дохід або володіють поганою кредитною історією, тому частіше отримують відмову», - визнав керівник ІЦ Est-a-Tet Олексій Новіков.
За оцінкою керуючого партнера компанії «Метріум Груп» Марії Литинецкой, зараз на підмосковному ринку новобудов в сегменті іпотеки без початкового внеску працюють чотири основні гравці. Вони працюють більш ніж з 130 новобудовами в Московській області, що становить 20% всіх проектів, що реалізуються на локальному первинному ринку. Причому окремі девелопери співпрацюють з усіма зазначеними кредитними організаціями. Але тільки приблизно в половині цих житлових комплексів в дійсності можна оформити іпотеку без початкового внеску (відповідно до інформації, розміщеної на офіційних сайтах проектів). Додамо, що кредит без власних коштів можна отримати і в ряді інших банків. Але це швидше поодинокі випадки: їх іпотечні програми не є масовими і розробляються під конкретного девелопера або проект.
Іпотека без первісного внеску апріорі пропонує більш дороге обслуговування, ніж кредит за участю власних коштів покупця. Тому ставки для «нульовий іпотеки» зазвичай на 1,5-2% вище звичайних програм. «Однак покупці повинні розуміти, що заявлені ставки є стартовими і можуть бути змінені в більшу сторону, - пояснює екперт. - Наприклад, обслуговування кредиту обійдеться дорожче в разі відмови від страхування або заборони клієнтом поступки прав вимоги за іпотечним договором. Також ставка може змінюватися в залежності від терміну кредитування, вартості квартири і багатьох інших факторів. Ну і, нарешті, при видачі іпотечного кредиту банк може стягувати додаткові комісії, які збільшують повну вартість кредиту ».
За оцінкою фахівців, серед всіх підмосковних новобудов, що пропонують можливість придбання квартир в іпотеку без початкового внеску, найдешевше покупка обійдеться в житловому комплексі біля села Бісерово, розташованої між Балашиха і Старої куповану (див. Таблицю). Найдоступніша за ціною квартира тут коштує 1,3 млн рублів, а розмір щомісячного платежу складе 17,3 тис. Рублів. При цьому площа нерухомості - 24 кв. м.
«Навіть за відсутності початкового внеску по іпотеці в переважній більшості випадків покупцеві квартири в новобудові не обійтися без витрат на обробку і ремонт. А ці витрати в кращому випадку складуть 15-20% від вартості житла, - зазначила Євгенія Акімова. - І якщо у покупця немає грошей на початковий внесок, то навряд чи він зможе відразу вкласти кілька сотень тисяч рублів в ремонт. Інша справа, якщо в житловому комплексі передбачена опція обробки від забудовника. Тоді ці витрати можна включити в вартість квартири і взяти іпотеку відразу на всю суму. Звичайно, за рахунок збільшення тіла кредиту виросте і щомісячний платіж. Наприклад, в деяких підмосковних житлових комплексах поряд з Зеленоградом базова обробка обійдеться в 12 тис. Рублів за кв. м. І для студії площею 20 «квадратів» переплата складе 260 тис. рублів. Відповідно, щомісячний платіж за квартиру з обробкою за «нульовою іпотеку» на 15 років буде всього 23,5 тис. Рублів ».