Правовий центр "Громадянин", пропонує кваліфіковані юридичні послуги фізичним особам. Можлива поетапна оплата по ходу ведення справи. Потрібна консультація або термінова допомога? Телефонуйте за тел. 8 (920) 103-94-58; 8 (4852) 92-23-62.
Як проводиться розділ житлового приміщення між спадкоємцями?
Розділ житлового приміщення при наявності декількох спадкоємців проводиться по їх взаємною згодою і відповідно до розміру належних їм часток. При відсутності такої угоди - в судовому порядку.
Що таке переважне право на отримання житлового приміщення?
Переважним правом на отримання неподільного майна мають спадкоємці, які мають разом зі спадкодавцем право спільної власності на це приміщення.
Права спадкоємців підлягають обов'язковій державній реєстрації, здійснюваної на підставі свідоцтва про право на спадщину та угоди на його розділ. Укладена угода про розподіл може не збігатися з розміром частки, зазначеної в праві на спадок, що не є підставою для відмови в державній реєстрації.
Що робити, якщо розділити житлове приміщення в натурі не виходить?
Іноді питання про поділ спадкового майна ставить спадкоємців в глухий кут. Таке буває, коли фактично розділити майно не виходить, а ніхто із спадкоємців не хоче один одному поступатися.
Розглянемо приклад, коли в спадкову масу входить однокімнатна квартира.
Однокімнатну квартиру можна визнати неподільною річчю, оскільки фактично розділити її неможливо.
Цивільний кодекс РФ в ст. 133 містить Поняття неподільної речі. Річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення, визнається неподільною.
Критерієм визнання речі ділимо або неподільної служить оцінюється цивільним оборотом здатність або нездатність складових частин речі купувати самостійну цінність.
Визнання речі ділимо або неподільної тягне за собою певні наслідки: частини ділимо речі повторюють юридичну природу цілого і можуть бути предметом особливих прав і до свого виділення з цілого, в той час як неподільна річ не допускає дроблення на частини, які слідують долю, цілого.
Однокімнатна квартира, яка при відсутності угоди між спадкоємцями буде предметом спору, є неподільною річчю.
Незважаючи на те, що в даній квартирі можна визначити частки у спільній сумісній власності, в натурі же визначити ці частини неможливо, інакше загубиться призначення даного майна використання квартири, як житла. Про це свідчить і норма закону.
Так, відповідно до ст. 252 Цивільного кодексу РФ неподільна річ не може бути розділена в натурі.
Виділ частки можливий шляхом виплати учаснику спільної власності відповідної грошової компенсації.
У виняткових випадках, коли частка співвласника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього співвласника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію (п. 4 ст. 25.2 ГК РФ ).
Відповідно до ст. 1168 ЦК України спадкоємець, який володів спільно з спадкодавцем правом спільної власності на неподільну річ, частка в праві на яку входить до складу спадщини, має при розділі спадщини переважне право на отримання в рахунок своєї спадкової частки речі, що знаходилася у спільній власності, перед спадкоємцями, які раніше не були учасниками спільної власності, незалежно від того, користувалися вони цією річчю чи ні.
Спадкоємець, який постійно, який користувався неподільною річчю, що входить до складу спадщини, має при розділі спадщини переважне право на отримання в рахунок своєї спадкової частки цієї речі перед спадкоємцями, які не користувалися цією річчю і не являвшимися раніше учасниками спільної власності на неї.
Спадкоємцю, який претендує на отримання житлового приміщення, а не грошової компенсації за нього, необхідно надати до суду докази того, що спірна квартира є його єдиним місцем проживання і він потребує її не тільки з метою придбання майна, а для використання її за прямим призначенням - для проживання.
За відсутності угоди між спадкоємцями спір про поділ спадкового майна вирішується в судовому порядку.
Що відбувається в тому випадку, якщо право успадковувати будинок в майні виникає у спадкоємців, які до моменту відкриття спадщини не були учасниками спільної власності на таку житлову нерухомість?
Спадкування житлової нерухомості (квартира, будинок) дуже часто супроводжується тим, що право успадковувати частку в цьому майні, отже, придбати право власності на цю частку, виникає у спадкоємців, які до моменту відкриття спадщини не були учасниками спільної власності на таку житлову нерухомість.
У зв'язку з цим виникає серйозна проблема у тих спадкоємців, які були учасниками спільної власності на успадковане житлове приміщення, так як поряд з ними пайовими власниками можуть стати інші особи, часто небажані або просто без вашого дозволу. Крім того, часткова власність на таке спадкове майно виразно зберігається, хоча могла б бути припинена в окремих випадках, і число пайових власників, як правило, збільшується, що стосовно житлової нерухомості може стати просто справжнім лихом для тих, хто був пайовою власником на момент відкриття спадщини і проживав в цьому житловому приміщенні, вважаючи його виключно своїм і єдиним.
Наприклад, сім'я - подружжя, два дорослих сина чоловіка від попереднього шлюбу, які проживають окремо. У шлюбі на ім'я чоловіка придбана двокімнатна квартира, де вони проживають і яка є єдиним житлом для кожного з них. З різних об'єктивних причин для кожного з подружжя є небажаним проживання і наявність права на квартиру у синів, які мають свої сім'ї і свої проблеми. Трапляється так, що чоловік помирає, відкривається спадщина, заповіту немає, спадкоємці за законом першої черги - дружина і двоє синів померлого чоловіка від попереднього шлюбу. З урахуванням подружньої частки спадковим майном є 1/2 частки у праві
на квартиру, яка повинна бути розподілена між трьома спадкоємцями, т. е. по 1/6 частки у праві на квартиру в відношенні кожного. Заява про прийняття спадщини нотаріусу подали всі. Для подружжя померлого успадкування відповідних часток кожним із синів її чоловіка означає неминучі і дуже серйозні проблеми - вселення нових пайових власників або відчуження ними своїх часток третім особам з подальшим знову ж вселенням вже інших осіб або вимога про продаж квартири цілком з розподілом коштів пропорційно часткам і т. д. Загалом, всі «принади» часткової власності на житлову нерухомість. Як цього уникнути дружині, що залишилася однією, з урахуванням того, що кожен з синів її чоловіка у власності житла не має, кожен зареєстрований за місцем проживання своєї дружини?
Перш за все необхідно визначитися, якими нормами закону слід керуватися для вирішення зазначеного питання.
Ст. 1164 Цивільного кодексу РФ встановлює, що при спадкуванні за законом, якщо спадкове майно переходить до двох або декількох спадкоємців, і при спадкуванні за заповітом, якщо воно заповідано двом або декільком спадкоємцям без вказівки успадкованого кожним з них конкретного майна, спадкове майно надходить з дня відкриття спадщини у спільну часткову власність спадкоємців. До спільної власності спадкоємців на спадкове майно застосовуються положення глави 16 Цивільного кодексу про спільну часткову власність з урахуванням ст. 1165-1170 ЦК. Однак при розділі спадкового майна ст. 1168-1170 застосовуються протягом трьох років з дня відкриття спадщини.
Виходячи із зазначеної позиції Верховного Суду РФ, протягом трьох років з дня відкриття спадщини при розділі спадкового майна, що надходить у спільну часткову власність, застосовується тільки ст. 1165-1170 Цивільного кодексу РФ, т. Е. Положення ст. 252 Цивільного кодексу РФ, що встановлюють досить дискусійні правила про компенсацію за частку і сильно обмежують можливості викупу частки, протягом цього терміну не застосовуються. Саме це істотна умова, як не дивно, дуже часто випадає з уваги спадкоємців, які були на момент відкриття спадщини пайовими власниками успадковане житлової нерухомості, які помилково вважають неминучим «вторгнення в право» на таку житлову нерухомість інших спадкоємців.
У чому ж виражається особливість розділу такого спадщини протягом трьох років з моменту відкриття спадщини?
Як зазначено вище, протягом цього терміну до розділу спадкового майна, яке має надійти у спільну часткову власність спадкоємців, застосовуються правила ст. 1165-1170 Цивільного кодексу РФ. Звернемося до тих з них, які стосуються переважного права на житлову нерухомість під час розподілу спадщини і компенсації невідповідності одержуваного спадкового майна зі спадковою часткою.
Ст. 1168 Цивільного кодексу РФ містить наступні положення:
1. Спадкоємець, який володів спільно з спадкодавцем правом спільної власності на неподільну річ (ст. 133), частка в праві на яку входить до складу спадщини, має при розділі спадщини переважне право на отримання в рахунок своєї спадкової частки речі, що знаходилася у спільній власності, перед спадкоємцями, які раніше не були учасниками спільної власності незалежно від того, користувалися вони цією річчю чи ні.
2. Спадкоємець, який постійно користувався неподільною річчю (ст. 133), що входить до складу спадщини, має при розділі спадщини переважне право на отримання в рахунок своєї спадкової частки цієї речі перед спадкоємцями, які не користувалися цією річчю і не являвшимися раніше учасниками спільної власності, на неї.
3. Якщо до складу спадщини входить житлове приміщення (житловий будинок, квартира і т. П.), Розділ якого в натурі неможливий, при розділі спадщини спадкоємці, які проживали в цьому житловому приміщенні до дня відкриття спадщини і не мають іншого житлового приміщення, мають перед іншими спадкоємцями, які не є власниками житлового приміщення, що входить до складу спадщини, переважне право на отримання в рахунок їх спадкових часток цього житлового приміщення.
Пункт 1 зазначеної статті містить важливу умову, при наявності якого реалізація переважного права можлива в наведеному прикладі. Це неподільність житлової нерухомості. Подільність щодо квартири означає можливість створення з однієї квартири двох і більше ізольованих квартир з самостійними входами, житловими і нежитловими (підсобними) приміщеннями, санвузлами, кухнями і т. Д. Зрозуміло, що переважна більшість квартир є неподільним майном.
Зазначені особи мають право відмовитися від здійснення переважного права під час розподілу спадщини на отримання в рахунок своєї спадкової частки входять до складу спадщини неподільної речі, житлового приміщення, розділ якого в натурі неможливий. В цьому випадку розділ спадщини провадиться за загальними правилами.
Поділ спадщини між спадкоємцями, одночасно володіють переважним правом під час розподілу спадщини на підставі ст. 1168 і +1169 ГК РФ, провадиться за загальними правилами ».
Оскільки спадкоємець (дружина) в наведеному прикладі має право придбати частки синів у власність в порядку спадкування, реалізуючи своє переважне право, то, безумовно, інші спадкоємці (сини померлого) мають право на відповідну компенсацію.
Правила компенсації невідповідності одержуваного спадкового майна зі спадковою часткою містяться в ст. 1170 Цивільного кодексу РФ. Ці правила такі:
1. Невідповідність спадкового майна, про переважне право на отримання якого заявляє спадкоємець на підставі ст. 1168 або 1169 цього Кодексу, зі спадковою часткою цього спадкоємця усувається передачею цим спадкоємцем іншим спадкоємцям іншого майна зі складу спадщини або наданням іншої компенсації, в тому числі виплатою відповідної грошової суми.
2. Якщо угодою між усіма спадкоємцями не встановлено інше, здійснення будь-ким з них переважного права можливе після надання відповідної компенсації іншим спадкоємцям.
Пункт 1 наведеної статті закону встановлює можливості надання компенсації двох видів: у вигляді іншого майна зі складу спадщини або майна, що не входить до складу спадщини, і у вигляді виплати відповідної грошової суми. У будь-якому випадку, як випливає з п. 2 цієї статті, така компенсація повинна бути попередньою, т. Е. Спадкоємець, який реалізує переважне право, повинен передати компенсацію саме до того, як набуде право власності на спадкове майно в порядку переважного права, а не потім, «по можливості».
«Компенсація невідповідності одержуваного спадкового майна, зі спадковою часткою, що виникає в разі здійснення спадкоємцем переважного права, встановленого ст. 1168 або ст-1169 ГК РФ, надається іншим спадкоємцям, які не мають зазначеного переважного права, незалежно від їх згоди на це, а також величини їх частки і наявності інтересу у використанні спільного майна, але до здійснення переважного права (якщо угодою між спадкоємцями НЕ встановлено інше). При цьому суд має право відмовити в задоволенні зазначеного переважного права, встановивши, що ця компенсація не є пропорційним відшкодуванням спадкових часток інших спадкоємців, які не мають такого переважного права, або її надання не є гарантованим ».
Які ж висновки можна зробити щодо наведеного нами прикладу про правові можливості подружжя щодо недопущення «вторгнення в право» на квартиру інших спадкоємців - двох синів її померлого чоловіка від попереднього шлюбу?
Якщо згода між усіма спадкоємцями не досягнуто, ця проблема вирішується тільки одним способом - шляхом пред'явлення позову в суд про визнання права власності в порядку спадкування як на належну частку, так і На спадкові частки інших спадкоємців з покладенням обов'язку по виплаті відповідної компенсації цим спадкоємцям.
Беручи до уваги, що частка в праві на житлову нерухомість завжди стоїть значно менше суми, розрахованої пропорційно частці виходячи з вартості квартири цілком, виплата зазначеної компенсації в цілях придбання права на житлове приміщення стає дуже доцільною.
По суті придбання в порядку реалізації переважного права під час розподілу спадщини часткою спадкоємців, які не були учасниками спільної власності на успадковане житлову нерухомість, для спадкоємця, що був таким, обмежується тільки одним - можливістю попереднього надання таким спадкоємцям відповідного відшкодування, співмірність якого оцінюється судом. При цьому не мають ніякого значення згоду або незгоду інших спадкоємців на отримання відшкодування, їхнього часток, наявність інтересу в використанні цієї житлової нерухомості, наявність або відсутність у власності або на іншому праві інших житлових приміщень.
Питання. Нещодавно помер наш батько. Моя сестра наполягає на тому, що все майно, включаючи двокімнатну квартиру, в якій я жила останні два роки, має бути розділене між нами порівну. Я ж вважаю, що маю переважне право на квартиру як неподільну річ. Сестра стверджує, що оскільки я не була прописана в квартирі, то і ніяких прав у мене на неї немає. Хто правий?
З іншого боку, як уже говорилося раніше, якщо до складу спадщини входить житлове приміщення, розділ якого в натурі неможливий, при розділі спадщини спадкоємці, які проживали в цьому житловому приміщенні до дня відкриття спадщини і не мають іншого житлового приміщення, мають перед іншими спадкоємцями, які не які є власниками житлового приміщення, що входить до складу спадщини, переважне право на отримання в рахунок їх спадкових часток цього житлового приміщення.
У разі неможливості розділу квартири за взаємною згодою з сестрою при розгляді справи в суді потрібно посилатися на факт спільного проживання з батьком, ведення з ним спільного господарства і т. Д. Істотними є будуть і показання свідків сусідів. Однак шансів виграти цю справу трохи.
Питання. Ми з чоловіком хочемо приватизувати квартиру, де живемо з ним удвох. Спадкоємцями після нас є наші діти, і ми дуже хочемо, щоб у них було якомога менше проблем з оформленням спадщини. У зв'язку з цим, як нам краще оформити приватизацію - у спільну сумісну або у спільну часткову власність?
Якщо квартира була оформлена в спільну сумісну власність без визначення часток, то згодом спадкоємцям доведеться, перш ніж прийняти спадщину, окремо оформляти договір визначення часток. Якщо ж квартира спочатку приватизується у спільну часткову власність, це заощадить спадкоємцям час і гроші. Їм не треба буде визначати частки померлого, а можна відразу зайнятися розділом спадкового майна.