Готувати відгук на селище Дача 9-18 не збирався. Але читачі блогу "настійно" попросили висловити свою думку, і довелося уважніше подивитися на цей проект.
На перший погляд здалося, що це чергова нехитра спроба перетворити в кеш слаболіквідную землю. Нарізав поле на невеликі шматочки і розпродав їх зазівався городянам.
Але при найближчому розгляді виявилось, що це досить цікава історія. Навіть з'явилася віра в майбутній успіх проекту Дача 9-18. Тобто забудовник Регіондевелопмент в результаті отримає цілком осудні гроші за малопривабливий поле, а покупці залишаться задоволені і будуть користуватися придбаною ділянкою і будинком.
Але про все по порядку.
А що ще могло прийти в голову, якщо ти знаєш те місце, де зібралися зробити селище "без підряду".
З певних ракурсів це виглядає ще більш виразно.
Хлопці з Регіондевелопмента, як мені здається, це теж усвідомлювали і до проекту підійшли системно і грунтовно.
Як девелопер просуває селище Дача 9-18
Ключова ідея, яку намагаються реалізувати в селищі, це - продавати не землю, а здійснення мрії жити за містом в затишному будинку в оточенні однодумців.
Інакше продати поле, у якій є тільки один плюс - Новоризьке шосе, зараз нереально.
Для цього при розробці концепції селища були реалізовані три нестандартні ідеї:
1. Перетворюємо процес покупки землі в пошук сусідів-однодумців
Селище Дача 9-18 по справжньому великий (більше 300 ділянок).
В такому селищі говорити про осмислений вибір сусідів не доводиться. Це типова історія для великих проектів масштабу Новоризьким або "старе" Светлогорье. У таких селищах рідко вибирають сусідів, зазвичай купують ділянку і вид з вікна.
Виділення кластерів передбачає наявність загальної території з зовнішньою огорожею і юридичне закріплення прав і обов'язків власників (кожен кластер керується своїм кооперативом). По суті, з селища Дача 9-18 зробили 24 міні-селища.
Що це дає покупцям? У кластері кількість ділянок невелика. Перед покупкою є реальна можливість познайомитися з більшістю майбутніх сусідів по кластеру.
На додаток, можна вибрати ділянку в більш розпроданому кластері. Опитати всіх потенційних сусідів по планам на будівництво і приступити до зведення будинку в узгоджені терміни.
У майбутньому в таких міні-колективах є шанс організувати життєздатне самоврядування. У великих поселеннях це неможливо, обов'язково потрібна керуюча компанія.
Сама реалізація ідеї кластерів була оформлена девелопером дуже красиво.
Кожній зоні присвоєні колір і літера.
На форумі селища жителі влаштовують переклички в пошуках сусідів.
У FB маркетологи викладають історії про купили землю із зазначенням кластера і т.п.
Загалом, залікова ідея, на замітку всім майбутнім забудовникам полів.
2. Замість великої ділянки, краще велика загальна територія
Одна з великих проблем в селищах - це наявність гарантованої і облаштованій громадської зони.
Як правило, забудовник намагається збільшити свою виручку від проекту за рахунок максимізації частки комерційних площ. У підсумку, мінімізують громадські зони, а після продажу комерційних ділянок, часто, продають і громадські землі.
Прикладів з неприємним фіналом в Новоризькому селищах предостатньо: Ризький квартал (спроба продажу загальної зони під среднеетажние будівництво), Стара Рига (продаж ресторану і ставка приватному власнику), Новоризьким (бульвар з прогулянкової зоною виділили в окрему територію і обнесли парканом), кедри (продаж дитячого майданчика для погашення боргів ДНП) і т.п.
У селищі Дача 9-18 спочатку пішли іншим шляхом. У кожного кластера була виділена громадська внутрішня територія, якою можуть користуватися тільки жителі кластера.
По суті виходило, що кожному покупцеві продавався ділянку в 6-10 соток, і за замовчуванням + 3-4 сотки додаткових на загальній території. Але тому що ці додаткові сотки зібрані в загальний пул, то з покупкою ділянки набувається доступ на 50-60 соток загальної зони.
При цьому, з усіх ділянок є прямий вихід на загальну територію. Тобто дитячий майданчик буде прямо під вікнами, а не десь там далеко. З дітьми це дуже зручно, кажу зі знанням справи.
Для забудовника, це також вигідно, тому що закриту загальну територію кластера будуть облаштовувати самі жителі і ніяких претензій до девелоперу бути не може. Порівняйте з історіями в інших селищах з нескінченними суперечками про посадки, якість газонів, дитячих майданчиків і лавок.
У Дача 9-18 звичайно не обійшлося без перегинів з фантастичними фантазіями. Чого тільки варта пропозиція жителям вибрати варіант арт-об'єкта на громадській території. Один з яких був зимовий сад з отруйними тропічними рослинами. Зараз про це не чути і слідів на сайті і в ФБ не залишилося, але троллінг був заліковий.
3. Пропонуємо "дефіцитний" на Новій Ризі формат заміських будинків - сучасна дача
Маркетологи забудовника чітко вловили, що на ближній Новій Ризі є тільки селища з капітальними котеджами.
Ви можете або купити кам'яний котедж серед таких же кам'яних велетнів, або СНТ. Таких пропозицій повно, але невеликий і акуратний будинок в дачному стилі в організованому селищі поставити буде ніде.
Для вирішення проблеми архітектори попрацювали головою і видали на гора візуальні проекти саме дачних будинків в сучасному стилі. Можна сперечатися про смаки, але про те що проекти вдалися і багатьом покупцям подобаються не варто.
Є звичайно мінуси.
Найголовніший, який люди не помічають на картинках, архітектори трохи порушують пропорції будови для кращої зовнішності макета. У реальності, побудувати саме як на зображенні часто неможливо. І це сильно може зіпсувати відчуття від фактично зведених будинків.
Щось мені підказує, що саме таке відбувається в Дача 9-18
Начебто одне і теж, але дах тонше на порядок, ухил даху менше, і все виглядає якось простіше.
Друге, багато ділянок продані без підряду. Власники можуть будувати що захочуть. І хто гарантує, що люди будуть дотримуватися загального архітектурного стилю? Я, ось, впевнений на 100%, що Шанхаю бути. Єдино, Регіондевелопмент не став змішувати кластери. Готові будинки продаються в окремих зонах. Так що любителям єдиного стилю краще орієнтуватися на кластери з готовими будинками.
Успішний девелопер слова повинен підтверджувати справами
Все вищесказане стосується вдалих ідей на папері.
Нескінченно протриматися тільки на словах продавцям селища Дача 9-18 не вдалося б.
І тут Регіондевелопмент здивував мене вдруге.
Що було зроблено в селищі за сезон?
Пробурили свердловину і побудували водозабірних вузол.
Розклали мережі: ТП і підземний електричний кабель до всіх ділянок, водопровід, газова труба і ГРП.
Побудували дороги по всій території.
Провели межування території.
Навіть обіцяні будинку примудрилися почати будувати.
У цій частині Регіондевелопмент звичайно молодці.
У селищі вже працює керуюча компанія, яка буде забезпечувати охорону і обслуговування мереж і доріг.
Тепер все залежить тільки від покупців і моторності продавців.
Власне, це все, що мені здалося цікавим у проекті Дача 9-18.
Перерахую ще різні дрібниці на які варто звернути увагу при виборі будинку і ділянки для покупки:
На що варто звернути увагу в селищі Дача 9-18
1. На жаль, немає центральної системи і ливневки
Селище Дача 9-18 розташований на глинистих ґрунтах на рівному майданчику без помітного ухилу. Фактично без штучного стоку, вода на цій місцевості буде стояти перманентно.
Але каналізації немає, а це означає, або ємності під відкачку, або топаз з незрозумілою долею "очищеної" води. Її банально зливати нікуди.
Це півбіди, зливову воду з дренажної системи на ділянках буде дівати теж нікуди. Зливати на дороги не вийде, немає ухилу. Я в Google+
Найрозумніше рішення з лівневка - робити на громадській території дощоприймачі для поливу газонів. З каналізаційними стоками всі рішення так собі, краще за все робити ємності під відкачку.
2.Управленіе кластером реалізовано через кооператив, а не некомерційне партнерство
При купівлі ділянки гроші на комунікації ви здаєте в вигляді внеску в кооператив, учасником якого незабаром стаєте. Кооператив буде оплачувати послуги керуючої компанії за користування водою, дорогами. охорону і вивезення сміття.
Неприємна особливість кооперативу в тому, що за зобов'язаннями кооперативу ви відповідаєте власним майном. Тобто хтось із сусідів перестане платити за комуналку, в результаті вам доведеться робити це за свій рахунок і тут без варіантів.
Чому не пішли за схемою створення ДНП не знаю. Але вступати в кооператив з незнайомими людьми боязно.
3. Селище до бізнес-класу мають дуже умовне відношення
Як не визначай бізнес-клас, Дача 9-18 до нього відношення не має. Це добротний селище економ класу.
Подивіться на ті ж дороги.
Реалізовано найдешевший варіант. Бетонний бій, подушка з піску і асфальтна крихта. Ну такий бізнес-клас в лапках.
Єдино, що на рівні бізнес-класу в Дача 9-18, - це сайт. Решта добротний економ, або комфорт-клас. Кому як більше подобається.
4. Решта ділянок менш цікаві для продажу
Новоризьке шосе більш ніж гучне явище. А решта кластери розташовані набагато ближче до автостради. Це може негативно позначитися на темпах реалізації проекту.
Єдина надія на те, що продавати будуть вже не чисте поле, а освоєну територію у зрозумілому селищі.
5. Вже зрозуміло, що частина обіцянок виданих на старті продажів не реалізовуються
Щоб не бути голослівним, пропоную вам знайти, де на генплані розташований ставок з човниками, який явно позначений на початковому ескізі селища.
Теж стосується велодоріжок, спортивних майданчиків і т.п.
Бентежить тут не те, що не буде ставка, а то, що якісь обіцянки і далі можуть бути анульовані :)
Дуже нагадує мені КП Англійська квартал з його віртуальної громадської зоною і англійським пабом на в'їзді.
6. Забудовник дуже раціонально витрачає кошти
Це важливо, тому що збільшує шанси успішного завершення проекту.
Дуже багато інвесторів в Новоризьке селища погоріли на зайву марнотратність. Питається, навіщо будувати адміністративна будівля під відділ продажів, або починати селище з капітального КПП і фундаментального забору.
Економніше треба жити, тоді й проекти будуть виходити.
У Дача 9-18 з цим все в порядку. Я в Google+
Офіційний сайт селища Дача 9-18
Тут треба бути уважним.
Регіондевелопмент підключив до продажів Інком, і ті зробили свою дзеркало офіційного сайту. Сайт www.dacha-918.ru дуже схожий на основний.
Офіційний сайт з найактуальнішою інформацією - це dacha918.ru. не переплутайте.
До середини літа була ще цікава сторінка селища в FB www.facebook.com/dachalife918. але провідних її мабуть через економію звільнили. Шкода, був дуже приємний ресурс.