Подібного роду потреби в римському праві переконувалися двома шляхами. Можна було домовитися з сусідом про те, щоб він прийняв на себе певний зобов'язання на користь даного власника землі; наприклад, щоб він зобов'язався давати власнику даної ділянки вихід і виїзд через свою землю на громадський проїзд або щоб він зобов'язався давати йому щодня 10 відер води і т.д.
Таким чином, можна визначити сервітут як речове право користування чужою річчю в тому чи іншому відношенні. Таке право викликається необхідністю згладити незручності і труднощі, що виникають (при існуванні права приватної власності на землю) внаслідок нерівномірності розподілу природних благ між окремими земельними ділянками.
Так як предіальний сервітут належав особі не персонально, а як власнику панівного ділянки, то зміна власності панівного ділянки викликала і зміну суб'єкта предіального сервітуту.
Встановлення на річ сервітутного права не означає неодмінно відсторонення власника від користування річчю; наприклад, надавши сусідові сервітут пасіння худоби на даній ділянці, власник ділянки зберігає право пасти і свою худобу на тій же ділянці. Однак в тих випадках, коли одночасне користування і власника, і суб'єкта сервітутного права неможливо (наприклад, власник надав сусідові сервітутне право пасти на своєму пасовище стадо до 20 голів, а його пасовище більше 20 голів і не може прогодувати), переважне право користування належить суб'єкту сервітутного права. Як прийнято виражатися, при колізії сервітуту з правом власності право власності поступається сервітуту (власник, встановлюючи сервітут на свою землю, тим самим себе обмежив).
Характерна особливість римського сервітутного права виражається афоризмом: servitus in faciendo cousistere non potest, тобто сервітут не може залишатися в скоєнні (мається на увазі - власником служить речі) будь-яких позитивних дій (Д.8.1.15.1). Власник служить речі має лише терпіти вчинення суб'єктом сервітуту тих чи інших дій, не заважати йому в здійсненні користування тощо але сам нічого робити не зобов'язаний. Якщо за характером відносини від власника речі були потрібні якісь позитивні дії, таке ставлення розглядалося як зобов'язальне.
Нетілесні речі, говорить Гай, - це те, що складається в праві (ea quae in jure consistunt), наприклад, зобов'язання, право довічного користування тощо Отже, нетілесну річ є не річ в зазначеному вище сенсі, це лише складова частина майна. Таким чином, більш широке значення терміна res є предмет (або складова частина) майна.
предіальние сервітути
Призначення предіального сервітуту - заповнювати відсутні даній ділянці блага або властивості і зручності. З цієї точки зору юрист Цельз (Д.50.16.86) ставить предіальние сервітути в паралель з родючістю ділянки, його розмірами і іншими його якостями і властивостями. Дається Цельз порівняння можна розуміти буквально, але воно правильно висловлює ту думку, що предіальний сервітут не обслуговує дану особу, якій належить земельна ділянка, а розуміє взагалі корисність цієї ділянки. Звідси вимога, щоб сервітут за своїм змістом робив praedii meliorem causam, тобто поліпшував становище земельної ділянки, причому мав би causam perpetuam, тобто щоб сервітут полягав у користуванні постійним властивістю службовця ділянки, що забезпечує тривале задоволення потреби.
За загальним правилом, панівний і службовець земельні ділянки повинні бути сусідніми (для пізнішого права визнавалося достатньою, щоб було фактично можливо користування одним ділянкою в інтересах іншого).
«Трохи пізніше перших сільських сервітутів виникають міські сервітути, найстаршим з яких було право прокласти клоаку через чужу ділянку. Розвиток міського будівництва породжує розмаїтість міських сервітутів: право обперти будову на стіну сусіда, право відводити дощову воду у двір сусіда, право вимагати, щоб сусід не загороджував виду, світло.
З числа сільських сервітутів відомі сервітути дорожні (iter - право проходити і проїжджати через сусідню ділянку, via - право перевозити тяжкості, actus - право проганяти худобу і проїжджати), сервітути водні (aquaeductus - право провести воду з сусідньої ділянки, aquaehaustus - право черпати воду на сусідній ділянці), пасовищні (право пасти худобу на сусідній ділянці).
Типові міські сервітути: право обперти споруду на стіну сусіда, право вставити балку в стіну сусіда, право світла, право виду (тобто, щоб сусід не закривав виду будівництвом) і т.д.
Найважливіший особистий сервітут - узуфрукт - визначається в Дигестах наступним чином: «Usufructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rei substantia» (D.7.1.1.), Узуфрукт є право користування чужою річчю і отримання від неї плодів зі збереженням в цілості субстанції ( суті речі).
В якості особистого сервітуту узуфрукт був правом довічним (або на термін), але він не переходив на спадкоємців узуфруктуария (тобто має це право), не міг відчужуватися (допускалася здавання під найм, проте в разі смерті узуфруктуария припинялося і право наймача). Узуфруктуарій повинен користуватися річчю як добрий господар, відповідно до господарським призначенням речі (наприклад, отримавши в узуфрукт виноградник, особа не має права забудувати цю ділянку, хоча б ця форма експлуатації землі була вигідніше), повинен вживати заходів до збереження речі і т.д. Плоди від речі надходять у власність узуфруктуария з моменту фактичного оволодіння ними.
Якщо в узуфрукт дано кому-небудь стадо, то, хоча за загальним правилом узуфруктуарій зобов'язаний користуватися salva rei substantia, тобто зберігаючи в недоторканності «субстанцію», сутність речі, проте в цьому випадку йому дається право окремі голови зі складу стада відчужувати, вбивати ( якщо це потрібно за правилами ведення господарства), спад поповнювати з приплоду або шляхом покупки, дбаючи лише про підтримку стада на певному господарському рівні.
Неправильне користування річчю, зокрема зміна господарського призначення, призводило до обов'язку узуфруктуария відшкодувати власнику речі понесений їм збитки. Однак за римськими поглядам відповідальність узуфруктуария витікає не безпосередньо з узуфрукт, а встановлювалася спеціальною угодою під час передачі речі в узуфрукт, що називався cautio usufructuaria. Якщо річ зазнавала суттєва зміна в силу природних причин без вини узуфруктуария, відповідальності він не ніс, але право його припинялося (наприклад, в узуфрукт дано ставок; якщо він висохне, узуфруктуарій не має права користуватися висохлим простором для інших цілей).
Інший особистий сервітут - usus, тобто право користатися річчю, але без права користуватися її плодами; втім, в межах особистих потреб суб'єкт цього права може користуватися і плодами. В іншому сервітут usus подібний з узуфруктом.
У формі спеціального особистого сервітуту можна було надати право жити в будинку (habitatio), право користуватися робочою силою раба або тварини (operae servorum vel animalium).