На практиці важливу роль має вартість об'єкта нерухомості, яка відображається в юридичних угодах. Відмінності кадастрової вартості квартири від ринкової грають істотну роль для власника. Поняття кадастрової вартості введено в ужиток не так давно, часом громадяни смутно уявляють собі сутність кадастрового обліку. Разом з тим, мова йде про значних матеріальних засобах і правові знання в даній ситуації вкрай затребувані.
Коли може бути застосована ринкова ціна об'єкта?
Основою ринкової або вільної ціни є попит і пропозиція на ринку нерухомості. Встановити ціну наказним порядком неможливо, цифри можуть збільшуватися або знижуватися в залежності від кон'юнктури моменту. Учасники угод орієнтуються на ринкову оцінку при оформленні купівлі-продажу, міни, оренди, дарування, успадкування та ін. Облік вільних розцінок на житло широко застосуємо на практиці, але існує крім того державна оцінка, заснована на ряді критеріїв.
Укладаючи угоду по нерухомості, сторони ставлять підпис під документом при повній згоді з умовами договору. Якщо ціна не влаштує покупця, то угода не відбудеться. В першу чергу враховується дата спорудження будівлі, комфортність об'єкта і район розташування. Має значення поверх квартири, наявність ліфта і внутрішній ремонт. Багато факторів значно впливають на ринкову вартість, яку запитує продавець.
Кадастрова вартість визначається таким же чином, як ринкова оцінка. Враховуються багато факторів, розрахунок ведеться співробітниками державної кадастрової організації. Різниця між двома оцінками полягає в тому, що кадастр не враховує суб'єктивних ознак нерухомості. Наприклад, не береться до уваги фактор ремонту, престижність району та подібні оцінки.
При кадастр не враховуються багато технічні характеристики, цікаві покупцеві. Наявність кондиціонерів, вбудованої техніки, меблів або виконаної перепланування відбивається тільки на вільної (ринкової) ціною квартири.
Співвідношення двох оцінок нерухомості
На практиці ринкова вартість вище кадастрової, яку затверджує державний кадастр нерухомості. Винятком бувають ситуації, коли кадастр вище за ринкову ціну. Стосується цей фактор старого фонду, що не користується купівельним попитом. Вважається нормальним, якщо коливання оцінок становить 20%, що обумовлено коливаннями ринку нерухомості. Вплив оцінок на один одного не суттєво, кадастрова вартість практично не цікавить набувача.
Незважаючи на однаковий принцип обліку, ринкова ціна має більший розкид і враховує більшу кількість показників. Ціна однотипного житла в різних містах може значно коливатися. Іншими словами, ринкова оцінка точніша і тому використовується в документах по операціях з нерухомістю. Якщо учасники угоди вдаються до послуг незалежного оцінювача, то громадяни можуть розраховувати на докладний і якісний облік усіх цікавих для них подробиць.
Коли кадастрова оцінка вища за ринкову
На практиці зустрічаються випадки, коли кадастр показує вартість вище, ніж вільна ціна. Таке можливо при наявності деяких факторів і характеристик об'єкта. Відмінності кадастрової вартості квартири від ринкової в бік збільшення можливі, якщо мова йде про новобудову і житло підвищеної комфортності. Якщо фахівці складали кадастр нової квартири, то буде потрібно врахувати всі вкладення в будівництво будинку, сучасні матеріали і комплектуючі.
Вартість власне багатоквартирного будинку, облік нульового відсотка зносу та інші фактори роблять внесену до реєстру кадастрову оцінку максимально високою. Ринкова вартість може бути нижче через малу затребуваності району забудови та інших об'єктивних обставин, наприклад, близькості до промислових підприємств.
Кадастр буде вище, якщо мова йде про житло підвищеної комфортності, що має високий статус нерухомості. Якщо така квартира розташована в новому районі, без відповідної інфраструктури, то початковому етапі ціни можуть переважувати в кадастр, на ринку квартира деякий час буде мати обґрунтовано низьку ціну. Такий розподіл цін не може влаштовувати власника, оскільки податкові платежі здійснюються саме по кадастрової вартості.
У даній непростій ситуації власник повинен замовити у експертів акт про ринкову вартість, надати документ в кадастровий орган. Співробітники зобов'язані провести порівняння двох розцінок, і внести корективи в кадастрову оцінку. Зіставлення вартості однієї квартири проводиться в один час, щоб досягти максимальної об'єктивності. При доведеною об'єктивності наданих відомостей, в кадастр вносяться необхідні коригування.
Часом у власника виникає потреба оскаржити кадастрову оцінку в судовому процесі. Основним доказом неправомірно внесених відомостей до реєстру стане акт незалежної експертизи за ринковою ціною об'єкта. Допускається незначна різниця, але значне завищення кадастрової вартості потребують зайвої сплати податку на нерухомість.
Важливо, що при виявленні завищеною кадастрової оцінки протягом 6 місяців можна безпосередньо звернутися в Росреестр. Власник повинен написати відповідну заяву і оскаржити внесену до реєстру оцінку. Доказом правомірності позиції заявника служить акт незалежної експертизи. У разі відмови і після отримання офіційної відповіді з представленої мотивацією, можна подавати позовну заяву до суду.
Завищена кадастрова оцінка стає причиною частих судових суперечок, які не слід відкладати. Грамотно складене позовну заяву, підкріплене фактами і довідками, дозволить судовим рішенням знизити ціну, з якою потрібно оплачувати податок.
Відомості про кадастрової вартості затребувані при різних юридичних угодах з нерухомістю. Актуальна довідка дозволяє покупцеві отримати відомості про квартиру, її технічні характеристики і стан. При оформленні угоди в Росреестра завжди потрібно виписка з державного кадастрового реєстру. Довідку можна замовити і отримати в МФЦ, попередньо сплативши вартість державного збору.
За встановленими правилами, довідка видається протягом 5 днів після пред'явлення встановлюють право документів. Буде потрібно пред'явити паспорт власника і свідоцтво на право власності на об'єкт нерухомості. Довідка може бути не тільки затребувана при угодах, але дає уявлення власнику про поточну державну оцінку квартири.