джерело фотографії
Договір оренди для багатьох компаній виявляється в нових економічних умовах пасткою. Доходи падають, високі ставки вже не по кишені, але переїзд загрожує ще більшими втратами. Чи можна розірвати цей договір без наслідків? У подібній ситуації не зайве ознайомитися з юридичними нюансами законодавства. Іноді вони допомагають вийти зі скрутного становища.
В односторонньому порядку - не рахується
Сьогодні, коли компанії всіма доступними способами скорочують витрати, плата за приміщення виявляється в центрі уваги. Часто переїзд в більш дешеве місце може стати виходом із скрутного фінансового становища, але діючий договір оренди, укладений в ті часи, коли ніхто і не думав про рецесію, не дозволяє цього зробити. При достроковому розірванні орендар або втрачає страховий депозит, або сплачує штраф у розмірі платежу за три - шість місяців оренди, а то і за весь термін.
Самий кращий варіант взаємин з орендодавцем - мирову угоду. Потрібно розуміти, що закон на боці господаря помешкання, і багатьом компаніям вдається переконати його піти на поступки і знизити плату, але деякі орендодавці, усвідомлюючи переваги свого становища, відмовляються це робити. Якщо договір не передбачає можливості дострокового розірвання, то власник нічим не ризикує. У такому випадку, як радить Анна Козловська, юрист консалтингової компанії «Перспектива», «можна запропонувати варіант з відступними або якийсь інший компроміс, який буде для орендаря прийнятний».
Найчастіше орендар вважає, що якщо звільнити займані площі і перестати платити, то договір припинить свою дію. Як би не так! Це служить лише приводом для звернення власника до суду. Навіть якщо фірма-орендар письмово направить повідомлення про свій виїзд або пропозицію про розірвання договору, нічого не зміниться. Домовленість повинна бути двосторонньою і документально оформленою. «Правда, якщо вдасться переконати орендодавця підписати акт приймання-передачі майна, то в разі звернення власника приміщення в суд орендар буде звільнено від обов'язків по внесенню орендної плати, навіть якщо договір юридично не був розірваний», - каже Валентина Болгова, старший юрист компанії Tenzor Consulting Group. Але власник може підписати такий акт хіба що випадково або через недогляд.
Пробувати порушувати положення договору, що передбачають дострокове розірвання з боку орендодавця, тобто псувати майно останнього і відмовлятися від передбаченого договором капремонту, юристи не рекомендують, тому що дані порушення є підставою для стягнення з орендаря суми завданих збитків.
Якщо недодали потужностей
Коли несправний радіатор
«Відповідно до пункту 1 статті 612 ГК РФ орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору він про них не знав», - розповідає В. Болгова. І це другий випадок, який може стати причиною законного розірвання договору.
У судовій практиці були ситуації, коли суд задовольняв претензії орендаря, який знайшов несправність радіаторів опалення, про яку орендодавець не повідомив. У подібній ситуації необхідно скласти акт за участю представника житлово-експлуатаційної організації або територіального громадської ради, викликати представника СЕС.
Вагомою причиною для розірвання договору оренди можуть служити приховані істотні недоліки в переданому в оренду майно, а саме: аварійний стан інженерно-технічного обладнання, системи опалення, каналізації, гарячого та холодного водопостачання, теплового пункту, системи контролю пожежної безпеки, ліфтів; висока ступінь зносу будівлі. Якщо, звичайно, при передачі приміщення все вищеперелічене не було обумовлено і не могло бути виявлено через відсутність технічної документації (тому орендар не знав про фактичний стан приміщень).
Також, за словами А. Козловської, орендодавцю можна поставити на карб несанкціоноване перепланування (неузгоджену з контролюючими органами), про яку орендар не знав і не повинен був знати, якщо це призводить, наприклад, до аварій мереж водо- і теплопостачання.
Приводом для дострокового розірвання договору оренди служить і невідповідність безпеки приміщень встановленим в РФ нормативам. Наприклад, це може бути підвищений радіаційний фон. Зумівши довести свою правоту, орендар, як і в першому випадку, має право не тільки розірвати договір, але і домогтися відшкодування збитків і оплати неустойки.
Під розумними строками, за словами В. Болгова, розуміють такий період часу, який необхідний для того, щоб підтримувати майно в нормальному, придатному до подальшої експлуатації стані. «Позивач повинен довести наявність підстав для розірвання договору, а у відповідача є право доводити, що термін, наданий для усунення порушень, що не був розумним, - вважає юрист. - Крім того, орендарю слід мати на увазі, що його вимога про розірвання договору не буде задоволено, якщо орендодавець встигне до прийняття судом рішення про розірвання договору усунути порушення ».
Четвертий випадок, що дає орендарю право вимагати «розлучення», - коли майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється непридатним для використання. Тут мова йде перш за все про обставини непереборної сили. Це пожежі, повені, землетруси, хімічне зараження земель в результаті аварії, встановлення приватного або публічного сервітуту, що робить неможливим використання майна за призначенням.
Зрозуміло, орендарю ні в якому разі не слід вдаватися до такого варварського способу, як підпал, тому що, якщо суд встановить його причетність до протиправних дій, буде порушено кримінальну справу і доведеться відшкодовувати всі збитки орендодавцю. Крім того, в судовій практиці був прецедент, коли пожежа не визнали форс-мажором: тоді загибель майна сталася в результаті дії третіх осіб, а винних не знайшли.
Криза як форс-мажор
Нарешті, зустрічається таке поняття, як «істотна зміна обставин», яке вважається юридичним форс-мажором. «Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах», - говорить пункт 1 статті 451 ГК РФ. Фактично це про економічну кризу, який обмежив можливості багатьох компаній платити за договором оренди.
Але не все так просто. Крім самого факту істотної зміни обставин позивач повинен довести наявність чотирьох умов (пункт 2 статті 451 ГК РФ):
- в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
- зміна обставин викликано причинами, які позивач не міг подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від нього була потрібна за характером договору та умовами обороту;
- при виконанні договору без зміни його позивач в значній мірі втратив би того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору;
- із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що позивач несе ризик зміни обставин.
«На жаль, обов'язкового і закінченого переліку обставин непереборної сили ні вітчизняна, ні міжнародна законодавчі бази не містять. Якщо в конкретному договорі оренди в статті про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) не вказані випадки, на які хоче послатися орендар, то довести в судовому порядку свою правоту йому буде дуже важко, - впевнений Дмитро Донський, керівник напрямку комерційної нерухомості компанії « ФінессКо ». - Орендодавець, в свою чергу, буде наполягати, що для таких непередбачених ситуацій і існують страхові депозити і неустойки, і пояснювати, що теж зазнає збитків через дострокове розірвання договору, а страховий депозит частково йому їх компенсує ».
Судова практика у визначенні форс-мажорних ситуацій суперечлива і непослідовна. Як правило, під істотною зміною обставин не зізнається різке підвищення курсу іноземної валюти. Чи не відноситься до таких і порушення обов'язків з боку контрагентів боржника. У той же час істотною зміною обставин визнається, наприклад, непрогнозований підвищення цін на паливно-енергетичні ресурси. Був прецедент, коли суд задовольнив вимогу про розірвання договору у зв'язку з відсутністю фінансування, яке пройшло саме як істотну зміну обставин.
Як бачимо, можливостей розірвати договір оренди чимало. Однак перш ніж висувати власнику приміщення ультиматум, слід проконсультуватися з юристом, що має досвід у вирішенні таких питань. Він прояснить всі шанси на успіх в суді і підкаже порядок дій. Нарешті, і з цим згодні навіть юристи, перш ніж кинутися в обійми Феміди, варто скористатися всіма мирними способами врегулювання проблеми.