Нові постанови Президії ВАС РФ визначило права власника об'єкта нерухомості, який був схильний до руйнування.
Дія Постанови легко ілюструється за допомогою наступної ситуації. Суспільство було власником трьох зруйнованих об'єктів нерухомості, закріплених за ним за договором купівлі-продажу. Крім цього Суспільство також отримало право на оренду тієї частини земельної ділянки, на якій розташовувалися дані об'єкти.
В якості власника цієї земельної ділянки Суспільство звертається до Департаменту земельних ресурсів та землеустрою Приморського краю (Департамент), надаючи заяву про визнання земельної ділянки, на якому знаходилися об'єкти нерухомості, своєю власністю, що регламентується статтею 36 Земельного кодексу Російської Федерації (ЗК РФ).
На свій запит Товариство отримало відмову від Департаменту, оскільки його представники підрахували, що в порівнянні з площею земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості набагато більше, ніж площа самих цих об'єктів в 148,72 рази.
Крім цього, в Департаменті прийшли до висновку, що в ЗК РФ не описані ситуації з наданням фізичним або юридичним особам об'єктів нерухомості, які були зруйновані через їх фізичного зносу в якості власності. Те ж саме стосується і земельних ділянок, на яких вищевказані об'єкти були розташовані.
Відмова Департаменту був оскаржений Товариством в суді. В процесі розгляду справи судді зіткнулися з питанням: а чи має право власник зареєстрованого, але при цьому зруйнованого об'єкта нерухомості виступати з вимогою про те, щоб йому у власність було надано ділянку землі, на якому розташовується даний об'єкт. По суті, мова йде про приватизацію. А ось чи має Суспільство право на її вимогу?
Справа була розглянута в судах різних інстанцій, які прийняли рішення з даного питання. Суди касаційної та першої інстанції задовольнили вимогу Товариства.
В процесі розгляду справи вони спиралися на те, що позивач виступає власником об'єктів нерухомості, які розташовуються на испрашиваемой ділянці землі. Так що, згідно зі статтею 36 ЗК РФ, суди визнали той факт, що Товариство має право на отримання в своє володіння даної земельної ділянки. Об'єкти нерухомості, які були схильні до зносу і руйнування, в суді визнали об'єктами цивільного обороту, в результаті чого їм було присвоєно правовий статус нерухомого майна.
Крім цього, судді порахували докази Департаменту необгрунтованими. Зокрема були відкинуті доводи щодо площі земельної ділянки і невідповідності площ. Це пояснюється тим, що закон не визначає розміри земельних ділянок, які необхідні для експлуатації на них об'єктів нерухомості.
Справа розглядалася і в апеляційному суді, де Суспільству в задоволенні позову було відмовлено, оскільки зруйновані об'єкти нерухомості експлуатуватися більше не можуть, а тому Товариство не має права викупити цю земельну ділянку, керуючись статтею 36 ЗК РФ. Крім цього, судді вказали на те, що розміри земельних ділянок, які зайняті спорудами, будівлями та іншими об'єктами нерухомості, слід визначати відповідно до пункту 3 статті 33 ЗК РФ. Вирішення даного питання на цьому не закінчилося, оскільки постанова апеляційного суду першої інстанції було скасовано касаційним судом.
Таким чином, для того щоб вирішити питання, пов'язаний з правом власника об'єкта нерухомості, який був схильний до руйнування, на надання в його володіння земельної ділянки, яку він обіймав саме цим об'єктом, доцільно вирішити, чи має місце припинення права власності особи на об'єкт нерухомості, який був зруйнований.
Суть даного підходу полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості, навіть зруйнований, залишається у власності особи в якості його нерухомого майна. Саме тому, власник автоматично зберігає право і на земельну ділянку, який займає цей об'єкт, отримуючи при цьому право на проведення його приватизації. При цьому власник земельної ділянки не може приватизувати його тільки в тих випадках, якщо об'єкт нерухомості, розташований на даній території буде повністю знищений.
Вирішення питання Президією Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації.
Що стосується Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації (Президії ВАС РФ), то його представники помітили, що власник об'єкта нерухомості, схильного руйнування, має право вимагати проведення приватизації земельної ділянки, який був зайнятий даним об'єктом. Однак проводитися ця процедура буде тільки після того, як останній буде відновлений.
Ось чому Суспільство не мало права на здійснення приватизації ділянки землі відповідно до пункту 1 статті 36 ЗК РФ. В результаті рішення касаційного суду і суду першої інстанції були визнані недійсними, оскільки вони були засновані на неправильному тлумаченні основ законодавчих актів. Рішення апеляційного суду було залишено без змін.
Дана ситуація ґрунтувалася на тому, що Товариство було власником ділянки землі, який був зайнятий об'єктами нерухомості. Що було відображено в договорі оренди. Саме з посиланням на цей факт Президія ВАС РФ зауважив, що відповідно до пункту 2 статті 39 ЗК РФ, за допомогою договору оренди можуть визначатися умови збереження права власності на земельну ділянку орендарями навіть в тому випадку, якщо об'єкт нерухомості був зруйнований. Так, згідно з наведеним документом, було встановлено, що земельна ділянка, з приводу якого виник спір, було надано Товариству на правах оренди з умовою подальшої експлуатації тих об'єктів, які на ньому розташовані. Однак справа в тому, що в договорі не було обумовлено ситуація з руйнування. Саме тому в Президії ВАС РФ прийшли до висновку про те, що в договір оренди можуть бути включені умови збереження права власності.
Крім цього, в Президії ВАС РФ було зазначено на те, що, згідно зі статтею 37 ЗК РФ, об'єктом купівлі-продажу ділянок земельної власності можуть виступати тільки ті ділянки, якими був пройдений державний кадастровий облік. При цьому розміри земельної ділянки повинні визначатися виходячи з умов, зафіксованих в статті 33 ЗК РФ.
В результаті, можна прийти до висновку щодо того, що Товариством в даній ситуації може бути зроблено такі дії:
-збереження права оренди на ділянку земельної власності за допомогою внесення деяких змін в умови угоди, а після відновлення майна, яке було зруйновано, суспільство може реалізувати своє право на володіння ділянкою землі;
-придбання часткового права власності, обмеженого територією, яка зайнята об'єктом нерухомості в тому випадку, якщо власник земельної ділянки не дасть згоди на коригування умов договору оренди.