Земля - основа. Корупція в сфері земельних відносин - все ще безпрецедентна. Де шукати необхідні ділянки і як оформити їх в оренду, з'ясували "Деньги".
У пошуках земельного наділу краще приїхати в конкретний населений пункт і поспілкуватися з місцевою владою. «Якщо потрібно з'ясувати, де і які є ділянки землі для оренди або що є з земель держрезерву, можна сміливо йти до землевпорядника села або до сільського голови», - пояснює фермер з Київської області Дмитро Романчук.
Правда, більшість родючих земель вже знаходиться в оренді. «Фермер неминуче зіткнеться з тим, що все вже поділено. Доведеться шукати райони з низькопродуктивної землею, яка вільна, або ж запропонувати орендодавцям більш конкурентні умови », - говорить Владислав Кисіль, партнер ЮФ« КПД Консалтинг ».
Стандартна річна ціна оренди, згідно п. 288.5 Податкового кодексу, не менше 3% нормативно-грошової оцінки на рік (в середньому цей мінімум становить 600 грн. / Га). Відповідно, «перебити» конкурента можна, давши більше.
До слова, кожен українець має право на землю незалежно від місця реєстрації. Юристи кажуть, що, незважаючи на київський, херсонський чи харківський штамп в паспорті, фермер може звернутися до сільради, наприклад, Запорізької області з клопотанням на видачу йому земельної ділянки безкоштовно. Це цілком реально, якщо в конкретному населеному пункті є вільні землі, а місцеві чиновники не страждають схильністю до хабарництва (інакше доведеться розщедритися) .Багато навряд чи дадуть, але шанс отримати 1,5-3 га є.
Найпростіший спосіб швидко отримати землю в своє розпорядження - укласти договір оренди. Як правило, фермери прагнуть оформити такий договір надовго. Мінімум на 5-6 років.
«Максимальний термін дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років. Як варіант, можна укласти угоду на право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Але на практиці це застосовується вкрай рідко », - говорить юрист компанії Moris Group Роман Савко.
Перед підписанням договору, покупець повинен принести майбутнього орендаря план або схему земельної ділянки, кадастровий план із зазначенням обмежень в його використанні. А також акт визначення меж земельної ділянки. Особливу увагу варто приділити кадастровому номеру. «Об'єктом договору оренди може бути тільки земельну ділянку з кадастровим номером. Якщо він не присвоєно, необхідно розробляти відповідну документацію із землеустрою та подавати до органів Держземагентства », - зазначає юрист ЮФ« Лавринович і Партнери »Антон Бабак.
Коли документи на землю питань не викликають, переходимо до ретельного вивчення договору. Орендарю необхідно перевірити всі пункти (див. «Що обов'язково повинно бути в договорі ...») і особливу увагу приділити питанню його розірвання. У договорі має бути зазначено, що в односторонньому порядку такий крок неможливий.
Законодавство не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення договору, однак юристи все ж рекомендують не пошкодувати на це 1,5-2 тис. Грн. По-перше, нотаріус надає документу надійності, а по-друге, допомагає прискорити процес державної реєстрації договору оренди (див. «Процедура оформлення землі в оренду»). Завдяки нотаріуса реєстрація, по суті, проходить автоматично.
До речі, в майбутньому (як скоро, поки неясно) фермерам обіцяють систему електронної подачі заяв на реєстрацію права оренди.
Чинний в Україні механізм оренди сільгоспземель не рятує фермера від ризиків. Землевласник може розірвати договір оренди через суд або відмовитися продовжувати угоду на новий термін. Хоча такі випадки поодинокі. Ще один ризик - невідповідність площі ділянки, взятого в оренду, заявленої його величині. Саме тому і потрібно перевіряти акт визначення меж земельної ділянки ще до підписання договору його оренди.
«Земельні ділянки від власника»? Під таким соусом можуть пропонувати і відверто шахрайські схеми, вплутуватися в які фермеру не варто. Наприклад, кінцевий користувач землі набуває корпоративні права української компанії, у якій існують якісь договору оренди. «Але в нашій практиці були випадки, коли в договорах замість підписів просто стояли прізвища людей і, як виявилося, більшість з них власноруч договору не підписували», - застерігає партнер адвокатської компанії «Сюткін і партнери» Наталія Осадча.
Скільки пропрацює фермер на такій землі - незрозуміло. У кращому випадку, до приходу нового орендаря, який запропонує землевласникам цікавіші умови.
Якщо фермер твердо вирішив займатися бізнесом на власній землі, йому доведеться інвестувати в покупку земельної ділянки і вплутуватися в непростий процес придбання.
Наприклад, в Київській області гектар землі для садівництва продають за 18 тис. Дол. Тобто при планах облаштувати ферму на 5 га доведеться вкласти в землю 90 тис. Дол. У Полтавській області витрати на покупку такого ж ділянки можуть скласти 40-55 тис. дол.
Як вже було сказано, продаються і ті землі, на які поширюється мораторій. Однак угоди з ними чреваті неприємностями. Адже юридично оформлення таких ділянок на нове обличчя заборонено, можна лише укласти договір оренди на 49 років. Хоча фактично ділянку все одно залишиться у власності орендодавця. Іноді продавці намагаються також укласти з покупцем «попередній договір», суть якого - перехід права власності на ділянку після скасування мораторію. Однак в разі його розірвання страждає саме потенційний покупець.
Іноді продавці паїв пропонують оформити ділянку у спадок. Але і тут довірливого фермера чекають сюрпризи. Адже хтось із законних спадкоємців продавця може оскаржити передачу землі в спадок сторонній людині. Крім того, право власності на ділянку у покупця з'явиться лише після смерті землевласника, який у будь-який момент здатний переписати заповіт.
Чекати скасування мораторію і вже після цього обзаводитися власною землею? Навряд чи це гарна ідея - якщо вже вирішено вибрати цей вид бізнесу і є гроші на покупку землі. Можна пошукати продавців, які володіють юрособою, на якому у власності числяться земельні ділянки сільгосппризначення. Це найскладніший, найдорожчий, але і самий надійний шлях придбання у власність саме земель сільгосппризначення. «А вже маючи землю у власності, по-перше, можна отримати під неї кредит в банку, по-друге, передати її у спадок майбутнім поколінням», - упевнений глава Української аграрної асоціації Володимир Макар.