Мало придбати заміський ділянку. Його ще потрібно вміти захистити в тому числи і від рейдерів. Реальність така, що навіть в наші дні знаходяться люди з піратськими амбіціями, які всіма правдами і неправдами намагаються заволодіти чужою власністю, знаходячи для цього наполовину «законні» способи. Рейдери - це явище світового масштабу. Вони ведуть свою загарбницьку діяльність у багатьох країнах світу, зрозуміло, не тільки у нас. Сфера рейдерських інтересів досить велика. Але в цій статті ми поговоримо про такий різновид, як дачне рейдерство.
Найчастіше під загрозою захоплення виявляються землі, що знаходяться поруч з великими містами, де свого часу були організовані садові товариства. Помилково вважати, що рейдерів цікавлять тільки дорогі землі. Ці люди не гребують абсолютно всім, що, на їхню думку, «погано лежить». Головна причина рейдерства - недосконалість законодавства, а також не достатня юридична грамотність самих землевласників.
Існує досить багато спірних моментів, що стосуються покупки і відчуження земельних ділянок. Наприклад, межі ділянки, зазначені в плані через певну кількість років можуть відрізнятися від реальних. Справа в тому, що рельєф місцевості може змінюватися з роками, що природно. Але буває, що і при межування були допущені помилки. Не виключено, що вашими володіннями зацікавиться міська архітектура, яка планує розширення меж міста. Ділянка, звичайно, не відберуть просто так, але запропонують за нього зовсім не ті гроші, які були б адекватними для місця, до якого люди прикипіли душею.
До «наїздів» на членів садівничих некомерційних товариств (СНТ) також можна віднести і навмисне їх виживання шляхом створення нестерпних умов, наприклад, пов'язаних з постійним підвищенням ставки членських внесків, безпідставним збільшення плати за газ, воду і т.д. В результаті люди покидають землі, а нові господарі скуповують їх за безцінь з тим, щоб потім обернути вкладені капітали в рази.
Поширені рейдерські схеми
Сам термін «рейдерство» не закріплений офіційно ні в яких правових документах. Під ним слід розуміти поглинання земель проти волі їхніх власників. Зазвичай поглинанню сприяє один з видів переважного положення. Нерідко рейдерам протегує місцева влада.
Всі рейдерів можна умовно розділити на «чорних» (спеціалізуються на силових методах захоплення), «сірих» (діють за змішаними правилами, поєднуючи формально законні методи з силовими незаконними діями) і «білі» (діючих виключно в рамках закону).
Атаки на садові товариства відбуваються переважно за «сірими» схемами, де ставка йде не на юридичні виверти, а на силове відтискування, примус, ультиматуми, залякування. Юристи виділяють два основні сценарії захоплення СНТ. Перший сценарій реалізується для захоплення земель загального користування і занедбаних ділянок. На жаль, «дачна амністія» теж має свої складнощі з оформленням, а високі ціни межування і оформлення кадастрових документів призвели до того, що деякі СНТ і до сих пір числяться тільки на генеральних планах, оформлених в період відведення земель.
За минулі десятиліття кордону межування неодноразово змінювалися, тому садові товариства сьогодні можуть частково займати не свої землі.
Проблеми з документами можуть виникнути і з так званої «колгоспної землею», при наділі якої на початку 90-их видавали тимчасові свідоцтва про загальнопайової власності. Ці свідоцтва діяли до видачі постійних документів кожному власнику. Але після зміни реєструючих органів, яким передався реєстр прав на землю, наступила плутанина внаслідок втрати інформації про право власності та власників земельних ділянок.
Другий сценарій реалізується там, де є незадоволені головою або правлінням товариства. Зазвичай люди з боку керують «ініціативними групами», створеними з незадоволених членів товариства, які нав'язують правлінню «свої» пропозиції. А пропонують вони створити нове товариство, і допомогти в перереєстрації документів, після чого створиться дружний колектив, який визначить невисокі внески і в лічені дні вирішить всі проблеми з інфраструктурою. Якщо правління піде на цей крок, то в один «прекрасний» момент землі можуть виявитися в розпорядженні одну людину, а внески і інфраструктура в кращому випадку залишаться без зміни.
Землі загального користування в СНТ обов'язково повинні бути оформлені юридично, а в статуті треба прописати порядок прийняття будь-яких рішень щодо даних ділянок. Будь-які об'єкти на таких земельних ділянках слід зареєструвати в державних органах.
Ранні симптоми рейдерського захоплення
Дії рейдерів, як правило, вимагають деякої підготовки, тому їх можна відстежити по ряду ознак. Привід для роздумів є в першу чергу у членів тих садових товариств, чиї землі знаходяться в привабливих для котеджних селищ місцях. Це може бути вигідне географічне положення, мальовничі краєвиди з водоймами і лісовими масивами по сусідству, в загальному, все те, що представляє цінність для великого будівельного бізнесу. А буває і так, що спочатку будується будь-якої комерційний або промисловий об'єкт, а потім починають доглядати місце в його околицях під забудову інфраструктури. Серйозні ділки з «наполеонівськими» планами можуть і не помітити, що їм заважає якесь СНТ, особливо якщо воно живе там на пташиних правах.
Якщо є відчуття, що на ваші землі поклали око (а це завжди можна відчути, якщо жити на цих землях), то не треба зволікати з оформленням повноцінних документів на власність. Ці документи не завадять в будь-якому випадку.
Найчастіше в «рейдерські жорна» потрапляють саме ті садівники, які не оформили свідоцтво про право власності. В основному це люди похилого віку, які доживають свій вік і вже не бажають зв'язуватися з папірцями. Вони - найперші «клієнти» рейдерів, як би цинічно це не звучало.
Багато садівники практично не беруть участь в житті товариства. Вони не ходять на збори, і навіть не знають, як виглядає голова, не кажучи вже про статут СНТ. А статут - документ дуже серйозний і в даному контексті навіть доленосний. З статутом садового товариства потрібно не тільки бути знайомим, але і періодично стежити за тим, які в ньому з'являються зміни. Та сама «ініціативна група» часто користується байдужістю членів товариства до всіх формальностей, і змінюють положення статуту під себе.
Насторожити повинна і така ситуація, коли з числа ще недавно байдужих членів СНТ збирається «ініціативна група». Ці люди під різними приводами збирають альтернативні збори, на якому вирішують змістити чинного голови, правління, а потім і змінити статут. В результаті такого «перевороту» юридично влада переходить до людини від рейдерів. Далі здійснюється стрімкий захоплення територій, а незгодних можуть відтіснити фізично.
Як протистояти рейдерам
В даному питанні треба сподіватися, перш за все, на себе самого. Але поодинці діяти неефективно, тому потрібно об'єднуватися з тими, чиї інтереси збігаються з вашими. Управління внутрішніми справами СНТ має спиратися на рішення загальних зборів. Звичайно, збиратися по кожній поточної дрібниці не варто, але в статуті потрібно чітко прописати повноваження правління і голови. Права одноосібних рішень про відчуження об'єктів загального користування повинні бути строго обмежені. Це буде означати, що без рішення загальних зборів нічого не може бути продано або переоформлено. Якщо правління або голова неохоче погоджуються на обмеження своїх повноважень під різними приводами, то потрібно запропонувати їм переобратися.
Але покласти важливі рішення на загальні збори мало. Необхідно ще й ходити на ці збори. Зазвичай кворум складає 2/3 членів товариства. Без кворуму не буде рішень зборів, а значить, буде призначено повторні збори, на яке розсилаються порядку під підпис (якщо це прописано в статуті). Таким чином, переклавши повноваження на збори, можна змусити пасивних членів товариства стати активними. Відповідно чим більше людей будуть ходити на збори, тим менше залишиться «маргіналів», з яких рейдери створюють свої «ініціативні групи» для рейдерського бунту.
Протистояти рейдерам набагато легше, якщо користуватися послугами професійного юриста. Зрештою, для садівника немає нічого важливішого, ніж його дачну ділянку. Тому є сенс витратити частину коштів від внесків СНТ на юридичну консультацію. Юриста можна знайти і в середовищі самих садівників. Але необхідно, щоб ця людина представляв інтереси більшості.