«Зайві» квадратні метри в новобудовах: приємний сюрприз або серйозний дефект
Для початку розберемося, що означає «зайві» квадратні метри. Це площа квартири, за яку покупець не платив при оформленні договору пайової участі. Утворюється вона через те, що процес будівництва дуже складний, і на етапі проектування неможливо з точністю до квадратних сантиметрів розрахувати, якою буде площа приміщень. При розрахунку із забудовником за основу береться проектна площа, а все інше вже вважається «зайвими» квадратними метрами. До речі, з однаковою ймовірністю площа квартири може стати як більше, так і менше.
«Такі ситуації виникають в 99,9% випадків. Розбіжність може бути в десяту або навіть соту частину метра, але воно майже напевно буде. Просто тому, що побудувати будинок з точністю до тисячних часток метра (якщо порівнювати з проектом) практично неможливо »
Ольга Павлова, «Магістрат» (входить до ГК «ІНТЕКО»)
Найменше площа, зазначена в ДДУ, і фактична різняться в панельних будинках, так як там будинок збирається, як конструктор. Найчастіше різниця не перевищує 1 квадратного метра. За словами Ірини Доброхотовой, голови ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой», панельні будинки будуються з однакових за розміром готових блоків, це серійний типовий продукт, планування в них також є типовими. Тому, зводячи такі будинки постійно, забудовник вже здатний врахувати похибки і розробити найбільш точні планування.
А ось технологія будівництва монолітних будівель істотно відрізняється, вона складніша, але при цьому гнучка і дозволяє змінювати проект навіть на стадії будівництва. Подібні будинки зводяться за індивідуальним проектом, тому площа квартир може значно сильніше відрізнятися від зазначеної в договорі. Різниця доходить до 5-7 кв. м. Однак, як правило, вона варіюється від 0,5 до 4 кв. м.
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», стверджує, що розбіжність залежить від кількості кімнат. Так, в трикімнатній квартирі зустрічалася різниця до 5-7 «квадратів». У «однушках» такого бути не може, максимальне розбіжність сягає не більше 3-4 кв. м. Якщо ж це сталося, то, швидше за все, був змінений сам проект.
За словами Вадима Морозова, керівника департаменту служби замовника ГК «Прем'єр», бувають різночитання в прорахунках площі квартир-студій. «Спочатку забудовник замовляє однокімнатні квартири, в процесі будівництва вони переробляються в студії, - пояснює Вадим. - БТІ ж в свою чергу починає вважати кухню окремо від житла, і яким чином вийде провести кордон перегородки між кухнею і кімнатою, якій за фактом немає - не завжди зрозуміло ».
Комерційний директор ГК «Кортрос» Василь Фетисов також зазначає, що часто вдома починають будуватися і надходять у продаж на підставі проектної документації стадії «Проект», яка менш точна в порівнянні з документацією стадії «Робоча документація». Через це виникають відхилення в площі квартир.
Причина, по якій площа квартири відрізняється від зазначеної в ДДУ, може критися і в елементарній недбалості. Еміль Захаряна, керуючий партнер Rezidential group, каже, що бувають випадки, коли співробітники БТІ після обміру однієї квартири записують оптом ще кілька квартир з таким же плануванням. Похибка при цьому буде вважатися мінімальної, хоча по факту все може бути інакше.
Складно сказати, які приміщення в квартирі найчастіше стають більше або менше, кожен випадок індивідуальний. Однак, як правило, квартири з більш вишуканими архітектурними рішеннями і нерівними фасадами можуть бути більш відмінні від тих параметрів, які вказані раніше в проектно-технічної документації. Крім того, площа різниться в приміщеннях, що стикаються з іншими квартирами. Чим вище поверх, тим більше ймовірно відхилення. І якщо в одній квартирі площа може трохи збільшитися, то в сусідній вона, швидше за все, зменшиться. Буває, що загальна площа квартири відповідає зазначеній в ДДУ, але всередині самого об'єкта відбувається «перегрупування». Наприклад, від коридору «відрізаються» квадратні метри і приєднуються до кімнати.
Варто зазначити, що під час приймання квартири можна скористатися послугами незалежного кадастрового інженера і провести обміри площі. Якщо її розмір відрізняється від заявленої спочатку, можна йти до суду. Директор департаменту продажів ріелторської компанії «Магістрат» (входить до ГК «ІНТЕКО») Ольга Павлова пояснила, що ДДУ взагалі можна розірвати в будь-який момент і без пояснення причин.
При укладанні договору забудовник приймає на себе зобов'язання побудувати житло в чіткій відповідності з технічною документацією, і якщо виникли збільшення площі, то цю подію можна розцінювати як технічний дефект, ризик появи якого забудовник також прийняв під час підписання договору. Тому говорити про те, що забудовник може примусити клієнта доплатити за додані метри - юридично неправомірно. Звичайно, компанія має право звернутися з позовом до суду, але правозастосовна практика свідчить про те, що дані ситуації розглядаються в більшості випадків на користь покупця.
Природно, щоб запобігти виникненню різних суперечок і, як наслідок, судових позовів, забудовники прописують в ДДУ ймовірність зміни площі квартири, а також порядок і умови взаєморозрахунків між покупцем і компанією.
«У договорі, як правило, зазначено допустима розбіжність в площі, в рамках якого ні продавець, ні покупець не отримує компенсацій. При перевищенні цієї цифри, укладається додаткова угода до договору, згідно з яким покупець або отримує частину сплаченої суми назад, або оплачує зайві квадратні метри »
Дмитро Пантелеймонов, ГК «Лідер Груп»
Взагалі допустима розбіжність регламентується будівельними нормами і правилами. Перед тим, як ввести об'єкт в експлуатацію, забудовник повинен отримати у відповідних держорганів важливий документ - ЗОР або Висновок про відповідність збудованого об'єкта вимогам технічних регламентів та проектної документації. Він як раз підтверджує, що різниця між проектною та фактичною площею відповідає допустимому. Що стосується ДДУ, то у кожного забудовника є свої умови проведення перерахунку вартості квартири, якщо розбіжність вище допустимого.
Якщо виходити зі сформованої практики, розбіжність в площі, яке не тягне за собою фінансових перерахунків - 1 кв. м як в більшу, так і в меншу сторону. Іноді цей параметр вказується в відносному значенні 2% від загальної площі квартири.
Цікавий приклад наводить Еміль Захаряна: при покупці 25-метрової студії за умовами договору одного забудовника пропонувалося починати обговорювати перерахунки, якщо площа квартири буде відрізнятися від проектної на 10 кв. м і більше в будь-яку сторону. Зі зрозумілих причин покупець не планував брати участь за свої власні гроші в такій лотереї - отримати квартиру 17 або 37 кв. м - і зажадав змінити цей пункт.
«У разі якщо квартира купується за програмою військової іпотеки, вартість об'єкта нерухомості фіксується в ДДУ і не підлягає перегляду, навіть якщо після обміру БТІ були виявлені розбіжності», - каже Рустам Арсланов, директор департаменту продажів ГК «Гранель».
Таким чином, якщо покупець після процедури обміру квартири отримав більшу кількість квадратних метрів, він повинен здійснити доплату. Або, навпаки, якщо фактична площа менша за ту, яка вказана в ДДУ, забудовник повинен повернути гроші. При цьому, як зазначає перший заступник генерального директора компанії «НДВ-Нерухомість» Яна Сосорева, ціна квадратного метра встановлюється в договорі і, як правило, вона може змінюватися тільки за згодою сторін. Отже, розрахунок буде вестися, виходячи з вартості квадратного метра, встановленого договором. Тобто якщо квартира була куплена на ранній стадії будівництва по 100 тис. Рублів за «квадрат», то і після обмірів БТІ різниця в площі доплачується, виходячи з цієї вартості, навіть якщо за час будівництва ринкова ціна збільшилася на 30-40%.
До речі, з цієї ж причини експерти не радять звертатися до забудовника або до суду з вимогою повернути гроші за квартиру, яка після обміну БТІ стала більше або менше на незначну кількість квадратних метрів. За кілька років будівництва ринкова ціна квартири зросла, а повернуть за неї лише ту суму, яку покупець заплатив при укладенні ДДУ. На ці гроші квартиру тій же площі вже не купиш, причому навіть в споруджуваних об'єктах, адже ціни на житло ростуть ще й за рахунок зростання собівартості.
«Якщо різниця дуже велика і досягає 10 квадратних метрів, то це майже напевно свідчить про допущену при будівництві помилку. У цьому випадку зміна площі може виявитися меншою з бід, тому приймати таку квартиру потрібно дуже уважно »
Ірина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
При обмір квартир буває плутанина з балконами і лоджіями. Розрахунок вартості суми угоди при покупці квартири по ДДУ повинен вестися із застосуванням понижуючих коефіцієнтів (0,5 - лоджії, 0,3 - балкони) відповідно до російського законодавства.
На окрему увагу заслуговують випадки, коли квартира купується в іпотеку. Очевидно, що крім початкового внеску і щомісячних виплат по кредиту покупцеві необхідно мати і суму, яку, можливо, доведеться заплатити при прийманні квартири. За час будівництва її доведеться накопичити або потім в терміновому порядку шукати - займати у знайомих, брати кредит і т.д. адже якщо справа дійшла до доплати, значить розбіжність значне, як і сума. Навіть з урахуванням того, що «квадрат» коштує 60 тис. Рублів, за «зайвих» 5 кв. м доведеться викласти 300 тис. рублів.
Раїса Манашірова, комерційний директор SDI Group, зазначає, що не варто забувати про лояльність забудовників, які готові до останнього чекати виконання зобов'язань за договором, не застосовуючи штрафних санкцій по відношенню до учасника пайового будівництва (не та ситуація на ринку), але залишаючи за собою право дострокового розірвання. «Невиконання прийнятих на себе зобов'язань може привести до вимоги банку про дострокове погашення кредиту в зв'язку з втратою предмета застави», - уточнює Раїса.
Яна Сосорева вважає, що подібні проблеми можуть бути вирішені договірним шляхом. Наприклад, підписанням документів про розстрочення платежу. Потрібно враховувати, що відповідно 214-ФЗ забудовник не має права затримувати передачу збудованого об'єкта і зумовлювати передачі внесення доплати за «зайву» площу.