2) У розділі ст. 425 ГК РФ
Договір набуває чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.
3) Зверніть увагу на РОСІЙСЬКА ФЕДЕРАЦІЯ
Права і обов'язки по вашому договором виникли після його укладення тобто під час дії ЗК.
4) Що стосується застосування умов договору до відносин виникли до його укладення то зверніть увагу на:
ПРЕЗИДІЯ ВИЩОЇ АРБІТРАЖНОГО СУДУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ОГЛЯД ПРАКТИКИ вирішення спорів, ПОВ'ЯЗАНИХ З ОРЕНДОЮ
6. Угода сторін про те, що умови договору оренди застосовуються до їх фактично сформованим до його укладення відносин, не означає, що безпосередня обов'язок сторін по виконанню умов договору оренди виникла раніше укладення договору.
Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі, вартості витрат з прибирання території, прилеглої до орендованого будинку, а також неустойки за прострочення платежу.
Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач посилався на те, що вимоги позивача відносяться до періоду до укладення договору оренди, в зв'язку з чим не підлягають задоволенню.
Приймаючи рішення, суд керувався пунктом 3 статті 425 ГК РФ, згідно з яким сторони мають право встановити, що умови укладеного ними договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору.
Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, згідно з яким орендар зобов'язався щомісяця вносити орендну плату, а також відшкодовувати орендодавцю витрати з прибирання території, прилеглої до орендованого будинку. За прострочення платежу передбачена неустойка.
Дана будівля була передана відповідачу за актом прийому - передачі до укладення договору оренди і фактично використовувався ним протягом цього часу.
У договорі сторони встановили, що його умови поширюються на відносини, що виникли з дати підписання ними акта прийому - передачі будівлі.
З огляду на викладене, суд першої інстанції визнав позов таким, що підлягає задоволенню в повному обсязі.
Суд апеляційної інстанції рішення в частині стягнення договірної неустойки скасував, а в частині стягнення орендної плати та витрат з прибирання території за період фактичного використання відповідачем будівлі залишив без зміни. При цьому суд виходив з наступного.
Відповідно до пункту 1 статті 425 ГК РФ договір вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.
Досягнення сторонами угоди про застосування до відносинам, що склалися до укладення договору, умов про обов'язок орендаря щодо внесення орендної плати та відшкодування орендодавцю витрат з прибирання прилеглої до орендованого будівлі території свідчить тільки про згоду орендаря сплатити фактичне використання ним будівлі і витрати, понесені орендодавцем в цей період на умовах, передбачених договором оренди, і не означає, що безпосередня обов'язок по їх виконанню виникла у відповідача раніше заключени я самого договору.
У зв'язку з цим у суду першої інстанції не було підстав визнавати, що відповідачем порушені договірні зобов'язання в період, коли між сторонами мали місце лише фактичні відносини, і задовольняти позов про стягнення договірної неустойки за період, що передував укладенню договору.
Ну типу ІМХО ЗК застосуємо з усіма наслідками, що випливають ось.