Буває, що будівлю та земельну ділянку, на якій воно знаходиться, належать різним особам. Це може бути результатом надання земельної ділянки в оренду під будівництво або не дуже грамотною приватизації, коли до статутного капіталу підприємства, що приватизується включалися виробничі та адміністративні будівлі, але не включалися знаходяться під ним земельні ділянки, або інших обставин. Так чи інакше, оформлення відносин щодо використання земельної ділянки, на якій розташовується нерухоме майно, що не належить власнику землі, має ряд особливостей.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена ЦК РФ, законом або добровільно прийнятим зобов'язанням.
Однак положення про свободу договору не можуть бути повною мірою застосовані до оренди, об'єктом якої є земельна ділянка, на якій розташовується нерухоме майно майбутнього орендаря. Власник об'єктів нерухомості має право вимагати укладення з ним договору оренди або договору купівлі-продажу земельної ділянки, що знаходиться під будівлею (будовою, спорудою) і необхідної для його використання.
Це випливає зі ст. 552 ГК РФ, яка регулює передачу прав на земельну ділянку при продажу розташованої на ньому нерухомості. Зокрема, встановлюється правило, згідно з яким за договором продажу будівлі (будівлі, споруди) покупцеві одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.
Земельний кодекс РФ містить спеціальні норми, що регулюють це питання. Згідно з п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю (будівля, споруда), що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник. Власник будівлі (будівлі, споруди), що знаходиться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки. Таке право здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
Таким чином, власник земельної ділянки зобов'язаний укласти з власником нерухомого майна договір оренди або купівлі-продажу частини земельної ділянки, зайнятої таким майном і необхідної для його використання.
Важливо, що визнання виключного права особи на укладення договору оренди і відповідно визнання власника земельної ділянки особою, яка зобов'язана укласти такий договір, залежать від того, чи є розташований на такій земельній ділянці об'єкт нерухомим, а також чи є особа, яка потребує укладення договору оренди, власником даного об'єкта.
При цьому для власника нерухомості виникає необхідність визначити правові відносини з власником земельної ділянки. незалежно від того, розташовується чи ділянку на приватних землях або знаходиться у власності РФ, суб'єкта РФ, муніципального освіти. Користування чужим майном (землею) без укладення будь-якого договору при певних обставинах можна кваліфікувати як безпідставне збагачення (п. 2 ст. 1105 ЦК України).
Таким чином, укладення договору, що регулює земельні відносини, в даному випадку є обов'язковим для обох сторін. Кожна зі сторін має право звернутися до суду з вимогою про спонукання до укладення такого договору.
Відповідно до п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані цим збитки.
Оренда або власність?
Як правило, коли виникає питання про врегулювання земельних відносин, перед власником нерухомості стоїть вибір: укладати йому договір оренди або придбати земельну ділянку у власність.
Закон по-різному підходить до визначення права власника нерухомості на укладення договору оренди або купівлі-продажу земельної ділянки, в залежності від того, чи знаходиться земельна ділянка в приватній або в публічній власності. У будь-якому випадку, якщо договір оренди земельної ділянки укладений з попереднім власником нерухомості, новий власник не має права вимагати переукладення з ним договору оренди.
Якщо земельна ділянка знаходиться у власника нерухомості в оренду, він не має права вимагати продажу йому цієї земельної ділянки. Така вимога порушувало б як правила про свободу договору (ст. 421 ЦК України), так і норми про зміст права власності (ст. 209 ЦК України).
Якщо ж договір оренди земельної ділянки закінчився або власник земельної ділянки має намір продати землю, то на підставі п. 3 ст. 35 ЗК України власник нерухомості набуває переважне право укладення договору оренди або купівлі-продажу за правилами ст. 250 ГК РФ. Дане право не поширюється при продажу земельної ділянки з публічних торгів. При цьому власник земельної ділянки повинен повідомити власника нерухомості про свій намір укласти договір оренди або ж купівлі-продажу земельної ділянки із зазначенням ціни та інших умов договору. При укладанні договору з порушенням його переважного права власник нерухомості може протягом 3 місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків сторони договору (орендаря, покупця).
У разі якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності. застосовуються правила, встановлені п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При тлумаченні ст. 36 ЗК РФ судова практика впевнено проводить лінію, згідно з якою одного разу вбрання право в подальшому змінити не можна. Якщо укладений договір оренди земельної ділянки, власник нерухомості, розташованої на цій земельній ділянці, не має права вимагати укладення з ним договору купівлі-продажу даної земельної ділянки, тобто один раз вбрання право, як правило, змінити вже не можна.
Відмова у продажу земельної ділянки може вважатися правомірним, тільки якщо неможливість його відчуження грунтується на законі (наприклад, обмеженням в обороті).
Виняток з цього правила допускається тільки в тому випадку, якщо договір оренди був укладений до введення в дію ЗК РФ. Наявність такого договору не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки, що знаходиться в публічній власності, відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Порядок укладення договору
Оскільки укладення договору оренди є обов'язковим для власника нерухомості та власника земельної ділянки, порядок укладення такого договору регулюється, перш за все, нормами ст. 445 ГК РФ.
Згідно ст. 446 ГК РФ у випадках передачі розбіжностей, що виникли при укладенні договору, на розгляд суду на підставі ст. 445 ГК РФ або за угодою сторін умови договору, за якими у сторін були розбіжності, визначаються відповідно до рішення суду. Оферент, який не отримав відповіді, має право вимагати укладення договору в судовому порядку.
Підстави припинення договору
Припинення договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно орендаря, можливо в разі закінчення терміну договору. Необхідно враховувати, що орендар має право на укладення нового договору, який грунтується не тільки на ст. 621 ГК РФ (переважне право орендаря на укладення договору на новий термін), але і на положеннях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за винятком випадків загибелі нерухомого майна).
Якщо земельна ділянка була надана в оренду під будівництво, але термін договору оренди закінчився, а на земельній ділянці розташовується лише об'єкт незавершеного будівництва. тобто орендар не придбав права власності на збудовану нерухомість, немає підстав для обязании орендодавця укласти договір оренди на новий термін (звичайно, в тому випадку, якщо не застосовується правило про переважне право на укладення нового договору оренди).
Розірвання договору оренди земельної ділянки. орендарем за яким виступає власник розташованої на ньому нерухомості, неможливо і в зв'язку з істотним порушенням орендарем договору оренди, а також в зв'язку з істотною зміною обставин (ст. ст. 450, 451, 619, 620 ЦК України). У таких випадках в договір можуть бути внесені зміни (за згодою сторін або в судовому порядку), а сторона, неналежним чином виконує договір, може бути притягнута до юридичної відповідальності.
Інші підстави припинення зобов'язань, такі, наприклад, як збіг боржника і кредитора в одній особі, можуть застосовуватися до договору з урахуванням викладеної специфіки в загальному порядку.