Житлово-будівельний кооператив або ЖБК - це об'єднання групи людей (або юридичних осіб), які бажають провести будівництво житлового будинку на кошти від пайових внесків. Зібравши необхідну суму, учасники звертаються до вибраного на загальних зборах забудовнику. Після здачі будинку в експлуатацію його управлінням повністю займається житловий кооператив. Всі питання, пов'язані з його діяльністю регулюються статтею 110 ЖК РФ.
Порядок придбання квартир через житлово-будівельний кооператив
- створення житлового кооперативу;
- покупка новобудови;
- реєстрація прав власності.
Розглянемо далі кожен з них більш детально.
Реєстрація ЖБК
Дана процедура проводиться в такій послідовності:
- Проводиться збори засновників (ними можуть бути будь-які повнолітні особи), на якому колективно приймається рішення про організацію ЖБК. Після закінчення засідання складається документальний протокол, який буде приводом для державної реєстрації. На його підставі ЖБК отримує статус юр. особи.
- Згідно житловому кодексу, в ЖБК має бути не менше 5 учасників. При цьому їх кількість не може перевищувати кількість квартир в майбутньому будинку. При чисельності членів кооперативу понад 50 осіб на зборах обирається правління, яке згодом і буде вирішувати всі правові, фінансові та організаційні питання.
- Обирається ревізійна комісія - в її обов'язки входить перевірка етапів будівництва не рідше разу на рік. Термін дії комісії - 3 роки. По закінченню цього терміну (якщо будівництво ще не завершено) відбувається переобрання.
придбання квартири
- Після вступу в кооператив кожен учасник отримує із загального бюджету необхідну суму для покупки житлоплощі.
- Щоб бути повноцінним членом житлово-будівельного кооперативу, людині необхідно внести вступний внесок (зазвичай його розмір знаходиться в межах декількох відсотків від вартості квартири). Дані кошти в подальшому не враховуються.
- Наступним етапом значиться внесення початкового внеску, прописаного в статуті.
- Далі кожен пайовик вносить регулярні платежі, відповідно до складеного розкладу (зазвичай раз на місяць). Коли загальна сума його платежів досягає 50% від вартості обраного житла, кооператив купує для нього нерухомість, оформляючи його на баланс ЖБК.
- Сторони укладають між собою договір оренди і людина заселяється в квартиру, поступово вносячи кошти, що залишилися.
- Коли пайовик повністю розплачується за квартиру, вона офіційно переходить в його власність.
Важливо! Замість відсотків по кредиту (як у випадку іпотечного кредитування) ЖБК утримує адміністративний збір у розмірі 6%. У деяких випадках допускається знижена ставка.
Реєстрація власності
Для того щоб отримати права на квартиру знадобиться надати наступний перелік документів:
- членська книжка учасника кооперативу;
- договір паю;
- квитанція про повне погашення боргу;
- акт прийому об'єкта;
- квитанції про оплату початкових внесків.
переваги ЖБК
- Отримання розстрочки при оплаті вартості квартири на вигідних умовах. Більшість забудовників надають можливість помісячного внесення пайових внесків. Терміни можуть варіюватися і досягати десятка років. При цьому відсутні жахливі відсотки, як у випадку з іпотекою. Система повністю прозора. Компанії, що займаються спільною участю, зазвичай пропонують розстрочку тільки до здачі будинку в експлуатацію. Члени ЖБК можуть виплачувати свою частку протягом декількох років вже після заселення.
- Після завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію, права на його управління переходять до ЖБК. Якщо провести порівняння з ДДУ, то по закінченню будівельних робіт його члени створюють товариство власників житла, що покладає на себе всі обов'язки з управління загальнобудинкових майном. Сформувати ТСЖ можна тільки після завершення процедури реєстрації права власності, що, як правило, займає тривалий час, і в цей період житлова споруда залишається без повноправного управління.
- Безпека на випадок банкрутства ЖБК. Якщо забудовник буде визнаний неплатоспроможним, члени житлового кооперативу можуть завершити будівництво, використовуючи іншого підрядника. У цьому виражається одна з головних переваг щодо договорів пайової участі. Учасники ДДУ в разі банкрутства забудовника будуть змушені через судові інстанції вимагати повернення коштів, а це займає тривалий час. Учасники можуть створити новий кооператив і звернутися до органів влади з проханням перевести недобудований будинок на баланс нового ЖБК.
- Члени кооперативу мають право брати участь в будівництві і майбутньої експлуатації будівлі. Більш того, учасникам ЖБК дарується доступ до всіх фінансових документів, що забезпечує повну прозорість системи. Також пайовики мають право переобирати поточне керівництво.
- Пайові внески не оподатковуються. Це серйозно знижує загальну вартість витрат на будівництво.
недоліки ЖБК
- Процедури покупки нерухомості через житловий будівельний кооператив проводяться без державної реєстрації. Даний факт дозволяє проводити шахрайські махінації (наприклад, подвійний продаж квартири).
- ЖБК не можна притягнути до відповідальності, якщо терміни забудови будуть порушені або будуть виявлені дефекти будівництва. Учасники тільки можуть переобрати керівництво, але піддати будь-яким санкціям саму компанію немає.
- У договорі не можна прописати кінцеву вартість житлоплощі.
- Регулювання процесу продажів нерухомості через ЖБК є недостатнім. Воно проводиться за коштами ЖК РФ, а не Федеральними законами.
Незважаючи на наявні недоліки, ЖБК сьогодні набирає в нашій країні все більшої популярності (по статистиці частка таких забудовників зростає щомісяця). Учасникам рекомендується перед підписанням уважно вивчити договір на наявність «підводних каменів». Оптимальним рішенням виглядає замовити послуги юриста «в складчину» з іншими учасникам кооперативу.