Останнім часом знову стала вельми поширеною отримують житлово-будівельні кооперативи, правову основу діяльності яких утворюють норми житлового законодавства. Житлово-будівельним кооперативом (далі - ЖБК) визнається добровільне об'єднання громадян і / або юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими і нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку.
Порядок створення, організації та діяльності ЖБК регламентується:
- розділом 5 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ);
- Цивільним кодексом Російської Федерації (далі - ГК РФ);
- Статутом кооперативу, який не повинен містити положення, що суперечать ЖК РФ і іншим федеральним законам (ст. 110 ЖК РФ).
Однак не всі ЖБК в своїй діяльності дотримуються навіть не настільки численні вимоги, що пред'являються житловим законодавством, що може привести до порушення прав членів таких ЖБК. У зв'язку з цим наведемо основні моменти діяльності ЖБК.
Прийом до членів житлово-будівельного кооперативу
Прийом громадянина в члени ЖБК здійснюється на підставі заяви, поданої до правління ЖБК. Заява має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджено рішенням загальних зборів членів (конференції) ЖБК, зафіксованому у відповідному протоколі. В результаті громадянин набуває статусу члена ЖБК з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом в члени ЖБК загальними зборами членів кооперативу (конференцією) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖБК може бути підтверджено довідкою (випискою з затвердженого рішення) ЖБК про членство в кооперативі, що видається за заявою члена ЖБК. Дана довідка буде є свідченням застосування до виниклих правовідносин житлового законодавства.
Права і обов'язки членів ЖБК
Члени ЖБК мають наступні права:
- право голосу на Загальних зборах кооперативу, яке є вищим колегіальним органом ЖБК, і рішення якого є обов'язковим для всіх членів ЖБК;
- право на обрання до Правління ЖБК;
- право на пай члена житлового кооперативу;
- право на отримання доходів від підприємницької діяльності, здійснюваної кооперативом відповідно до чинного законодавства та Статуту кооперативу;
- право на надання житлового приміщення в будинках житлового кооперативу відповідно до розміру внесеного членом ЖБК пайовим внеском. Право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку член житлового кооперативу набуває в разі виплати пайового внеску повністю (ч.4 ст.218 ЦК України).
Обов'язки члена ЖБК:
- Члени ЖБК зобов'язані протягом трьох місяців після затвердження щорічного балансу покрити утворилися збитки шляхом додаткових внесків. У разі невиконання цього обов'язку кооператив може бути ліквідований в судовому порядку на вимогу кредиторів (ч.4 ст.116 ЦК України);
- Також члени кооперативу спільно несуть субсидіарну (додаткову) відповідальність за його зобов'язаннями в межах невнесеної частини додаткового внеску кожного з членів кооперативу (ч.4 ст.116 ЦК України);
- член кооперативу зобов'язаний дотримуватися вимог Статуту ЖБК, виконувати рішення Загальних зборів членів ЖБК та інших органів кооперативу;
- член ЖБК, а так само члени його сім'ї зобов'язані звільнити житлове приміщення в будинку ЖБК протягом двох місяців з дня прийняття кооперативом рішення про виключення такого члена з житлового кооперативу в зв'язку з невиплатою повністю пайового внеску.
Статутом ЖБК можуть бути передбачені не суперечать законодавству РФ додаткові права і обов'язки членів кооперативу. На погляд кожному члену кооперативу просто необхідно знайомиться з Статутом ЖБК.
Основні ризики, пов'язані з членством в ЖБК
Вступаючи в ЖБК для будівництва житла громадянин несе певні ризики:
1. Члени ЖБК насамперед несуть ризик того, що головна мета створення кооперативу - споруда житлового будинку може бути не досягнута з яких-небудь причин (будь то неможливість отримання дозвільних документів, проблеми реалізації проекту, включаючи фінансові тощо труднощі)
2. Ризик подорожчання будівництва також лягає на плечі членів кооперативу.
3. Якщо терміни будівництва зірвані з вини самого ЖБК, то перед своїми ж членами відповідальності воно нести не буде.
4. ЖБК-забудовник або ЖБК-інвестор будівництва безпосередньо не несуть гарантійних зобов'язань з приводу наданих квартир перед своїми членами.
5. Контроль за фінансово-господарською діяльністю ЖБК здійснює тільки обирається ревізійна комісія кооперативу (або ревізор). Спеціалізований державний орган, який здійснює контроль за діяльністю ЖБК, відсутня.
6. Про те яка саме квартира буде надана члену кооперативу рішення приймає Загальні збори членів (конференція) ЖБК. Це рішення потім буде підставою для вселення в житлове приміщення. Отже, в разі порушення статутного порядку розподілу квартир між членами кооперативу, існує ризик виникнення суперечок між ними.
Дані ризики є суттєвими і впливають на захист прав і законних інтересів членів ЖБК і посилюються в кілька разів, коли органи управління ЖБК пов'язані з будівельними, інвестиційними і т.п. компаніями, які беруть участь в будівництві будинку, а так само коли члени ЖБК самоусуваються від участі в діяльності кооперативу.
Можливі порушення ЖБК порядку залучення коштів громадян для будівництва житлових будинків
Норми Житлового кодексу РФ є обов'язковими для виконання, але часто свідомо порушуються керівництвом (правлінням) ЖБК, посредствам вибудовування «сірих схем» залучення грошових коштів громадян для будівництва об'єктів нерухомості з метою зменшення своєї відповідальності.
Одним з найбільш поширених є порушення ст. 121 ЖК РФ, що визначає порядок набуття статусу члена кооперативу, оскільки тільки коли особа є членом ЖБК, тільки тоді воно вступає в правовідносини з ЖБК для досягнення статутних цілей кооперативу. Наприклад, громадянин подає заяву в ЖБК про вступ в його члени. Правління ЖБК приймає цю заяву, виносить розпорядження про прийняття в члени ЖБК даного громадянина на підставі поданої заяви та зобов'язує громадянина внести членський внесок і кошти (пай) як його частку участі в будівництві об'єкта нерухомості. Однак, в порушення ст. 121 ЖК РФ, дане розпорядження правління ЖБК про вступ громадянина в члени кооперативу не затверджується загальними зборами членів ЖБК. Як наслідок, кошти, внесені громадянином, не є паєм, а він не є членом ЖБК. В даному випадку ЖБК незаконно використовує в своєму обороті кошти громадян.
Слід зазначити й інший спосіб залучення грошових коштів. Громадянин вступає в члени кооперативу відповідно до вимог ЖК РФ, але при цьому додатково з цією особою укладається договір (угоду), що містить умови включення його в члени ЖБК, оплати членських внесків, внесення пайових внесків і т.п. Згідно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок і умови внесення пайового внеску членом ЖБК визначається його Статутом. Таким чином, в договорі (угоді) не може одночасно міститися умови про порядок оплати пайових внесків і умови про порядок вступу в члени ЖБК, порядку сплати членських внесків, оскільки, такий договір (угода) з ЖБК може укласти тільки особа вже має статус члена ЖБК , тобто яке вже сплатило членський внесок.
Таким чином, при вступі громадян і (або) юридичних осіб у члени ЖБК і внесення ними грошових коштів на будівництво об'єктів нерухомості необхідно дотримуватися в повному обсязі цивільне та житлове законодавство Російської Федерації. Тільки в цьому випадку громадяни та юридичні особи будуть повноцінними учасниками житлових правовідносин.
Зустрічаються випадки, коли укладення договору з ЖБК (інвестування, будівельного підряду, паенакопления і т.д.), видається за вступ в члени ЖБК. В даному випадку особа, що уклала договір з ЖБК, насправді не стає його членом, а вступає в правовідносини з ЖБК відповідно до предметом договору, причому часто не на законних підставах. Таким чином, в порівнянні з участю в ЖБК, правовідносини засновані на договорах участі в будівництві є більш захищеними з правової точки зору.
У разі виявлення порушень в діяльності житлово-будівельних кооперативів законодавства про участь у пайовому будівництві Російської Федерації, які призвели до порушення Ваших прав і законних інтересів, Ви можете звертатися в Головне управління будівництва Тюменської області, або в правоохоронні органи.
Джерело: Головне управління будівництва Тюменської області