Безстрокове користування житловим приміщенням
Д.В. Карпухін, к.і.н. доцент кафедри цивільно-правових дисциплін Московського інституту економіки, менеджменту права
Чинний Цивільний кодекс РФ поряд з речовим правом власності, що характеризується універсальної тріадою правомочностей «володіння», «користування» і «розпорядження», що надаються власнику, в пункті 1 статті 216 ЦК України містить перелік інших речових прав, власники яких обмежені в можливостях використання майна та визначення його подальшої юридичної долі.
До їх числа відносяться:
право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою;
право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;
право господарського відання майном;
право оперативного управління майном.
Незважаючи на відмінності в обсязі правомочностей користування і розпорядження, які надаються їх власникам, в науці цивільного права виділяють загальний правовий ознака даних речових прав, який виражається в їх абсолютний характер. Так, Е.А. Суханов відзначає, що «юридичну специфіку речового права складає його абсолютний характер. Адже воно визначає зв'язку уповноваженої особи з усіма іншими (третіми) особами, а не з конкретним зобов'язаною особою (що характерно для зобов'язальних прав, які є в силу цього відносними за своєю юридичною природою). Абсолютність речових прав обумовлена як раз тим, що вони закріплюють ставлення особи до речі, а не до інших осіб, за винятком для них можливість перешкоджати уповноваженій особі у використанні речі або впливати на річ без його дозволу ».
Поряд з абсолютним характером обмежених речових прав іншими їх характерними правовими рисами є:
по-перше, те, що речові права на майно можуть належати особам, які не є власниками цього майна (пункт 2 статті 216 ЦК РФ);
по-друге, те, що речові права виникають на основі прийнятих законів;
по-третє, право слідування юридичної долі майна при переході права власності від одного суб'єкта до іншого (пункт 3 статті 216 ГК РФ) (виняток становить приватизація державного та муніципального майна);
по-четверте, речові права є однією з різновидів майнових прав;
Слід зазначити, що перелік обмежених речових прав, викладених у пункті 1 статті 216 ЦК України, не є вичерпним. У науці цивільного права запропоновані різні класифікації обмежених речових прав, об'єктами яких можуть виступати житлові приміщення.
Е.А. Суханов класифікував обмежені речові права в залежності від певного виду майна. Він виділив: по-перше, речові права деяких юридичних осіб на господарювання з майном власника; по-друге, обмежені речові права щодо використання чужих земельних ділянок; по-третє, права обмеженого користування іншим нерухомим майном (наприклад, житловими приміщеннями); по-четверте, забезпечують належне виконання зобов'язань права застави (заставодержателя) та утримання, об'єктами яких можуть бути рухомі речі.
Члени сім'ї власника житлового приміщення, що мали рівні з ним права на надане житлове приміщення і відмовилися від участі в приватизації житла.
Звісно ж необхідним зазначити, що право користування зберігається за колишнім членом сім'ї і при проживанні в іншому житловому приміщенні. Це обумовлено тим, що відповідно до п.2 ст.9 ГК РФ «відмова громадян від здійснення належних їм прав не тягне припинення цих прав, за винятком випадків, передбачених законом». В даний час чинне законодавство прямо не встановлює таку підставу припинення права користування житловим приміщенням для колишнього члена сім'ї власника як проживання в іншому житловому приміщенні, а також визначення свого місця проживання в іншому житловому приміщенні як постійне (зняття з реєстрації).
Однак, як випливає з наведеної статті, її норми поширюються тільки на проживаючих у житловому приміщенні колишніх членів сім'ї власника. Отже, колишні члени сім'ї власника житлового приміщення, які не користуються житловим приміщенням, в даний договір можуть бути і не включені.
Таким чином, права покупця житлового приміщення можуть бути ущемлені в результаті «появи» (і пред'явлення претензій протягом терміну позовної давності) колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, що не проживає в переданому за договором купівлі-продажу житловому приміщенні і не зареєстрованого в ньому.
Відмова члена сім'ї від приватизації житла відповідно до статті 153 ЦК України є одностороннім правочином, спрямованої на встановлення цивільних прав і обов'язків. Для її здійснення достатньо вираження волі однієї сторони (пункт 2 статті 154 ГК РФ). В результаті її здійснення інші члени сім'ї набувають право власності на належну частку члена сім'ї, який відмовився від неї в приватизованому житловому приміщенні.
Отказополучатели, користуються жилим приміщенням, наданим за заповідальним відказом
Сутність заповідального відмови відповідно до пункту 1 статті тисячі сто тридцять сім полягає в покладанні на одного або декількох спадкоємців за заповітом або за законом виконання за рахунок спадщини будь-які обов'язки майнового характеру на користь однієї або кількох осіб (відказоодержувачів), які набувають право вимагати виконання цього обов'язку .
Відповідно до абзацу 2 пункту 2 зазначеної статті на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, заповідач може покласти обов'язок надати іншій особі на період життя цієї особи або на інший строк право користування цим приміщенням або його певною частиною. Таким чином, користування житловим приміщенням відказоодержувачем за заповідальним відказом може набувати характеру постійного (безстрокового) користування, якщо термін користування житлом визначено періодом життя цієї особи. У разі надання права користування житловим приміщенням отказополучателю на певну кількість років (період життя відказоодержувача) право постійного (безстрокового) користування житловим приміщенням не виникає.
Відповідно до пункту 1 статті 33 ЖК РФ після закінчення встановленого заповідальним відмовою терміну користування житловим приміщенням право користування ним у відповідного громадянина припиняється, за винятком випадків, якщо право користування даним житловим приміщенням у відповідного громадянина виникло на іншій законній підставі.
Відповідно до пункту 3 статті 1137 ЦК РФ при подальшому переході права власності на майно, що входило до складу спадщини, до іншої особи право користування цим майном, надане за заповідальним відказом, зберігає силу. У викладеній нормі міститься фундаментальний правовий ознака обмеженого речового права - дотримання юридичної долі майна при переході права власності від одного суб'єкта до іншого.
ЖК РФ встановлює рівність прав власника та відказоодержувача при використанні житлового приміщення, наданого за заповідальним відказом (пункт 1 статті 33 ЖК РФ), а також солідарну з власником житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житлом (пункт 2 зазначеної статті).
Відказ, як і відмова члена сім'ї від приватизації житла, відповідно до статті 153 ЦК України є одностороннім правочином, спрямованої на встановлення цивільних прав і обов'язків. Для її здійснення достатньо вираження волі однієї сторони - спадкодавця (пункт 2 статті 154 ГК РФ). В результаті її здійснення отказополучатель набуває право проживання в житловому приміщенні спадкодавця, отриманого у власність в порядку спадкування іншими спадкоємцями.
Одержувачі ренти на підставі договору довічного утримання
Постійне (безстрокове) користування житловим приміщенням є обмеженим речовим правом, непойменовані в діючих законах, але сформованим на основі прийнятих Житлового кодексу РФ і Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації».
Зазначені нормативні акти, закони, легалізували угоди як джерело обмеженого речового права - постійного (безстрокового) користування житловими приміщеннями. Відмова від приватизації житла членами сім'ї і відказ є односторонніми угодами. Договір довічного утримання з утриманням є двосторонньою угодою.
дайджест:
Постійне користування житловим приміщенням є обмеженим речовим правом, непойменовані в діючих законах