Орендні платежі за користування землі в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодексу РФ є нормативно регульованими. Тому держоргани вправі змінювати їх в односторонньому порядку в зв'язку з прийняттям нових нормативних актів. Проте зробити це можна не завжди.
В одній із справ ВАС РФ визнав збільшення орендної плати муніципальної землі неправомірним, оскільки держорган змінив коефіцієнт (питомий показник кадастрової вартості), який використовується при розрахунку орендної плати, а кадастрова вартість землі залишилася колишньою.
Хоча постанова Президії ВАС РФ не є підсумковим рішенням у даній справі (справа передана на новий розгляд), позиція вищого судового органу визначена і всі рішення нижчих судів скасовані.
На підставі постанов глави міста між Комітетом з управління майном (орендодавцем) та підприємцем (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки терміном на півтора року.
У додатку до договору оренди сторони погодили методику визначення розміру орендної плати за земельну ділянку по формулі.
Орендодавець пред'явив позов до орендаря про стягнення вартості оренди, розрахованої з урахуванням нового коефіцієнта.
Рішенням суду першої інстанції вимога задоволено частково. Апеляційною та касаційною інстанціями рішення суду першої інстанції залишено без зміни.
Задовольняючи позовні вимоги, суди виходили з того, що орендні платежі за користування земельними ділянками відповідно до п. 3 ст. 65 Земельного кодексу РФ є нормативно регульованими, тому органи державної влади та місцевого самоврядування, які виступають орендодавцями земельних ділянок, право шляхом прийняття відповідних правових актів в односторонньому порядку змінювати як використовувані в розрахунках ставки, так і сам спосіб визначення розміру орендної плати.
Позиція Президії ВАС РФ
Судова колегія ВАС РФ порахувала, що висновки судів ґрунтуються на неправильному застосуванні норм права.
У цій справі збільшення розміру орендної плати обумовлено зміною методики її визначення в односторонньому порядку шляхом виключення з формули одного коефіцієнта (коефіцієнта престижності) і введення нового (коефіцієнта термінів будівництва).
Дана методика після її узгодження сторонами стала умовою договору оренди про розмір орендної плати, тому змінювати використану в ній формулу можна було тільки в порядку, встановленому п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Крім того, Президія ВАС зробив висновок: що міститься в договорі оренди умову, що орендну плату орендодавець може переглядати в односторонньому порядку в разі внесення змін у правові норми, що регулюють розмір орендної плати за користування землею, має трактуватися з урахуванням узгодження сторонами договору порядку формування орендної плати .
Це означає, що орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати лише показники коефіцієнтів, узгоджених сторонами, і не має права змінювати спосіб визначення розміру орендних платежів за допомогою скасування старих або введення нових розрахункових коефіцієнтів.
Ухвалення урядом суб'єкта РФ постанови, що встановлює новий спосіб розрахунку орендних платежів, саме по собі не може спричинити за собою автоматичний перегляд початкового способу розрахунку, встановленого сторонами договору оренди земельної ділянки. Адже дана постанова уряду суб'єкта РФ, яким встановлено новий спосіб розрахунку орендних платежів, не змінює кадастрової вартості орендованої земельної ділянки, застосування якого сторони погодили в договорі, а значить, не може служити підставою для його заміни по виду використання, спочатку певного сторонами при укладенні договору оренди.
Вибір іншого питомої показника кадастрової вартості, що призводить до істотного збільшення розміру орендних платежів, можливий тільки після внесення відповідних змін до існуючого договору оренди земельної ділянки.
Постанова уряду суб'єкта РФ, на яке посилаються суди при визначенні розміру орендної плати, не є нормативно-правовим актом, безпосередньо регулює відносини, що виникли на підставі договору оренди (сторони уклали договір виходячи з іншого нормативного акта). Тому питання про можливість односторонньої зміни методики розрахунку орендної плати за земельну ділянку на вимогу орендодавця повинен був бути дозволений судами у цій справі виходячи з умов названого договору.
Президія ВАС РФ скасував постанови суду першої інстанції, апеляції і касації.