Розповімо про те як відбуваються зриви іпотечних угод. Розберемо ситуації, коли внесені завдаток або аванс і стався зрив угоди. Як відбувається розірвання угоди купівлі-продажу - теж в цій статті.
Страх зриву угоди з нерухомістю зрозумілий: суми фігурують великі, документів підготовлена маса, часу витрачено багато. Але на практиці угоди все одно іноді зриваються з різних причин, і навіть в останній момент. У теорії, від втрати часу і сил повинен захищати договір завдатку, але і він не є гарантією того, що угода не буде зірвана.
Відмовитися від домовленостей може як продавець (якщо, наприклад, знайшов вигіднішого покупця або просто передумав продавати), так і покупець (якщо, наприклад, вирішив вибрати інший об'єкт).
Аванс і завдаток
Сума, яку покупець передає власнику житла на підтвердження своїх намірів придбати саме цю квартиру, вважається завдатком. Але якщо на момент підписання угоди про завдаток договір купівлі-продажу ще не готовий, то завдаток (як би його не називали) за своєю суттю є авансом.
Але аванс в значно меншій мірі захищає від зриву угоди. Якщо угода буде скасована, покупець просто отримує свій аванс назад. Це в разі, як обопільного рішення сторін, так і якщо угода зривається з чиєї-небудь вини до підписання договору купівлі-продажу. Кожен залишається при своєму.
Якщо угода про завдаток підписано разом з договором купівлі продажу (навіть попередніми), то покупець, передумав купувати квартиру, вже переданих покупцеві грошей за вищезазначеною угодою, тому не отримає. Вони залишаються продавцю як компенсація витраченого часу.
Якщо при тій же ситуації, коли і договір, і угода підписані, гроші сплачені, продавець передумав продавати квартиру з якихось причин, то він повинен повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі.
Крім складання та підписання угоди про завдаток і договору купівлі-продажу, необхідна розписка, в іншому випадку довести, що гроші були передані буде дуже складно. Все здається досить простим - досить в обов'язковому порядку мати підписані договір купівлі-продажу, угода про завдаток і мати розписку в передачі / отриманні грошей.
Але на практиці часто все виявляється інакше. А суперечки про те, чи є передані продавцю грошові кошти авансом або завдатком при зриві угоди, перетворюються в судові тяжби.
Наприклад, клієнт продає своє житло за допомогою ріелтора, сума завдатку в 100 000 рублів була прописана не в угоді, а безпосередньо в попередньому договорі купівлі-продажу, так само є розписка в отриманні грошей. Безпосередньо перед операцією покупець відмовляється вносити початковий внесок з особистих причин, угода в банку зривається. Покупець вимагає свої 100 000 рублів назад (при цьому витрати на оцінку, послуги того ж ріелтора, як і витрачений час продавця - не повернути). Так як угода про завдаток не було укладений у письмовій формі, ці 100 000 рублів вважаються авансом і підлягають поверненню покупцеві. Але навіть і тут не все однозначно. Так як попередній договір купівлі-продажу все-таки містив умову про завдаток (і якщо він складений коректно), то є шанс довести в суді, що отримана сума все ж завдаток, а не аванс.
Розірвання договору купівлі-продажу
Попередній договір є зобов'язанням укладення основного договору і підтверджує намір укласти угоду. Розірвати договір можна, якщо будь-які з прописаних в ньому умови не були виконані. В іншому випадку - розірвання по спонтанному бажанню одне зі сторін неможливо.
Хоча на практиці зобов'язати до укладення основного боргу і продажу своєї квартири продавця через суд, практично нереально. Максимум до чого можна звести угоду - повернення подвійного завдатку, хоча і це відбувається не так часто.
Не завжди покупець, навіть якщо закон на його боці, готовий до судових розглядів. Тим більше що банк укладення угоди про завдаток не контролює, а якщо вона складена не зовсім коректно, то продавець просто поверне аванс покупцеві, без відшкодування його в подвійному розмірі.
Підставою розірвання може бути і порушення термінів - в попередньому договорі повинна бути вказана дата укладення основного договору. Крім цього, єдиного шаблону таких договорів не існує, кожен складається індивідуально «під угоду», тобто, при виявленні розбіжностей, порушень, некоректних даних, попередній договір може бути визнаний недійсним.
Виходить, що в інтересах покупця якомога уважніше стежити за оформленням документів. так як він у тристоронній угоді (третя сторона - банк, схваливши іпотеку) - сама не захищених сторона. Крім того, що у продавця залишається аванс / завдаток, примусити його до продажу, якщо він передумає не можна, а не зовсім коректно (що можливо навіть працюючи з ріелтором) оформлені документи, можуть привести до того, що він не тільки не буде виплачувати подвійний завдаток , а й аванс не поверне (якщо не було розписки).
При наявності підстави для розірвання попереднього договору купівлі-продажу, другу сторону, як правило, повідомляють повідомленням. Якщо не вдається домовитися мирним шляхом, то питання вирішуються черга суд, який буде вивчати коректність всіх документів по операції, підписаних сторонами.
Теоретично, суд може зобов'язати продавця до укладення основного договору купівлі-продажу, якщо всі умови за попередньою виконані, угода про заставу складено вірно і є розписка в отриманні завдатку, але на практиці рішення суду зводяться до стягнення вже сплачених коштів або компенсації виникли витрат.
Найпоширеніші причини зриву угод
Досить часто продавець просто передумує продавати житло, найменше шкоди мінливість продавця приносить ДО укладення договорів та внесення завдатку, але статися це може і ПІСЛЯ, і навіть безпосередньо В ДЕНЬ угоди. Добре, що таке відбувається рідше.
Передумати може і покупець, так само на будь-якому етапі угоди. Причин для цього маса - від виявлення дефекту в квартирі, до, знову ж спонтанного, бажання оселитися на іншому кінці міста.
Якщо продавець і покупець - відповідальні люди, не схильні до спонтанного прийняття рішень, що стосуються нерухомості, то вони все одно не застраховані від випадку, наприклад, хвороби. Якщо на угоду продавець з'явитися не може, а банк проти угоди за дорученням, то угода просто переноситься на більш пізній термін.
Так як іпотечна угода є тристоронньої, причиною зриву угоди може стати і банк. Так, наприклад, термін дії схвалення позичальника зазвичай до півроку, потім потрібно оновити довідки і переподать заявку (формальність). Але якщо за цей час фінансовий стан позичальника істотно змінилося, наприклад, він збільшив початковий внесок за рахунок споживчого кредиту або зняття коштів з кредитки, то банк може зменшити схвалену суму.
Найчастіше трапляється те, що продавець без отримання завдатку просто відмовляється начитати роботу з оформлення документів з продавцем (надавати або відновлювати технічну документацію, пускати оцінювачів), покупець йде йому на зустріч, а в підсумку - придбаний об'єкт банк «бракує», тобто відбувається відмова по об'єкту при іпотеці.
Якщо вірити ріелторам, то половина зривів угод (в загальному обсязі, а не тільки серед іпотечних) відбувається «за сімейними обставинами». Відбувається це, якщо відразу кілька угод призначаються впритул один до одного - одна нерухомість продається, інша відразу купується. Зрив однієї угоди автоматично тягне за собою зрив інших.