Для багатьох москвичів здача квартири в оренду хороший спосіб помножити доходи, а для деяких єдине джерело коштів для існування. За своєю суттю здача житлового приміщення в оренду є підприємництвом, а значить, пов'язана з певними ризиками. З якими проблемами може зіткнутися наймодавець квартири і як убезпечити себе від них і не зазнати збитків? Про це піде мова в нашій статті.
РИЗИК 1: аферисти. Квартира в субнаем або на продаж
Спочатку розглянемо найпоширеніші схеми шахрайства на ринку найму житлових приміщень. Особливо ефективні два способи: перездача квартири в субнаем і продаж житла за підробленими документами.
Перший спосіб дієвий з тими власниками, хто їде у тривале відрядження в інше місто або країну і протягом довгого часу не може здійснювати контрольні перевірки квартири. Після повернення наймодавець приходить в квартиру і виявляє, що там живуть зовсім інші люди. Наймачі здали її в субнаем, взявши з нових мешканців кругленьку суму за кілька місяців вперед. Нові мешканці стверджують, що мають право жити в квартирі протягом якогось часу, але наймодавця такий варіант не влаштовує. Он-то грошей за вторинний наймання квартири не отримував. А в разі якщо здавав свою єдину квартиру, то йому ще й ніде жити.
Щоб убезпечити себе від такого способу шахрайства, необхідно укладати договір найму з наймачем. Якщо в ньому окремо не написано про можливість здачі квартири в субнаем, наймач не має права це робити. А власник квартири може попросити нових мешканців покинути приміщення і запропонувати всі розбіжності вирішувати з тими, хто здав житлоплощу в субнаем.
Ще одним методом захисту від шахрайства виступає договір довірчого управління з агентством нерухомості, в якому описані всі умови найму, висунуті господарем. Квартири, що знаходяться в довірчому управлінні, застраховані від пожежі, затоплення водою, вибуху газу і протиправних дій третіх осіб. Фінансову та майнову відповідальність у такому разі несе агентство нерухомості, воно ж буде розбиратися з будь-якими проблемами.
Другий поширений спосіб шахрайства - продаж орендованої квартири. Це набагато складніше субнайма. Однак і прибуток з афери досить велика. Підготовка квартири на продаж займає близько двох-трьох місяців: виготовлення фальшивих документів, пошук покупців.
Звичайно, угода, проведена шахраями, буде згодом визнана недійсною і квартиру ви навряд чи втратите. Але скільки нервів і сил ви витратите, щоб виселити незаконних власників зі своєї квартири!
РИЗИК 2: неприватизована квартира
Здавати неприватизовану квартиру трохи складніше, ніж власну. Потрібна письмова згода проживають разом з наймачем муніципального житла членів сім'ї і муніципалітету, інтереси якого представляють житлово-комунальні контори. Але справа навіть не в цьому: неприватизовану квартиру можуть спробувати приватизувати наймачі.
Підробити правовстановлюючі документи не складає особливих труднощів.
Тому, перш ніж здавати квартиру в оренду, потрудіться її приватизувати, тобто зробити своєю власністю. У власника і прав більше, і проблем менше.
РИЗИК 3: зіпсоване майно
Думка про псування майна в зданій квартирі напевно відвідує всіх орендодавців. Однак один господар прагне себе убезпечити і докладає до цього деякі зусилля, а інший пускає все на самоплив в надії, що його-то мешканці на таке не здатні. Але на жаль, отримавши "на виході" зламані меблі, зіпсовану сантехніку і побутову техніку, невдачливий наймодавець змушений розлучитися з кругленькою сумою на ремонт квартири і заміну речей. Проблемою також є запах тварин, яким просочується квартира і від якого досить складно позбутися.
Рад можна дати багато. По-перше, потужне джерело бруду - тварини. Якщо ви не хочете довгий час відмивати і провітрювати квартиру після кота або ремонтувати паркет, подряпаний чарівним щеням, накладіть заборону на тварин. Або впишіть окремим пунктом в договір вимога про усунення наслідків утримання тварин в квартирі.
По-третє, здаючи квартиру в оренду, власнику доведеться змиритися з тим, що мешканці можуть бути різними: хтось більш охайний, хтось - менше. При виїзді з квартири ви не зумієте змусити колишніх мешканців привести її в повний порядок, головне - має бути ціле ваше майно. Відмивати квартиру перед в'їздом нових мешканців власнику доведеться самому. Тому має сенс найняти прибиральницю зі спеціальної служби, яка за певну суму (досить невелику, якщо порівняти з щомісячним доходом від квартири) відмиє її після від'їзду орендарів.
Ще один нюанс: платити за природну амортизацію квартири наймачі не зобов'язані. Тобто якщо зламали новий диван або пральну машину, власник має право вимагати від квартирантів гроші на їх ремонт. Але старі шпалери або розсохлий від старості стілець - це проблеми господаря квартири.
РИЗИК 4: неоплачені міжміські розмови
РИЗИК 5: здали одному, а жити приїхали удесятьох
На жаль, нерідкі випадки, коли власник здає квартиру сімейній парі, а жити в однокімнатну квартиру приїжджають дві-три сім'ї або бригада мулярів з України.
Згідно із законом наймач має право вселити в квартиру свою дружину (чоловіка) і неповнолітніх дітей за згодою наймодавця. Отже, всі інші бажаючі можуть проживати в квартирі, тільки якщо це зазначено в договорі найму. Укладаючи такий договір, слід передбачити багато спірні моменти: якщо ви здавали квартиру сім'ї з трьох осіб, то інших ви зумієте виселити через суд, зажадавши відшкодування збитку.
РИЗИК 6: з'їдуть, не заплативши за квартиру
Нерідкі випадки, коли наймачі обманюють господаря, слізно благаючи його відстрочити оплату на пару місяців (мовляв, потім все повернуть). Але через один-два місяці орендарі з'їжджають, так нічого і не заплативши. Знайти ошуканців не представляється можливим, навіть якщо господар квартири записав всі паспортні дані квартирантів і місце постійної реєстрації. Адже багато людей прописані в одному місці, а живуть в іншому.
Здаючи квартиру в оренду самостійно, власник зобов'язаний зареєструвати договір найму в податковій інспекції за місцем проживання і платити податки - 13% від отриманого доходу. Якщо ж господар отримує гроші через агентство нерухомості (довірче управління), прибутковий податок утримує з нього дане агентство.
За приховування податків доведеться заплатити штраф. Його розмір залежить від суми, яку співробітники податкової служби визнають прихованої. Дуже часто саме цим шантажують свого господаря наймачі. Адже від податкових платежів не звільняє навіть короткий термін здачі квартири в оренду і тим більше відсутність договору.
За матеріалами: dm-realty.ru