- Сергію Борисовичу, як ви вважаєте, чому люди вважають за краще здавати і знімати житлоплощу без посередників?
- Однозначної відповіді на це питання немає. З нашого досвіду ми можемо сказати, що люди вважають за краще здавати і знімати житло без посередників через чутки про недобросовісних агентствах нерухомості і з бажання заощадити. Під впливом сусідів, знайомих або родичів вони намагаються «затаврувати» агентства нерухомості і агентів, які там працюють.
Але в останні роки ситуація змінюється. Наше життя стає більш стрімкою, швидкої, і у людей на все просто не вистачає часу. Тому людей, які хочуть самостійно здати або зняти квартиру або кімнату, залишається все менше. Довіряючи рішення своїх проблем агенту з нерухомості, ви економите свій час і бережете свою нервову систему.
У більшості європейських країн, якщо не у всіх, люди навіть не думають, що можна здати, зняти, продати або купити житло без ріелтора. Там давно все угоди з нерухомістю відбуваються через ріелтерські фірми, які, як і ми, надають повний спектр послуг на ринку нерухомості від добової оренди кімнати до довгострокової іпотеки.
- Чи можна бути впевненим, що в агентстві нерухомості «не обдурять»? І як це перевірити?
- Ні, звичайно, в цьому не можна бути впевненим. Зараз з'явилося багато так званих «інформаційних агентств нерухомості». Вони займаються тим, що за «копійки» продають базу квартир, що здаються. У підсумку ви отримуєте базу вигаданих квартир і при цьому втрачаєте гроші.
Звертаючись в конкретне агентство нерухомості, треба попередньо зібрати інформацію про цю організацію. Як це зробити? По-перше, є спеціалізовані сайти, де надана інформація про агентства. Це «Бюлетень нерухомості», «Квартирне Питання», «Оренда-Пітер» і ряд інших сайтів. По-друге, у агентства повинен бути свій сайт, на якому, як правило, є потрібна інформація про агентство в цілому і його співробітників. По-третє, обов'язково потрібно дивитися у агента довіреність на проведення операцій і перевіряти, чи не прострочена вона. По-четверте, конкретного агента можна перевірити, просто зателефонувавши в агентство і запитавши, чи працює дана людина у них в агентстві.
- Скільки у відсотках становить комісія при оренді або продажу нерухомості?
- При оренді комісія агентству дорівнює орендній платі за один місяць, і стягується ця сума один раз. Продовження договору здійснюється безкоштовно. Наприклад, якщо орендна плата за квартиру дорівнює 20 тисячам рублів на місяць (без урахування комунальних платежів), при підписанні договору наймач повинен мати при собі дві таких суми. Перші 20 тисяч виплачуються це господаря або господині за перший місяць оренди, а другі 20 тисяч - оплата послуг агентства. Більше ніхто і ніколи грошей в агентство не вносить. Комісія при оренді квартири зазвичай становить 100%. Оскільки кожна операція індивідуальна, в особливих випадках можливе зниження комісійної винагороди аж до 20% -30%. Але таке буває вкрай рідко.
Що стосується купівлі-продажу, то, як правило, великі агентства нерухомості беруть комісію у відсотках - 4% - 6% в залежності від складності угоди. Але за останні роки на ринку з'явилося багато дрібних агентств, які створили конкуренцію великим. Невеликі агентства нерухомості зазвичай беруть за угоду строго фіксовану суму від 50 до 150 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
- Хто повинен виплачувати комісію - продавець чи покупець?
- Комісійна винагорода агентству виплачує клієнт, який хоче або зняти, або купити нерухомість. Виплачується ця сума один раз. Той, хто здає або продає, як правило, нічого не платить. Але це практика Санкт-Петербурга. За моїми відомостями, в Москві все з точністю до навпаки: там комісію виплачує продавець.
Існують також ексклюзивні договори, які розробляються юристами спеціально під конкретного клієнта. Там може бути прописано все, що завгодно. Це буває потрібно людям, які на довгий термін поїхали за кордон або з яких-небудь інших причин не можуть укладати угоди від свого імені.
- Агент може гарантувати, що наймача не "виставлять» через півроку?
У договорі є пункт: «У разі дострокового розірвання договору з вини" наймодавця ", при виконанні" наймачем "умов цього договору," наймодавець "зобов'язується виплатити штраф у розмірі 50% місячної плати». Тобто якщо у того, хто здає житлоплощу, змінилися обставини, а термін договору ще не закінчився, то він зобов'язаний буде виплатити квартиронаймачу 50% від щомісячного платежу. Але в договорі є й інший пункт: «У разі дострокового розірвання договору з вини" наймача ", при виконанні" наймодавцем "умов цього договору, заставна сума" наймачеві »не повертається». Тобто якщо людина вирішила з'їхати завчасно, то той, у кого він знімав, заставну суму не повертає.
А взагалі в примітках до договору завжди прописується, що якщо у кого-то змінюються обставини, то він повинен попередити за 2 тижні. У такому випадку ніхто нікому нічого не винен.
- У народі існує думка, що агент, зацікавлений у продажу або здачі об'єкта, прикрашає реальні житлові умови і завищує ціну. Чи так це насправді?
- Агент ніколи і ні за яких умов не завищує ціну, оскільки йому це просто не вигідно. Всі агенти працюють за рахунок оборотів. Чим дорожче об'єкт, тим рідше його дивляться, тим менше шансів здати або продати. Тому агент завжди намагається ціну знизити, це золоте правило. Йому треба швидко здати або продати квартиру і взятися за інший об'єкт. А збільшує ціну зазвичай господар, з яким агенту доводиться боротися.
Прикрашати житлові умови теж сенсу немає. Адже якщо людина знімає квартиру, а ви його обдурили, прикрасивши об'єкт, то він напевно незабаром з'їде. З одного боку, ви зможете цей об'єкт здати ще раз і заробити. Але, з іншого боку, ви розсердите господаря квартири, у якого через вас будуть проблеми: йому треба заново «освіжити» квартиру, треба шукати нового наймача. Як правило, всі розраховують на здачу квартири на термін не менше року, тому розбудовуються, коли люди швидко з'їжджають. І знову ж псується ваша репутація. Варта гра свічок не варто.
- Наскільки ризиковано укладати угоду самостійно? Чим це може загрожувати (за умови, що складений договір про оренду)?
- По Житлового Кодексу Російської Федерації, будь-яка угода, укладена між двома фізичними особами, вже визнається відбулася. Є типовий договір, і якщо він підписаний з двох сторін, то він вже має юридичну силу і при конфліктних ситуаціях з ним можна йти до суду.
Якщо людина «підкований» в юридичних питаннях, добре володіє інформацією і може за себе постояти сам, то нічого страшного статися не може. Головне - добре розібратися в рішенні даного питання і бути юридично грамотним. І, звичайно, потрібно, щоб в договорі все було прописано до дрібниць.
Для довідки: Агентство нерухомості «Берлога-Пітер» займається продажем і купівлею житлової нерухомості на первинному і вторинному ринках житла, орендою квартир і кімнат, здійснює всі операції із заміською нерухомістю, а також надає додатковий комплекс юридичних послуг з нерухомістю та оформленням документів. Є власна інформаційна база даних по Пушкіну і Павловську.