Придбання нерухомості завжди супроводжують великі ризики. Уникнути таких можна за допомогою застосування акредитивної схеми розрахунків. Що являє собою акредитив при операціях купівлі-продажу нерухомого майна?
Для покупців і продавців нерухомості одним з найбільш актуальних є питання організації передачі грошових коштів. Як тільки не ухіщряются учасники угоди, щоб убезпечити себе від шахрайства.
І найпопулярнішим варіантом залишається передача грошей у нотаріуса, хоча даний спосіб не можна вважати абсолютно безпечним.
Найбільш просунуті громадяни вважають за краще знизити ризики практично до нуля, використовуючи акредитивні розрахунки. Що ж таке покупка нерухомості через акредитив?
Якщо розглядати суть покупки нерухомості, то тут все просто. Покупець і продавець обговорюють умови угоди.
Покупець віддає гроші і отримує об'єкт у власність, продавець при отриманні оплати передає права власності на нерухомість. Але процес супроводжується певними нюансами.
Перш за все, угода купівлі-продажу визнається легітимною лише після реєстрації належного договору в реєструючих органах.
Може трапитися, що підписаний договір відданий на реєстрацію, але продавець передумав продавати об'єкт.
Він забирає з Росреестра свою заяву про намір продати нерухомість. Якщо покупець уже передав гроші продавцю і той не бажає повертати їх добровільно, знадобиться звернення до суду.
А це вимагає додаткових тимчасових і фінансових витрат. Або ж угода оформлена, договір зареєстрований, але покупець не віддає кошти.
Логічно виникнення ситуації, коли оплатити покупку відразу ризиковано, але і продавець боїться оформляти нерухомість до отримання грошей. У подібній ситуації акредитив стає найбільш прийнятним варіантом.
необхідні терміни
Акредитив це спосіб безготівкового розрахунку між продавцем і покупцем. Такий інструмент стає гарантом законності і безпеки будь-яких угод.
Акредитив являє собою доручення клієнта «своєму» банку про перерахування грошових коштів на рахунок одержувача при виконанні умов угоди по угоді.
Найчастіше акредитивні розрахунки використовують юридичні особи при купівлі товарів, наданні послуг і т.д. Але для фізичних осіб такий спосіб теж несе чимало переваг.
Немає необхідності тримати при собі велику суму грошей, не потрібно турбуватися з приводу їх транспортування. Але найголовніше це те, що сторони угоди впевнені в цілковитій безпеці операції.
Для учасників акредитивної схеми розрахунків відсутній ризик бути обманутими. Оскільки сума платежу «заморожена» на рахунку покупця, то продавець впевнений в отриманні грошей після виконання своєї частини договору.
В угодах з нерухомістю використовується безвідкличний покритий акредитив, що відкривається покупцем на користь продавця. Покритий це означає, що акредитив вже забезпечений засобами покупця.
Причому кошти можуть бути як власними, так і кредитними. Безвідкличний означає неможливість скасування акредитива або зміни його умов без згоди на те отримувача коштів.
З якою метою відкривається
Основна мета відкриття акредитива при придбанні нерухомості це мінімізація ризиків. Обидві сторони угоди тільки виграють в даному випадку.
На момент підписання договору купівлі-продажу гроші в повному обсязі вже знаходяться на банківському рахунку. Продавець може не боятися, що його обдурять, і він залишиться без квартири і грошей.
Як тільки продавець пред'явить до виконуючого банку документи (договір купівлі-продажу, наприклад), він відразу отримає належну суму.
Покупець при такому варіанті розрахунку повністю застрахований від форс-мажорів. Якщо чомусь угода не відбудеться, вся сума «заблокованих» грошей повернеться на його рахунок.
Те ж стосується і не виконання продавцем будь-якого умови укладеного договору. При використанні аккредитивного розрахунку за нерухомість відпадає необхідність в передоплаті, авансі або оплаті по частинах.
Зручність такого взаємодії в тому, що за законністю виконання угоди стежать беруть участь банки. За порушення умов договору по акредитиву для банківських установ передбачена відповідальність.
Тобто такі ризики як фальшиві документи або гроші, не дотримання обумовлених умов або обмеження законних інтересів сторін повністю відсутні.
Правова база
У параграфі 3 ГК РФ «Розрахунки по акредитиву» (с.867-873) визначається механізм застосування акредитивів, хоча і не дається визначення «акредитива».
За §.3 ст.867 ГК розрахунки по акредитиву регламентуються законодавством, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.
Процес відкриття акредитива відбувається відповідно до стандартів ICC, прийнятих Міжнародною торговою палатою. Документ містить універсальні правила документованого акредитива.
Певне значення має і Конвенція ООН про договори міжнародної купівлі-продажу, а також Конвенція ООН про незалежні гарантії та міжнародних акредитивах.
Міжнародне регулювання акредитивних розрахунків має досить широку базу. У Російській Федерації регламент застосування акредитивів розробляється Центральним Банком.
Слід розуміти, що банки беруть до уваги виключно документи, товари або інші цінності значення не мають.
При цьому значимі лише документи, зазначені в акредитиві. Будь-які інші, навіть найвірогідніші паперу, не розглядаються в принципі.
Використання акредитивів при покупці нерухомості має деякі особливості. Процес починається з оформлення договору між учасниками угоди. У ньому вказується, що при розрахунку буде застосовуватися акредитив.
Також повинні бути узгоджені умови самого акредитива:
- умови розрахунку;
- методи оповіщення сторін;
- реквізити всіх учасників угоди, включаючи банки.
Далі відкривається акредитив. Покупець і продавець підписують договір, реєструють його. Одержувач коштів пред'являє в обумовлений банк необхідні документи і отримує свої вже гроші. Якщо продажу не відбудеться, гроші повернуться покупця.
порядок оформлення
Для оформлення акредитива покупець звертається в обслуговуючий банк. Тут він подає заяву, на підставі якого відкривається рахунок. На даний рахунок з рахунку клієнта надходить сума, зазначена в договорі купівлі-продажу.
Грошові кошти блокуються до підтвердження можливості їх отримання продавцем або до повернення покупцеві за недосконалої угоді.
На момент реєстрації договору жоден з учасників угоди не має доступу до грошей. Акредитив стає гарантією платоспроможності покупця і гарантією отримання після оплати нерухомості.
В цілому порядок оформлення акредитива виглядає так:
- Звернення в банк і подача заяви на відкриття акредитива.
- Визначення виду акредитива і складання його.
- Оплата за акредитивом.
Виглядає схема просто, але на практиці потрібен тривалий період узгодження. Спочатку покупець і продавець обговорюють умови між собою.
Далі узгоджені умови обговорюються з банками на предмет їх легітимності та прийнятності для даної ситуації. Для оформлення акредитива потрібна згода всіх учасників процесу.
Наступним етапом стає узгодження умов між банками платника і одержувача. Необхідно детально розкрити умови забезпечення, передачі і розкриття акредитива.
Всі стадії узгодження повинні документально оформлятися. Таким чином, застосування акредитивів супроводжує досить чималий документообіг.
визначення вартості
Деякі банки пропонують відкриття акредитива на безкоштовній основі. Але це швидше виняток з правил, обумовлене недостатньою популярністю даного інструменту і бажанням його популяризації.
В основному ж за надання гарантій та підтвердження законності угоди банки стягують комісійні збори. Причому в підсумку суму виходить і не такою вже маленькою.
При визначенні вартості послуги акредитива значення має сума переказу. Комісія розраховується у відсотках від загальної суми.
Величину комісійних кожен банк визначає самостійно, але в цілому вартість акредитива при покупці нерухомості виглядає так:
У межах 0,1-0,2%, але може використовуватися фіксована ставка (1-3 тисячі рублів)