Аукціони з продажу нерухомості в чому плюси і мінуси

Консультант Sotheby's International Realty в Москві Ольга Шибаєва:

Аукціони з нерухомості є новою бізнес-моделлю не тільки для Росії, але і для розвинених країн. Це поки скоріше експеримент, що проводиться більш-менш одночасно різними компаніями в великих містах світу з тим, щоб знайти нову рентабельну схему торгівлі нерухомістю.

Ринок посередницьких послуг для угод з нерухомістю знаходиться під значним тиском з боку всіляких інтернет-ресурсів, що дозволяють клієнтам ставати більш обізнаними щодо цін та наявності пропозиції / попиту на цікаві для них об'єкти. Так, клієнти не потребують більш в раді брокера щодо наявності сподобалися їм об'єктів нерухомості і вже знайомі не тільки з ціновим діапазоном, але і з детальною довідковою інформацією про них. До речі, в розвинених країнах агентства нерухомості перенесли акцент у своїй роботі на якісний сервіс, юридичне обслуговування і підтримку в питаннях іпотечного кредитування для своїх клієнтів, оскільки послуга з пошуку пропозицій вже давно «коммодітізірована» численними інтернет-сервісами.

Що стосується аукціонної моделі, то агентства нерухомості тут явно почерпнули натхнення у арт-аукціонів. Досвід арт-ринку показує, що успішний аукціон передбачає наявність, з одного боку, ексклюзивного пропозиції, а з іншого, надлишкового та конкурентного попиту.

Нам поки незрозуміло, як плановані московські аукціони з продажу нерухомості збираються повторити формулу успіху світових арт-аукціонів. Нам також невідомі фінансово успішні міжнародні аукціонні будинки на ринку нерухомості. А значить, намічені торги - це експеримент, і ми бажаємо йому успіху.

Якщо оцінювати результати аукціонів, то в арт-світі більш-менш хорошим результатом вважається продаж понад 75% лотів, за цінами ближче до верхньої або вище верхньої межі початкового цінового діапазону. Провалом аукціону вважається продаж менше 50% лотів, а також випадки, коли не продаються об'єкти, по яким аукціон дав гарантії продажу продавцям.

Генеральний директор "ГдеЕтотДом.РУ" Рубен Акопов:

Аукціони з нерухомості є однією з форм продажу житла і отримали велике поширення в розвинених країнах. Ріелтори в усьому світі використовують його як найбільш відкриту й прозору форму купівлі-продажу нерухомості. Продавець і покупець впевнені, що в ході аукціону нерухомість буде реалізована за найоптимальнішою для ринку ціною. Аукціон дозволяє привернути увагу до об'єкту нерухомості большоу кількості людей і виручити в ході торгів максимальну суму.

Зараз аукціони стали актуальні для столиці через зниження попиту на нерухомість, а її треба якимось чином продавати, ось ринок і знаходиться в пошуку нових способів і форм. Я не кажу про квартирах економ-класу, вони і без аукціону зараз продаються, а от об'єкти середнього і високого цінового сегмента затримуються на ринку. Аукціон в цьому відношенні хороший варіант. Схема вже випробувана нашими колегами на Заході. Інша справа, що більшості обивателів ця форма ще не зовсім зрозуміла і тут необхідна просвітницька робота, ніж ми і займаємося.

Якщо говорити про плюси і мінуси, то для продавця такий варіант продажу нерухомості гарантує максимально можливу ціну на поточний момент. Потенційний покупець же в цьому відношенні може і не відбутися як покупець, оскільки аукціон має на увазі змагальність, і хтось може запропонувати більше, ніж розраховував один з претендентів.

На ринку все крутиться навколо ціни. Якщо зараз ріелтори йдуть по шляху підвищення вартості, коли з'являється один потенційний покупець, або зниження, якщо покупців немає взагалі, то аукціон дозволяє зрозуміти, скільки насправді коштує об'єкт нерухомості.

Для ринку нерухомості Москви поява аукціонів дає три головних плюса: прозорість торгів, швидкість угоди і оптимальну ціну. Для ріелторів це ще і можливість швидко знайти покупця на об'єкт свого клієнта або ж можливість вигідно придбати об'єкт для свого клієнта.

Виставлятися на аукціонах можуть будь-які об'єкти. У США на аукціонах продають все: і житло економ-класу, і елітну нерухомість, і комерційні об'єкти. У Москві економ-класу завжди в дефіциті і швидше основними "учасниками аукціонів" стануть квартири бізнес-класу і елітні об'єкти. Ціна може збільшитися і на 10% і на 40% все залежить від початкової ціни і амбіцій продавця. В рамках нашого аукціону продавати і купувати можуть будь-які фізичні та юридичні особи, але для цього їм необхідно скористатися послугами ріелтора.

Генеральний директор Аукціонного дому LECORT Рогулін Ігор:

Комерційні аукціони в Росії зараз малорозвинені, а в сегменті житлової нерухомості ми перші, хто впроваджує даний інструмент продажів на російський ринок. Ми працюємо за західними технологіями і впевнені в успіху в Росії. На зарубіжних ринках даний формат реалізації нерухомості давно набув широкого поширення. У США практика продажів об'єктів нерухомості на публічних аукціонах налічує близько трьох століть, і це історія успіху. Переваги аукціонів оцінені як продавцями, так і покупцями. В Австралії понад 80%, а в США і Європі близько 40% об'єктів нерухомості продається з аукціонів.

Перші комерційні аукціони з продажу нерухомості з'явилися в Росії на хвилі кризи, коли ринок застиг через втрату довіри інвесторів до ринку і занадто великого спреду між ціною попиту і ціною пропозиції. Це мала бути механізм перезавантаження ринку, щоб знайти нову точку рівноваги попиту та пропозиції. При цьому один ріелтор або девелопер, наприклад, не міг це зробити відкрито, тому що інші «тримали» рівень ціни. Тому почалася тенденція прихованих знижок, і реальну ціну угоди ніхто не розкривав, втрачалося довіру покупця до ринку. Аукціон ж - це прозорий і незалежний механізм визначення ціни на будь-які об'єкти. Там все ясно і зрозуміло як продавцям, так і покупцям. І ціна угоди формується на очах у учасників. Тобто ми оголосили війну «грі в темну» і запрошуємо учасників ринку нерухомості працювати за світовими стандартами - без прихованих знижок, довгих ланцюжків "чорних" маклерів і "відкатів"! При таких правилах угод буде більше і ринок тільки виграє. Як і всі професійні учасники.

Більш того, російський ринок нерухомості вже давно «чекає» індексів нерухомості, як загальноринкових, так і за сегментами, побудованих нема на цінах пропозиції продавця, а на цінах угоди. Такий індекс вкрай необхідний як професійним учасникам, так і продавцям і покупцям, і ми його збираємося публікувати на основі нашої статистики та статистики інших великих учасників ринку.

Ми не говоримо про те, що традиційна система погана, вона успішно працювала на зростаючому ринку. Але, наприклад, під час кризи аукціон як інструмент продажів, дозволяє «перезавантажити» ринок і знайти нові точки рівноваги.

Аукціон дозволяє позначити справедливу ринкову ціну виставлених на торги об'єктів нерухомості. Ціна, за якою продано лот, є точкою рівноваги попиту та пропозиції, реальним показником того, за яку ціну покупець готовий придбати той чи інший об'єкт.

Аукціон забезпечує прозорість угоди. Коли ще ціна угоди стає публічною інформацією? Це можливо тільки на аукціоні. Публічність угод відкриває шлях до формування реальних індексів!

Аукціон - це прискорення ліквідності для продавців. На першому аукціоні ми виставляли 8 об'єктів, 4 викликали інтерес учасників і 3 об'єкти на суму 2 млн дол. Були успішно продані за ціною в середньому 15% нижче за ринок. На другому аукціоні, спільному з компанією Penny Lane, ми продали 7 об'єктів на загальну суму 12,3 млн дол. Це робота кількох місяців для рієлтерської фірми середніх розмірів. Та й у продавців виникає визначеність з приводу продажу - є дата аукціону, і є зацікавлений коло осіб - потрібно з ними працювати!

Для девелоперів на первинному ринку аукціон - це можливість привернути увагу учасників ринку до своєї нерухомості і одноразово реалізувати велику кількість об'єктів, таким чином, забезпечивши собі «швидку» ліквідність.

Аукціон вигідний власникам бізнесу, банкам, що працюють з боржниками по реалізації заставного майна та держорганам, тому що це незалежний механізм продажів без «междусобойчиков» і «відкатів».

Генеральний директор компанії Penny Lane Realty Георгій Дзагуров:

Загальний принцип всіх аукціонів - на нього повинні потрапляти тільки цікаві об'єкти. І в цьому основна функція організатора аукціону. Якщо покупець прийшов - ми гарантуємо, що він побачить щось цікаве. Тобто аукціон починається з пошуку цікавого об'єкта. Ми працюємо з будь-якими об'єктами нерухомості - житлова, комерційна, земельні ділянки - і з будь-якої географією. Важливо, щоб об'єкт був цікавий. Об'єкт може бути цікавий покупцеві з двох причин: перша - можливість купити нижче за ринок. І це в більшості випадків. Друга - можливість для покупця купити щось унікальне, чого немає на відкритому ринку і що можна купити тільки на аукціоні. Для продавця цікаво визначити реальну вартість свого об'єкта щодо оцінки. Цікаво, що в Австралії, де дуже розвинені аукціони, будь-який власник, якщо хоче продати будинок, перш ніж виставити на відкритий ринок, насамперед виставляє його на аукціон.

Успіх аукціону для нас - якщо люди на нього прийшли і побачили цікаві об'єкти та цікаві можливості. Це означає, що люди будуть стежити за виставляються об'єктами, прийдуть ще й куплять.

Статистика аукціонів на Заході: продаж на аукціоні становить, як правило, 60-70% від виставлених об'єктів, передаукціонні продажу - близько 15%. Є ще так звані пост-аукціонні продажі, коли, наприклад, з якихось причин покупець не придбав на аукціоні, але після подумав і все-таки вирішив купити за аукціонною ціною.

Заступник директора агентства ексклюзивної нерухомості «Садиба» Надія Волохова:

Криза стимулювала продавців до додаткового просуванню об'єктів. Також свою роль зіграло широке поширення аукціонів в Європі - воно робить дуже цікавим використання подібного формату в Росії.

Висновок про те, наскільки аукціон краще або гірше прямих продажів, можна буде зробити тільки після декількох заходів такого формату. Аукціон - це хороша можливість для просування компанії-організатора, про неї в будь-якому випадку будуть говорити, навіть якщо сам аукціон пройде не дуже успішно. Взагалі для Росії це явище в новинку, і робити якісь висновки чи прогнози поки що рано.

Що стосується продавців і покупців, то вони зовсім не обов'язково захочуть публічно висвітлювати угоди і суми покупки. Російський менталітет дуже відрізняється від європейського, і операції з елітною нерухомістю в російських реаліях припускають, перш за все, конфіденційність. А аукціон - публічний захід, тому перспективи такого формату по крайней мере в преміум-сегменті сумнівні.

Розмовляла Ірина Фільченкова

Слідкуйте за новинами

Схожі статті