Банки більше не має права вимагати гроші з позичальника, який в рахунок боргу по іпотеці змушений був віддати квартиру. Навіть в разі, якщо вартість квартири-застави менше суми, що залишилася боргу. Банкіри неоднозначно ставляться до нововведень і вважають, що встановлення максимального ліміту боргу знизить доступність іпотечних кредитів.
Держдума прийняла законопроект «Про заставу», який кардинальним чином змінює підхід до погашення боргу перед банком. Тепер іпотечні ризики несе не позичальник, а кредитна організація. Це означає, що банк не може вимагати доплати від позичальника, який перестав платити по кредиту і був змушений віддати кредитної організації квартиру в рахунок боргу. Заборгованість в такому випадку буде вважатися погашеною незалежно від вартості житла в даний момент.
Варто відзначити, що головним ініціатором нововведення стало федеральне Агентство з іпотечного та житлового кредитування (АІЖК). Його фахівці прийшли до висновку, що досить часто навіть після продажу іпотечної квартири, яка вважається запорукою, позичальники продовжують залишатися боржниками. Зокрема, через штрафи, пені, маленького первісного внеску. У АІЖК вважають, що завдяки нововведенням борги позичальників, вимушених продавати куплені по іпотеці квартири, можуть істотно зменшитися, що скоротить кількість самих боржників, а значить, покращиться і сам банківський ринок.
За словами керівника центру підвищення фінансової грамотності населення «Знак» Ділюса Шаваліева, нарешті міжнародні правила іпотечного кредитування приходять і на російський ринок. «У всьому світі іпотечні позики вважаються погашеними, якщо банк стягнув нерухомість. У нашій же країні до останнього часу позичальник по іпотеці залишався винен банку, якщо ринкова вартість взятих ним в кредит квадратних метрів знизилася до моменту дефолту. Особливо гостро ця проблема постала в кризу, коли луснула бульбашка на ринку нерухомості і ціни на квартири впали на 20-30 # 037; ».
Аналітик «Інвесткафе» Микита Ігнатенко теж підтримує нововведення, але зазначає, що правки в закон «Про заставу» на сьогоднішній день виявилися кілька запізнілими. «Поточна специфіка ринку нерухомості така, що ринкова вартість квартир зростає на ті ж 15-20 # 037; щорічно. Даний закон дозволить захистити позичальників від ризиків банків, пов'язаних зі зміною вартості заставного майна. Тим часом для банків виникає необхідність удосконалення принципів ризик-менеджменту, а також механізмів рефінансування можливих збитків за рахунок кредитних програм. Іншими словами, швидше за все, ухвалення цього закону спровокує зростання ставок по кредитах, а також посилення вимог до позичальника ».
Цього не приховують і самі банкіри. Після введення подібних обмежень за розміром боргу кредитним організаціям доведеться переглянути інститут застави, а доступність іпотечних кредитів знизиться.
Віце-президент банку «Стройкредіт» Сергій Шлейко вважає, що в цілому поправки підвищують ризики банків в області іпотечного кредитування. «В першу чергу це торкається програми з низьким початковим внеском. Банки, що пропонують такі програми, можуть переглянути умови. Якщо ж початковий внесок знаходиться на рівні 30 # 037; від вартості житла і вище, то коштів від реалізації нерухомості, швидше за все, буде досить для погашення заборгованості ».
Начальник відділу юридичного департаменту банку «Відкриття» Анна Овчинникова також вважає, що банкам доведеться збільшити обсяги страхування ризиків, що може спричинити подорожчання кредитів, що видаються, а також привести до скорочення іпотечних програм з низьким початковим внеском.
Але, на думку керуючого філією «Абсолют Банку» в Казані Ріната Юсупова, запропонована ініціатива дозволить зняти системні ризики в цілому і підвищити якість обслуговування боргу позичальниками в разі кризи. «Ситуація на іпотечному ринку США явно свідчить про значущість даної проблеми в масштабах національної економіки. Природно, за хеджування цієї кризи хтось повинен буде платити, і з найбільшою ймовірністю це будуть кінцеві споживачі, так як у федеральному бюджеті кошти на це не виділені ».
Тим часом пан Юсупов не згоден з тими експертами, які вважають, що прийняті поправки можуть підштовхнути банки до страхування своїх фінансових ризиків, щоб уникнути збитків при реалізації нерухомості, вилученої у позичальників і впала в ціні. «Я вважаю, що інститут страхування, а тим більше фінансових зобов'язань і ризиків, в Росії ще дуже молодий і недосконалий, для того щоб ставати буфером іпотечного ринку. Але дійсно, найімовірніше, банки будуть відмовлятися від іпотечних програм з низьким початковим внеском або істотно підвищувати процентну ставку по ним, вводячи так звані загороджувальні тарифи ».