Квартира, що купується в іпотеку в новобудові, підкуповує своєю порівняно дешевої ціною, але і як у будь-якій грошовій операції з попереднім перерахуванням грошей, тут існують великі ризики. Один з них - можливе руйнування будівельної кампанії. Яка ж захист пайовика при банкрутстві забудовника існує сьогодні?
Банкрутство забудовника - один з ризиків в іпотеці та причина довгобуду
Захист пайовика при банкрутстві забудовника
Виплачуючи грошовий внесок, згідно з договором, укладеним із забудовником, пайовик фактично є його кредитором, з тією різницею, що замість він розраховує отримати не гроші з відсотками, а житлову площу. На жаль, його сподівання здійснюються далеко не завжди.
- від «сірих» хитромудрих схем, при яких проводилося нелегальне стягування грошей за квартиру, а сама квартира ніде в документах не фігурувала як конкретний об'єкт: мета такої схеми - подвійні продажу;
- необґрунтованого завищення ціни;
- необмеженого терміну будівництва.
Однак закон про пайову участь ніяк не захищає пайовика від банкрутства забудовника.
Страхування відповідальності забудовника
Страхування відповідальності забудовника захищає пайовика від банкрутства забудовника
Серед трьох варіантів страховки найпопулярніша - страхування відповідальності забудовника:
Якщо настає банкрутство забудовника, страхова кампанія повинна відшкодувати втрати пайовика.
Однак може виникнути ситуація, коли страхова кампанія фізично не може виплатити страховки всім постраждалим і сама стає банкрутом. При подвійному банкрутство відповідальність перед пайовиками ділиться порівну між забудовником і страхової кампанією.
Подача заяви в арбітражний суд
Банкрутство забудовника визнається в тому випадку, якщо він більше трьох місяців не може зробити обов'язкові платежі кредитору в розмірі понад 300 000 руб.
Щоб визнати його банкрутом, необхідна процедура спостереження.
Покупець квартири протягом місяця з моменту порушення справи про банкрутство забудовника може написати заяву в арбітражний суд з обґрунтуванням своїх вимог.
Подати заяву в суд при процедурі банкрутства пайовик необхідно протягом місяця
Подати заяву потрібно обов'язково не пізніше 30 днів - хто не встигне, може залишитися і без грошової компенсації, і без житла.
Протягом двох місяців формуються реєстри вимог кредиторів.
Суд розглядає в першу чергу заяви тих учасників, у яких є договір з правом придбання житла, укладений із забудовником, і виконали в строк всі свої зобов'язання.
До заяви в арбітражний суд повинні бути додані як сам договір, так і документ, що підтверджує відсутність боргу за договором.
Процедура банкрутства забудовника
Примітно те, що на користь пайовиків в закон N 127-ФЗ про банкрутство був введений в IX главу параграф § 7 з важливими доповненнями:
У IX чолі закону N 127-ФЗ про банкрутство з'явився параграф § 7 з важливими доповненнями на користь пайовика.
- крім грошових вимог, які раніше були єдино можливою претензією, пайовик має право вимагати від забудовника належну йому квартиру;
- вимоги всіх учасників відтепер поміщаються в два реєстри:
- реєстр кредиторів - заяви тих, хто бажає повернути гроші;
- реєстр учасників пайового будівництва, бажаючих отримати житло.
Перед подачею заяви пайовик повинен визначитися з вибором реєстру, так як в процесі судового розгляду поміняти його може бути складно.
Теоретично процедура банкрутства виглядає начебто нескладної, але в реальності вона запускається з великими труднощами, так як виходить, що мало хто зацікавлений у банкрутстві забудовника, навіть уповноважені органи, змушені ініціювати це процес, і як не дивно, самі ошукані пайовики.
Звичайні справи про банкрутство з чисто грошовими вимогами кредиторів вирішуються легше.
У справах про банкрутство забудовника відбувається постійна плутанина і зрушення в реєстрі боржників через пріоритету одних кредиторів перед іншими. В результаті процедура повернення боргів в порядку черговості затягується надовго.
Пільги пайовика при банкрутстві забудовника
параграф § 7 IX-го розділу закону про банкрутство передбачає цілий ряд пільг для пайовика. Зокрема, визнається пріоритет пайовиків перед іншими конкурсними кредиторами.
Тепер розберемося, хто такі конкурсні кредитори. Говорячи простіше - це люди, які претендують на повернення боргів, і уповноважені органи повинні їх розподілити по черзі.
Пайовик при банкрутстві має пріоритет перед іншими кредиторами четвертої черги.
У процедурі банкрутства існують чотири черги кредиторів:
- В першу чергу - ті, кому належить виплата компенсації за заподіяння шкоди для життя або здоров'я:
- наприклад, робочому, загиблому на будівництві або став інвалідом;
- перехожому, якому на голову скинули будівельне сміття і т. д.
- У другій черзі - ті, у кого укладено трудовий договір із забудовником (робочі, майстра, інженери, архітектори і т. Д.).
- У третій черзі - учасники пайового будівництва, тобто пайовики.
- У четвертій - всі інші кредитори (підрядники, уповноважені органи, банки і т. Д.).
Таким чином, незважаючи на пільги, пайовики - лише треті в черзі.
Уповноважені ж органи, що збуджують процедуру про банкрутство - взагалі останні: тепер зрозумілий їх малий інтерес в ініціюванні подібних процесів. Ось таке ось протиріччя.
У параграфі § 7 є також пільги щодо передачі пайовикам житлових приміщень при завершеному і незавершеному будівництві:
- Якщо будівля побудована, то квартири просто розподіляються між учасниками пайового будівництва.
- Якщо будівництво не завершено, то пайовики мають право утворити житлово-будівельний кооператив для завершення будівництва за власний кошт.
Передача незавершеного будівництва
Один з варіантів при незавершеному будівництві - створення пайовиками ЖБК і добудовування своїми силами.
У передачі незавершеного будівництва є також свої труднощі:
- Не всі пайовики висувають вимоги про отримання квартир, половина може перебувати в реєстрі кредиторів, тобто вимагати повернення грошей.
- Передача незавершеного будівництва проводиться, якщо вартість власності забудовника (це - недобудований об'єкт разом із земельною ділянкою) не більш як 5% всіх сумарних вимог учасників будівництва, або при доплаті відсутніх до 5% коштів на депозит арбітражного суду.
- Якщо майна боржника не вистачає на виплати кредиторам першої-другої черги, члени ЖБК повинні внести на депозит арбітражного суду суму, яка покриває цю різницю, але не більше 10% вартості всіх прав забудовника на земельну ділянку і будівельний об'єкт.
Хоч процедура банкрутства забудовника йде з тяганиною, і недобудованих будинків досі багато, віз все ж повільно, зі скрипом, але рухається, і пайовики в кінці кінців отримують свої квартири. Адже правда на їхньому боці, а влади і будівельні фірми не хочуть втрачати обличчя, адже наступного разу їм уже не повірять.