Продаж квартири, зданої в оренду
Квартира завжди може принести прибутку. По-перше, її можна здавати. По-друге, її можна продати. Продаж квартири може бути терміновим рішенням, іноді при цьому в ній ще живе орендар. Як бути в такій ситуації? Які права є і у власника, і у наймача?
На перший погляд, здається, якщо людина здає квартиру в оренду, то навряд чи він раптово вирішить її продати. Однак за даними компанії «НДВ-Нерухомість» близько 20-25% людей шукають житло, так як наймана квартира, яку вони займали раніше, виставлена на продаж. А це, погодьтеся, не так і мало.
Швидше за все, такий продаж позапланова, однак вона не заважає власнику хотіти здійснити операцію швидко і дорого. Наймач ж в цій ситуації має свої інтереси. Він хотів би якомога довше затриматися в цій квартирі, так як пошук нової квартири для оренди вимагає сил, часу і, звичайно, грошей. Які протиріччя можливі в цій ситуації?
Адвокат Олег Сухов наголошує, що закон не забороняє власнику продавати квартиру навіть, якщо ця квартира здається в оренду. Однак цей же закон ніяк не накладає на тимчасового мешканця зобов'язань по з'їзду з займаної житлоплощі або зі зміни договору оренди. Справа в тому, що з точки зору Федерального Кодексу, новий власник плавно стає орендодавцем на умовах раніше укладеного договору. Однак так продати квартиру складно, тому спершу необхідно розірвати договір оренди і виселити орендаря.
Олег Сухов наголошує, що відповідно до закону орендар не може бути ініціатором дострокового розірвання договору оренди, це можливо лише за згодою сторін. Вимагати розірвання власник може лише в наступних випадках:
- орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- істотно погіршує майно;
- не заплатив орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну;
- не виробляє капітальний ремонт у встановлені терміни, у разі якщо така обов'язок був покладений на орендаря.
Якщо цих порушень не було, то власник повинен спочатку направити орендарю письмове попередження про необхідність звільнення квартири в розумний термін. Однак, як зазначає адвокат, в договорі можуть бути прописані і інші умови його розірвання. Тому, якщо власник планує в майбутньому продати квартиру, при укладанні договору оренди бажано передбачити в ньому можливість розірвання договору за власною ініціативою в односторонньому порядку, або при продажу житлового приміщення. Але якщо в договорі особливих умов для орендодавця немає, то необхідно мирно домовлятися зі своїми мешканцями.
Варто зауважити, що це не завжди просто зробити. Олег Сухов згадує, що в його практиці був клієнт, який три місяці вів переговори з орендарями на предмет їх виїзду. Ці переговори велися вже після закінчення терміну дії договору оренди, коли орендні платежі не сплачувалися. У підсумку, коли власнику квартири стало зрозуміло, що його просто вводять в оману і тягнуть час, він приїхав зі службою МНС і найнятої озброєною охороною, розкрив замки, припинив доступ в квартиру двом з чотирьох орендарів. Решта двоє орендарів протрималися в квартирі два дні, і як тільки покинули її, господар поміняв замки у вхідних дверях. Тільки після цього у власника з'явилася можливість показувати житлове приміщення потенційним покупцям.
Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», розповідає, що «досить часто виникають серйозні конфлікти, коли власник проводить всю операцію« нишком »- тобто зберігає в таємниці продаж від орендаря до самого останнього моменту, коли покупець вже знайдений. В даному випадку власник може зіткнутися з відверто ворожими діями з боку орендаря. Бували випадки, коли наймачі в таких ситуаціях з'їжджали з квартири і виносили з собою буквально все - меблі, кухонне начиння, техніку. А іноді справа доходила і до бійки ».
Безумовно, це крайність. Практично завжди дорослим людям вдається домовитися. Однак, продаючи свою квартиру, не перекладайте свої обов'язки на тимчасових мешканців. Орендар зовсім не зобов'язаний показувати ваше житло, крім того, він зацікавлений в тому, щоб його оренда тривала довше, а тому може спробувати зірвати угоду і розкритикувати квартиру так, щоб знизити її цінність в очах потенційних покупців. Керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине дає такі поради: «Обов'язкове правило при продажу квартири - не пускати ситуацію на самоплив і проводити покази особисто. Квартиру повинен представляти власник ».
Марія Литинецкая також зазначає, що досить часто бувають ситуації, коли договір оренди не підписується: «Якщо угоди про оренду були досягнуті в усній формі, то власник спокійно може виселити тимчасового мешканця і продати квартиру».
У будь-якому випадку, наявність орендарів не заважає власникам розпоряджатися на власний розсуд своєю нерухомістю. Однак робити це треба відповідно до закону. Якщо ж мирно це питання не вирішується, то слід звернутися в суд. Суд розглядає подібні суперечки і завжди залишається неупередженим. Марія Литинецкая зазначає, що бували випадки, коли господар квартир намагався виселити орендаря, не маючи на те жодних підстав, за винятком власного бажання. І суд вставав на бік останнього, буквально зобов'язуючи власника здавати квартиру цьому орендарю до закінчення терміну дії договору.