На думку історика Річарда Пайпса «Умови договору були надзвичайно обтяжливими. Вони давали можливість уявити, який світ повинні були б підписати країни Антанти, програй вони війну ... »
У своєму остаточному варіанті договір складався з 14 статей, різних додатків, 2 заключних протоколів та 4 додаткових договорів (між Росією і кожною країною Четверного союзу), згідно з якими Росія зобов'язувалася зробити безліч територіальних поступок, також демобілізованих свої армію і флот.
Від Росії відторгалися Прівіслінском губернії, Україна, губернії з переважаючим білоруським населенням, Естляндська, Курляндская і Ліфляндськая губернії, Велике князівство Фінляндське. Більшість цих територій повинні були перетворитися в німецькі протекторати або увійти до складу Німеччини.
Також Росія зобов'язувалася визнати незалежність України в особі уряду УНР.
На Кавказі Росія поступалася Карсського область і Батумську область.
Радянський уряд припиняло війну з Українською Центральною Радою (Радою) Українською Народною Республікою і укладало з нею світ.
Армія і флот демобілізуватись.
Балтійський флот виводився з своїх баз у Фінляндії та Прибалтиці.
Чорноморський флот з усією інфраструктурою передавався Центральним державам.
Росія виплачувала 6 мільярдів марок репарацій плюс сплата збитків, понесених Німеччиною в ході російської революції - 500 млн золотих рублів.
Радянський уряд зобов'язувався припинити революційну пропаганду в Центральних державах та союзних їм державах, утворених на території Російської імперії.
Переговори у Брест-Литовську.