Новий метод відбирання нерухомості: купи собі трохи метрів - і гони сусідів в шию
У Москві більше 50% квартир має відразу кілька власників. Вони були куплені або приватизовані в частках. Фахівці миттєво нарекли таке житло "міною уповільненої дії". Сьогодні вона вибухає.
За останній час в Москві почастішали випадки покупки не всієї квартири, а її частини - частки. Причому покупці - аж ніяк не родичі, а далекі від сім'ї люди. Після таких угод життя одного із власників, як правило, перетворюється в пекло. Юристи називають це рейдерством.
Ось уже рік, як 20-річну молоду маму Поліну Овчіннікову з півторарічним сином Ярославом виживають з однокімнатної квартири на Череповецкой вулиці в будинку №6 (Північно-Східний округ Москви) новоявлені сусіди-власники: Сергій Волков з одвірок, Олексій Скворцов з Москви і Наталя Васадзе з Керчі (Україна). В життя Поліни вони увійшли всі відразу, майже в один день.
Почалося з того, що помер батько Поліни, після якого однокімнатна квартира на Череповецкой дісталася трьом спадкоємцям за законом. У тому числі і Поліні. Молода мама (їй в "однушки" належала 1/5 частина) хотіла в квартирі жити. Решта співвласники були проти продати дівчині свої частки. Але про ціну спадкоємці не домовилися.
- Кожен власник хотів отримати за свою частку по 15 тисяч доларів, в цілому мені треба було заплатити 60 тисяч. Таких грошей у мене не було, - розповідає Поліна. Вона просила "опустити" ціну до 7 тисяч доларів. Але на меншу суму ніхто не погодився.
А через деякий час дівчина отримала нотаріально завірене пропозиція: купити частки все по тій же ціні - 15 тисяч доларів кожну.
- Якби я знала, що вже тоді треба було відразу бігти до суду і заявляти про своє бажання викупити ці частки, щоб бути впевненою, що їх чужим людям не продадуть, - журиться дівчина.
З натхнення Поліна побігла до юристів. Всі в один голос запевнили її, що боятися нема чого: частку в однокімнатній квартирі, де прописана мама разом з дитиною, не купить ніхто. "Кому потрібен такий геморой?" - замість відповіді отримала вона риторичне питання.
Все вийшло навпаки.
- Молода людина назвався Сергієм Волковим. Він сказав, що купив 4/5 частки і запропонував мені їх викупити у нього за 150 тисяч доларів, - згадує Поліна. - Я сказала, що у мене таких грошей немає. Він знизив ціну до 100 тисяч доларів, як це значилося в договорі купівлі-продажу.
Пізніше з'ясувалося, що частку придбав не один Волков, а ще хтось Скворцов і Васадзе.
- Майже кожен день мені хтось телефонує і загрожує, - скаржиться молода мама. - Те кажуть: "Ми Замуруев кухню. Ви не зможете ні їсти, ні спати ". То - "в'їдемо в квартиру, будемо пити, курити, ходити в брудному взутті і не дамо спати дитині". Тепер - "якщо ви не купите у нас частки, тоді ми продамо їх за гроші циганам або бандитам. Це жесть! Буде ще гірше ".
У мене склалося враження, що заправляє всім цим беззаконням Волков, а решта - його подільники, - ділиться з "МК" Поліна. - Нещодавно він прийшов, розпиляв вхідні двері і забрав. Вирвав дроти в електрощиті і знеструмив квартиру. Намагався винести холодильник.
Міліція, до якої дівчина і її мати зверталися не раз, тільки розводить руками. Мовляв, ви - власниця, вони - власники, нічим допомогти не можемо, захистити теж. Розбирайтеся самі або йдіть до суду.
І Поліна здалася. Хуліганів сусідам вона пообіцяла продати свою частку. Але співвласники не заспокоїлися. Чоловіки досі навідуються в квартиру до дівчини, спиляли чергову, куплену її матір'ю, вхідні двері. І, як вони обіцяли, стало ще гірше. Сьогодні маму Поліни звинувачують в тому, що вона нібито здійснювала замахи на життя Волкова - порушили кримінальну справу.
- Ідіть у суд. Все одно заплатите мені 100 тисяч, - сміється над дівчиною і її матір'ю Волков.
- Ми виявилися абсолютно беззахисні, - каже Поліна Овчинникова.
Щоб опротестувати покупку частки іншою людиною, у власника за законом є тільки три місяці (а не три роки, як за іншими видами суперечок).
Більш того. Частки, як правило, купують за низькою ціною, а в договорі вказують іншу, завищену ціну. Довести правду в суді вкрай важко. Для того щоб подати в суд позов на розірвання угоди - тому, хто розриває, потрібно бути готовим заплатити високе мито (тисячі рублів). Для того щоб пред'явити позов про переведення прав покупця, треба заплатити не тільки мито, але і перерахувати на банківський рахунок судового департаменту сплачену покупцем за нерухоме майно суму, а також збори і мита.
- Якби нам дали трохи часу взяти іпотеку, - нарікають жінки.
Часу їм ніхто не дає. А у квартири тим часом вже стали з'являтися нові співвласники - Марина Суботіна з Нікольська (Пензенська область), Леонід Калашников з Керчі (Україна), Сергій Дювбанов з Казані. Дювбанов і Калашников купили по 1/10 частки у Васадзе, а Суботіна купила 1/5 частки у Скворцова. У Субботиной теж є дитина. Вона в квартирі вже прописалася.
Продавати по сантиметрам не заборонено
І опинитися на місці Поліни може будь-хто, чия квартира має кілька власників.
Підприємливих громадян в Москві рік від року стає все більше і більше. Багато хто вважає, що частка в квартирі - ласий шматок, а її покупка - вдала угода. Воно й зрозуміло. Частку продають, як правило, за ціною нижче ринкової, зате господар відразу ж стає москвичем і отримує всі права жителя столиці: він може отримати постійну реєстрацію, а разом з нею масу можливостей - без проблем ходити на прийом до лікаря в найближчу поліклініку, влаштувати дитину до дитсадка чи школи, отримати паспорт, здати на водійські права і багато іншого, про що без постійної прописки можна було тільки мріяти.
- Ну яке це "засіб захисту", якщо купити частину квартири за названу ціну співвласник просто не в змозі, а при цьому всі права знаходяться у продавця? - продовжує юрист. - Згідно із законом продавець може диктувати будь-умови (наприклад, гроші відразу, а не в розстрочку), а покупець не може навіть накласти вето на продаж частки квартири хоча б до моменту, коли він зможе накопичити гроші.
Розуміючи, яка засада чекає власників, суди не можуть запропонувати їм нічого кращого, ніж відразу продати квартиру і поділити гроші відповідно до розміру часток.
Юристи вважають, що закон повинен передбачити більш складні схеми виділення та продажу часток, а поки цього немає, діяти радять так:
• Спробуйте затримати продаж частки. Ініціюйте суперечка продавцем частки або спробуйте накласти на квартиру арешт. Для цього треба звертатися до суду.
• Не бійтеся нотаріальних листів. Їх розсилають спеціально для того, щоб не дати іншому власнику квартири в подальшому оскаржити угоду. При цьому йому роблять таку пропозицію, яке він заздалегідь не може прийняти через високу ціну.
• Не намагайтеся ігнорувати нотаріальні листи. З позицій закону ваше мовчання буде розглянуто як відмова.
• Вступайте в переписку. На нотаріальні листи треба обов'язково відповідати. Попросіть уточнити порядок оплати: готівковий або безготівковий? Потім запитаєте: з відстрочкою можна зробити розрахунок або без? Потім уточніть: коли повинна проводитися оплата: у момент підписання договору або в момент реєстрації? Потім - як піде угода: в простій письмовій формі або буде нотаріально засвідченої?
- Від продажу частки вас ці зволікання не врятують, але вони дозволять відстрочити сумний вирок. Продавець все одно продасть свою частку: вам або комусь іншому, - попереджають юристи. - Якщо для вас важлива квартира, шукайте гроші і направляйте письмову згоду нотаріуса.
• Не намагайтеся шукати справедливості. У законі такого поняття немає. Більш того, той закон, що є, вже передбачив нерівні права покупця і продавця. Згідно із законом продавець може вказувати не тільки ціну, але і інші умови (наприклад, "гроші все і відразу, до підписання договору" (а значить, іпотеку покупцеві вже не взяти)
• Щоб не сумніватися в тому, за якою ціною була продана частка іншому покупцеві, між вами і ними повинні бути, по ідеї, влаштовані очні торги. Але на ділі такі торги ніколи не проводять: в законі такої вимоги немає.
- Якщо в договорі відображена одна сума, то довести, що на ділі покупець заплатив набагато менше, буде вкрай складно. У нас розрахунки проводяться через банківську комірку, а не безготівково, як у багатьох розвинених країнах.
- У тому випадку, якщо всі власники вирішать спільно продати свої частки, треба бути готовим до того, що ріелтори сильно занизять ціну частки. Оскільки для них важлива їх, а не ваша фінансова вигода.