Банкрутство забудовника - особлива історія, тому що зачіпаються права звичайних громадян, які можуть втратити єдине житло або значну суму грошей, яку доводиться збирати (або віддавати банку) довгі роки. І обстановка тут не поліпшується, навіть навпаки. За останній рік забудовники стали банкрутувати в три рази частіше, залишивши кілька десятків тисяч недобудованих квартир. Причини такого зростання пояснює Жанна Колеснікова, провідний юрист практики будівництва і нерухомості Адвокатського бюро «Плешаков, Ушкалов і партнери».
Провідний юрист практики будівництва і нерухомості Адвокатського бюро «Плешаков, Ушкалов і партнери»
Є кілька факторів, які пояснюють зростання числа банкрутств забудовників. По-перше, по ним вдарив тривалий економічна криза: будматеріали дорожчають, купівельна спроможність населення падає. По-друге, закон посилює вимоги до забудовників в частині статутного капіталу, розкриття інформації, надання нескінченної звітності і т. П. Коли стає простіше довести до банкрутства компанію, ніж невідповідність встановленим до неї вимогам. По-третє, жорсткі вимоги висувають і до страховиків девелоперів. В результаті їх залишилися одиниці, а витрати на страхування зросли. Четвертий фактор - банальна самовпевненість забудовників і надія на одвічне російське авось. Зараз ми спостерігаємо наслідки поширеної схеми, при якій будівництво одного будинку фінансується за рахунок коштів пайовиків іншого. Ця мильна бульбашка неминуче лопається.
Банкрутство забудовників в законі про неспроможність регулюється особливою главою. Вона покликана захистити пайовиків і наділяє їх особливими правами в порівнянні з рядовими кредиторами. Учасники будівництва має право:
- вибрати, хочуть вони отримати квартиру або повернути сплачені за неї гроші (без розірвання або оспорювання договору);
- вимагати відшкодування доведеного реального збитку;
- проводити спеціальні збори кредиторів-учасників будівництва;
- відшкодувати вимоги в третій, а не четвертої черги кредиторів.
Оскільки отримати повну вартість квартири навряд чи вдасться, в більшості випадків краще боротися за нерухомість, а не гроші, навіть якщо будинок не добудований. Вимоги про передачу квартир включаються в окремий «підреєстри» кредиторів. Якщо будинок вже зданий, можна вимагати передачі житлових приміщень або подати окремий позов про визнання права власності на квартиру. Це допоможе виключити її з конкурсної маси.
Юридична магія: як «воскресити» боржника і повернути свої гроші
Якщо боржник не хоче відповідати за боргами і вплутуватися в довгу процедуру банкрутства, він може прийняти рішення про ліквідацію і при цьому приховати свої зобов'язання перед кредиторами. Схема незаконна, але легка, визнає Олена Якушева. За її словами, повідомлення про ліквідацію часто проходить непоміченим. Кредитори, як правило, стежать за новинами про банкрутство, а не ліквідації контрагента. Але захистити свої права в разі ліквідації боржника їм набагато важче, попереджає Олена Якушева. Шанс «воскресити» компанію є лише в тому випадку, якщо є що вступило в законну силу рішення про стягнення з компанії-боржника відповідної заборгованості. При цьому рішення має вступити в законну силу до внесення в ЕГРЮЛ запису про ліквідацію боржника, зазначає Олена Якушева. Але навіть якщо таке рішення є, оскаржити запис про ліквідацію дуже складно, практики недостатньо, визнає вона. Одним з рідкісних прикладів стало «відродження» підмосковного забудовника.
Покупці 118 домоволодінь в елітному котеджному селищі поблизу Красногорська недовго раділи новосілля. У будинків майже відразу ж почала протікати дах. Експерти оцінили вартість ремонту кожного будинку в 500-800 тис. Руб. випливає з матеріалів справ. В добровільному порядку виправити недоліки будівництва забудовник відмовився. Мешканці відремонтували за свій рахунок, а потім вирушили до суду стягувати витрати з забудовника. Останній всіляко затягував процеси - клопотав про передачу справ за підсудністю, оскаржував всілякі судові акти, просив про призначення судової експертизи, перераховує Олена Якушева, яка представляла інтереси власників таунхаусів. В одному з процесів суд прийняв забезпечувальну міру - заборонив вносити в ЕГРЮЛ зміни щодо забудовника. Але коли це визначення було скасовано у вищій інстанції, девелопер відзвітував перед податковим органом, що у нього немає боргів, і успішно ліквідовувався.
За її словами, банкрутство відносно цієї компанії не вводилося - для цього не було підстав. Але девелопери часто будують неякісно, тому цей спір із забудовником не менш цікавий і показовий, підсумовує Олена Якушева.