Існує стійка думка, що при знесенні багатоквартирного будинку можна легко поліпшити житлові умови - не тільки переїхати зі старого будови в новобудову в цьому ж районі, але ще і отримати квартиру більшої площі, доплативши за надлишки по символічним розцінками БТІ. А що якщо купити житло в будинку, засуджену до зносу, і спробувати на цьому заробити? Про те, чи бувають такі інвестиційні угоди на практиці і чи варта гра свічок, розповіли експерти провідних ріелторських компаній Москви.
Існує стійка думка, що при знесенні багатоквартирного будинку можна легко поліпшити житлові умови - не тільки переїхати зі старого будови в новобудову в цьому ж районі, але ще і отримати квартиру більшої площі, доплативши за надлишки по символічним розцінками БТІ. А що якщо купити житло в будинку, засуджену до зносу, і спробувати на цьому заробити? Про те, чи бувають такі інвестиційні угоди на практиці і чи варта гра свічок, розповіли експерти провідних ріелторських компаній Москви.
Можливості та обмеження
Тут треба уточнити, що якщо будинок підлягає знесенню, то будь-які операції з розташованими в ньому муніципальними квартирами заборонені в будь-якому випадку, незалежно від того, чи є будівля аварійним або його ліквідують з іншої причини, наприклад у зв'язку з вилученням ділянки для державних потреб . «Згідно з п. 4 ст. 73 ЖК РФ обмін заборонений, якщо прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях », - пояснює Дар'я Погорельская, керівник юридичного департаменту ГК« МІЦ ».
Ценз осілості - п'ять років
Влада давно вже знайшли спосіб захистити бюджет від тих, хто навмисне погіршує свої житлові умови з метою отримати бракуючі метри у міста. Якщо подібні дії вчинені навмисно, то потрапити до лав черговиків порушники зможуть тільки через п'ять років, а при розселенні будинку їм буде виділено рівноцінне житло. Втім, сам факт постановки на житловий облік в будь-якому випадку не означає негайного надання «покладених» додаткових метрів в разі знесення. Черга єдина для всіх, і чекати розширення доведеться в будь-якому випадку, хоча вже і в іншій квартирі.
Покупець завжди правий, навіть якщо «товар» аварійний
Всі прекрасно розуміють, що п'яти-поверхівки ліквідують зовсім не тому, що комусь там некомфортно або небезпечно жити, а тому, що це вигідно. Точно такі ж за якістю дев'ятиповерхівки просто ремонтують, оскільки розселяти їх занадто дорого для інвестора. Тому далеко не всі зносяться будинку визнаються непридатними для проживання, а покупка квартири правомірна, навіть якщо будинок визнаний аварійним. Зрозуміло, що купується житло повинно бути завчасно оформлено у власність, оскільки, як уже сказано, після прийняття рішення про знесення приватизація неможлива.
«Однак треба пам'ятати про те, що якщо будинок визнано аварійним і таким, що підлягає знесенню, то житлові приміщення в ньому, швидше за все, поганої якості і не відповідають встановленим нормам», - каже Ірина Шугурова, заступник керуючого директора з правових питань «МІЕЛЬ - Мережа офісів нерухомості ». Втім, якщо продавець готовий добре скинути ціну, то на це можна закрити очі. Адже жити в квартирі зовсім не обов'язково, її можна просто здати до моменту знесення.
Раніше все було доступним - і житло, і чиновники
Новий кодекс - нові правила
У разі викупу житлового приміщення у власника ціна визначається за згодою з ним або в судовому порядку на підставі результатів незалежної оцінки. Причому, як зазначає Д. Погорельская, враховується не тільки ринкова вартість квартири, але також всі збитки, завдані власникові вилученням, наприклад пов'язані з переїздом, оформленням права власності на інше житло і ін.
Експерти в один голос радять позбутися ілюзій тим громадянам, які сподіваються через покупку квартири в старому будинку значно поліпшити житлові умови при розселенні. «У власника старої квартири є хороша перспектива отримання нового житла більшої площі, ніж старе, і з кращими характеристиками, так як стандарти будівництва з часів 60-70-х рр. змінилися до більш просторого і комфортного житла », - визнає А. Банников. Але цей безперечний факт, швидше за все, вже вбудований в продажну ціну, адже продавець старої квартири теж розуміє її інвестиційні перспективи та дотримує свою вигоду. А якщо вимоги власника з приводу характеристик нового житла будуть позамежними, то у чиновників є дієвий інструмент відстоювання інтересів міста - судовий позов про примусовий викуп житлового приміщення.