Землі під індивідуальне житлове будівництво - це територія земель, що відноситься до населених пунктів. На ділянці ІЖС можна будувати малоповерховий будинок, зводити господарські будівлі, поряд з будинком розбивати сад і город. Ділянки ІЖС мають ряд всім відомих вагомих переваг для будівництва житлового будинку капітальної споруди, тому на ринку заміської нерухомості і земельних ділянок цей тип земель користується завжди великий попит.
Будівництво на землях ІЖС - як правильно вибрати ділянку під індивідуальне житлове будівництво?
Перед людиною, що збираються придбати ділянку ІЖС, відразу ж постає дуже серйозний і відповідальний питання - як правильно зробити вибір ділянки для індивідуального житлового будівництва. Визначимо деякі етапи вибору ділянки ІЖС, які можуть Вам допомогти в даному питанні:
1. Якщо ділянку ІЖС куплений для будівництва заміського будинку, який буде використовуватися тільки для відпочинку, то є сенс пошукати ділянку землі поруч з водоймою, недалеко від лісу, подалі від доріг.
2. Якщо ділянка ІЖС купується з метою зведення капітального будинку для постійного проживання, то найкращим варіантом буде територія, розташована недалеко від селищної інфраструктури - магазинів, лікарні, дитячих освітніх установ.
3. Людини мобільного, вимушеного щодня виїжджати в місто на роботу на власному автомобілі, зацікавить ділянку землі ІЖС недалеко від траси, зі зручним під'їздом до будинку, хорошими дорогами.
4. Якщо в будинку, який буде побудований на земельній ділянці ІЖС, планується проживати постійно або більшу частину року, необхідно вибирати землі, на якій не стане проблемою підведення всіх потрібних комунікацій - водопроводу і каналізації, газу, електрики. При цьому слід мати на увазі, що, наприклад, близьке розташування газової труби ще не є гарантією точного підведення газу до Вашого дому.
5. Як правило, у вартість ділянки ІЖС рідко включена вартість підведення комунікацій. Перед придбанням даного наділу землі непогано б з'ясувати - скільки приблизно буде коштувати підведення до будинку водопроводу, електрики, газу, каналізації, щоб розрахувати обсяг майбутніх грошових вкладень в облаштування будинку.
Норми будівництва будинку на ділянці ІЖС - будуємо за законом
На ділянці ІЖС дозволяється зводити житловий будинок капітальної споруди, при цьому будинок повинен бути не вище трьох поверхів. На даній ділянці можна будувати тільки один житловий будинок - про це говорить формулювання закону про зведення «окремо стоїть» будови. У власника ділянки ІЖС з'являються нові обов'язки - наприклад, обов'язок протягом трьох років на даній ділянці побудувати житловий будинок. Споруджений будинок має відповідати всім нормам і вимогам до житлового будові, проектна документація для якого виконується проектною організацією з державною ліцензією. Цей проект потім власник ділянки ІЖС повинен узгодити в різних контролюючих інстанціях.
Початок будівництва на ділянці ІЖС:
1. При купівлі ділянки ІЖС необхідно переконатися в правильному оформленні всіх документів - їх грамотне складання гарантує Вам відсутність проблем в подальшому. На руках у власника ділянки має бути Свідоцтво про право власності на землю.
2. Після перевірки правильності оформлення документів і їх наявності, власник ділянки ІЖС починає планування. Для того, щоб не відступати від прийнятих норм і вимог до ділянки і будинку, при плануванні ділянки та будівель необхідно керуватися документами «Будівельні норми і правила» - вони широко відомі під скороченою назвою СНиП.
3. Перед будівництвом на ділянці необхідно виконати видиме позначення його меж - тобто, встановити паркан. Майте на увазі, що для зведення парканів також існують певні правила - необхідно їх виконувати, щоб не порушити права прилеглих сусідів або технічні норми для огорож.
4. На своїй ділянці ІЖС можна будувати житловий будинок, баню, гараж, літню кухню, теплиці та інші господарські споруди. Щоб не зробити помилок при плануванні будівель, в органах місцевого самоврядування необхідно поцікавитися щодо порядку зведення будівель, розміру.
Норми будівництва будинку на ділянці ІЖС:
1. Визначаємо положення будинку на ділянці: від кордону землі з вуличною боку до будинку має бути відстань 5 метрів або більше. Від ділянок сусідів або кордонів проїзду до будинку повинно бути 3 метри або більше. Від господарських будівель до меж ділянки має бути 5 метрів або більше.
2. Житловий будинок на землі ІЖС, як ми вже помітили, повинен бути один. Це передбачає, що і квартир в даному будинку не повинно бути за визначенням.
3. Норми будівництва будинку на землі ІЖС обмежують висотність будівлі трьома поверхами. Але може бути і четвертий поверх - мансардний.
4. Загальна площа будинку при будівництві ІЖС повинна бути не більше 1,5 тисячі метрів кв.
5. Якщо якісь господарські будівлі будуть примикати до будинку, то відстань до ділянки сусіда необхідно вимірювати від кожного об'єкта. Наприклад, якщо до будинку примикає гараж, то від будинку до межі ділянки з боку сусіда має бути не менше трьох метрів, від гаража до кордону - не менше одного метра. Якщо до будинку примикає будівля для птиці і худоби, то розрахунок ведеться такий: від будинку до кордонів ділянки з сусідом - 3 і більше метра, від господарської будівлі для птиці і худоби - 4 і більше метра.
6. При плануванні та будівництві будинку і господарських будівель на ділянці ІЖС необхідно виконувати ряд дуже важливих протипожежних правил. Наприклад, якщо зводиться дерев'яний будинок, і на сусідній ділянці - будинок з дерева, то відстань між будинками має бути 15 і більше метрів. Якщо ж один з будинків зведено з каменю, то відстань між ними може бути 10 і більше метрів.
7. За нормами будівництва на ділянці ІЖС віддаленість споруджуваного будинку від лісового масиву повинна бути від 15 метрів і більше.
8. Сток для дощової води з будинку і споруд не повинен бути спрямований на сусідню ділянку.
9. Якщо в будинку, що будується на ділянці ІЖС буде стояти піч або автономний котел для опалення в спеціально обладнаній котельні, то необхідно виконати необхідні правила розміщення цих агрегатів і пристрої приміщення. Наприклад, мінімальна висота котельні - 2,5 м, а обсяг цього приміщення повинен бути не менше 15 куб.м. Для вентиляції в котельній необхідно передбачити вікна або витяжки.
10. При будівництві будинку на землі ІЖС необхідно передбачити систему водопостачання. Це може бути автономне водопостачання - свердловина, колодязь, або централізоване водопостачання. При організації автономного водопостачання необхідно враховувати, що напір води повинен бути не менше 0,1 МПа.
11. Якщо при будівництві будинку ІЖС не передбачена централізована каналізація, то необхідно пам'ятати: туалети з вигрібними ямами і надвірні вбиральні необхідно розміщувати не ближче, ніж на 1 метр від меж ділянки. Локальні очисні траншеї повинні пролягати не ближче, ніж в 1 метрі від меж ділянки.
Після завершення будівництва будинку на землі ІЖС господареві необхідно зареєструвати своє житлова споруда, як об'єкт нерухомості, оформляючи всі необхідні документи.
Збір документів та отримання дозволу на будівництво будинку ІЖС
Дозвіл на будівництво будинку ІЖС необхідно, щоб при будівництві виконувалися всі вимоги до безпеки споруджуваного житлового споруди, а також до безпеки навколишнього середовища, до відповідності будинку загальному архітектурному плану селища. Дозвіл на будівництво будинку ІЖС можна отримати після погодження та затвердження проекту будинку і збору всіх необхідних документів, які дозволяють будівництво на землі ІЖС. Якщо господарем отримано дозвіл на будівництво будинку ІЖС, це означає повну відповідність спроектованого будинку вимогам, передбаченим Земельним Кодексом РФ, Будівельними Нормами і Правилами (СНиП), Містобудівною Кодексом РФ, державними законодавчими актами.
До отримання дозволу на будівництво ІЖС необхідний тривалий і часом - досить складний процес, протягом якого необхідно обійти безліч інстанцій і узгодити безліч документів. Некомпетентному людині часом дуже складно самому розібратися з питаннями будівництва будинку ІЖС, і тому часто такі процеси - це повсякденна робота фахівців по роботі з нерухомістю. При виборі таких фахівців господар повинен віддавати перевагу тим людям, які живуть і працюють в тому ж регіоні.
Черговість отримання документів для будівництва і введення в експлуатацію будинку ІЖС:
1. Дозвіл на будівництво будинку.
2. Паспорт БТІ про технічні параметри будинку.
5. Дозвіл на введення житлового будинку в експлуатацію.
6. Отримання свідоцтва про право власності на будинок.
Для отримання дозволу на будівництво будинку ІЖС забудовнику необхідно написати заяву в уповноважений орган даного поселення (наприклад, департамент архітектури). До даної заяви необхідно додати документи:
1. Містобудівна план ділянки ІЖС.
2. Документи на ділянку ІЖС, які встановлюють право володіння ним.
3. Схемний план земельної ділянки, з позначенням на ньому місця під будівництво будинку ІЖС.
Дозвіл, яке отримує забудовник на будівництво житлового будинку, видається строком на десять років.
Незаконне будівництво на землях ІЖС - чого чекати?
Якщо забудовник звів житлову будову і господарські будівлі, не отримавши заздалегідь дозвіл на будівництво будинку ІЖС через незнання законів, помилково або навмисно, то в подальшому його можуть очікувати великі проблеми і навіть матеріальні втрати. Ще гірше, коли зведена житлову будову дуже сильно відрізняється від спроектованого спочатку або зведено з грубими помилками і порушеннями СНиП.
1. До такого будинку не підведуть комунікації, будівля не буде зареєстрована в БТІ, будинок не отримає дозволу на введення в експлуатацію.
2. Без реєстрації даного будинку на землі ІЖС господар не має права використовувати його для проживання, продавати, міняти, закладати в банку, дарувати і т.д. Тобто, цей будинок, по суті, є «мертвим» майном, з яким не можна зробити ніяких комерційних операцій - будинок знаходиться поза законом до отримання відповідного дозволу.
3. Доля незаконно побудованого будинку на землі ІЖС буде вирішуватися в суді. Суд може визнати або не визнати права власності забудовника на те будова, яке він звів незаконно, в обхід існуючих норм і правил будівництва житлових будинків.
4. Якщо будинок буде поза законом, і його визнають зведеним з явними порушеннями по СНиП, то така будова може бути навіть знесено, так як, можливо, воно в подальшому буде загрожувати безпеці навколишнього середовища або прилеглих ділянках сусідів. У разі незаконного будівництва на землях ІЖС господар ділянки не має права перешкоджати знесенню своєї споруди. Більш того - він може бути притягнутий до відповідальності.
Як видно, незаконне будівництво на землях ІЖС житлового будинку тягне за собою дуже серйозні наслідки, вирішити які буде дуже і дуже непросто. Процес подолання даних наслідків, подальшої легалізації споруди житлового будинку на землі ІЖС і відповідні реєстрації цієї споруди у всіх інстанціях буде дуже тривалим і дорогим.