Аннуїтетний графік характеризує метод погашення заборгованості, при якому передбачено щомісячне внесення однакових сум платежів. Аннуїтетний платіж складається їх певної частини основного боргу і нарахованих по кредиту відсотків.
Відмінність ануїтету від диференційованого способу виплати боргу полягає в тому, що на початку графіка погашення більшу частину платежу складають відсотки, а меншу - основна заборгованість.
В кінці терміну сума відсотків, що становлять щомісячні внески, поступово зменшується.
Чи можливо таке погашення при ануїтетних платежах?
Раніше можливість дострокового (часткового або повного) погашення іпотеки визначалася самою кредитною організацією. Закон був на стороні кредиторів, і вони мали право як заборонити дострокове погашення, так і призначити за нього штрафи та додаткові комісії.
Після поправок, внесених до Цивільного кодексу РФ, позичальники були звільнені від такого важкого тягаря.
Тепер погасити іпотеку можна достроково в будь-який момент строку дії кредитного договору. Про наявність додаткових комісій варто дізнатися заздалегідь, ще до подачі заявки на кредит.
Великі банки уникають нарахування додаткових платежів, тоді як невеликі комерційні установи можуть зловживати такими засобами, часто не попереджаючи про це позичальника.
Тип встановленого графіка внесення заборгованості не має значення: дострокове погашення можливо як при ануїтетних, так і при диференційованих платежах.
Щоб погасити іпотеку раніше встановленого терміну, слід:
- написати заяву про дострокове погашення;
- внести кошти на рахунок;
- переконатися в їх списання у встановлений договором термін;
- в разі повного погашення - по можливості отримати на руки довідку про відсутність позикової заборгованості. Це допоможе уникнути непорозумінь в майбутньому.
Повне дострокове погашення зазвичай проводиться в будь-яку дату, а часткове здійснюється в день внесення регулярного платежу за іпотекою. Також банки висувають вимогу щодо мінімально можливого дострокового внеску.
У більшості випадків він не повинен бути менше 15 тис. Рублів.
У момент отримання кредиту доцільно написати заяву на безакцептне списання грошових коштів з рахунку позичальника.
- неодноразово вносити суми для дострокового погашення іпотеки;
- гасити заборгованість віддалено, без відвідування банку;
- Хіба ж не писав кожен раз заяву про внесення конкретної суми для дострокового погашення.
Виплата заборгованості по іпотеці раніше встановленого терміну може супроводжуватися:
- зниженням розміру щомісячного платежу;
- скороченням строку дії кредитного договору.
Як перевіряють документи на іпотеку? Дивіться тут.
Які наслідки для позичальника?
У загальному випадку будь-дострокове погашення заборгованості - це недоотриманий прибуток банку. Витративши ресурси на залучення клієнта, розгляд заявки, оформлення кредиту і обслуговування рахунку, банк отримує відмову від використання позикових коштів.
Значить, відсотки далі нараховуватися не можуть, і кредитор втрачає свій прибуток.
Однак реалізація аннуитетного графіка погашення заборгованості має свої особливості. Виплачуючи іпотеку відповідно до такого графіку, позичальник авансом вносить відсотки.
Така система забезпечує рівномірний розподіл суми боргу на всі місяці.
Наприклад, взявши кредит на 7 місяців, клієнт банку погашає його достроково протягом двох місяців. Однак нарахування відсотків відбувається з випередженням, тому позичальник до кінця другого місяця вже встигає погасити відсотки за четвертий місяць.
Перерахунок проводиться рідко, тому гроші просто залишаються в банку.
Таким чином, дострокове погашення іпотеки за ануїтетним графіком абсолютно не вигідно для позичальника. Скільки б не вніс платник грошових коштів на свій іпотечний рахунок, відсотки за використання цих грошей вже сплачено.
Виникає ситуація, коли позичальник грошима не користується, але відсотки банку справно виплачує.
Набагато вигідніше платити іпотеку за графіком, а зайві гроші використовувати на інші потреби.
Розрахунок дострокового погашення при даній схемі платежів
Перш ніж вносити кошти на рахунок для дострокового погашення іпотеки, слід прорахувати результат такої операції.
Тут може бути два варіанти:
- Коли оплата боргу раніше встановленого терміну тягне за собою зменшення терміну кредитування, ануїтетний графік стає вигідним для позичальника, оскільки відбувається більш швидке виконання кредитних зобов'язань зі скороченням обсягу нарахованих відсотків.
- Коли термін залишається колишнім, а розмір регулярного внеску зменшується, переплата за ануїтетним графіком стає ще більше, що збільшує і без того очевидну різницю з диференційованим способом погашення іпотеки.
Часто позичальники вибирають шлях зниження щомісячного платежу, так як це полегшує регулярне тягар платника.
Однак не варто забувати, що відбувається нарахування додаткових відсотків, - це збільшує загальну вартість кредиту.
Разом з тим, дострокове погашення іпотеки включає в себе авансову оплату відсотків, і не кожен кредитор згодом виробляє перерахунок і повернення цих сум.
Все залежить від змісту конкретного кредитного договору.
Сума для повного дострокового погашення буде дорівнює підсумку складання залишку основного боргу по іпотеці і загальної суми вже нарахованих відсотків.
У випадку з аннуїтетним графіком погашення, коли відсотки сплачуються позичальником авансовим методом, можна приймати на рівні застосовується для розрахунку тільки суму залишку чистого заборгованості.
Таку інформацію краще за все отримати у кредитних фахівців банку, вказавши точну дату погашення. Це дозволить звести до мінімуму ймовірність виникнення невиплаченого залишку, який з часом збільшиться в рази.
Для того щоб розрахувати суму ануїтетних платежів після часткового дострокового погашення без зміни терміну кредитного договору, необхідно скористатися формулою:
Аннуїтетний платіж = Обсяг боргу + Відсотки,
де Відсотки = Обсяг боргу * Ставка по кредиту * Кількість днів між датами / 100 * Кількість днів у році.
Підсумкове значення цих розрахунків визначить для кожного позичальника доцільність внесення тієї чи іншої суми для дострокового погашення.
Чи здійснюється рефінансування іпотеки у валюті? Дізнайтеся тут.
Як вибрати банк для іпотеки? Відповідь ви знайдете тут.
Перерахунок надміру сплачених відсотків
Якщо договором не передбачено проведення такої операції, можна зробити наступні дії:
Подача позову до суду може бути здійснена протягом трьох років від дати підписання кредитного договору.
Аплікаційну форму слід підкріпити платіжними документами, що свідчать про вчинення платежів, що включають нараховані авансом відсотки.
Крім відсотків, можна таким чином відшкодувати витрати на примусове страхування життя і здоров'я позичальника, надавши відповідні документи.
Необхідно враховувати, що судовий процес забере багато часу і сил, хоча закон в будь-якому випадку тут на боці позичальника.
Визначити суму відсотків до відшкодування можна самостійно.
Вона визначається як різниця між обсягом відсотків за весь термін дії договору і сумою відсотків, нарахованих конкретно за період використання позикових коштів до моменту дострокового погашення.
Різниця може утворити серйозну суму, яка залишається в банку в разі бездіяльності позичальника.
Більшість іпотечних кредитів оформляється з аннуїтетним графіком погашення.
Це формує додатковий прибуток банку - як від уповільнення процесу повернення суми основного боргу, так і від авансового методу сплати відсотків.
Позичальники зупиняють свій вибір на аннуїтете через менший обсягу кредитного тягаря, не враховуючи втрату вигоди. При достроковому погашенні позичальник переплачує великі суми заздалегідь нарахованих відсотків, однак їх обсяг підлягає перерахунку і повернення. Якщо цього не відбувається, слід звертатися до суду.