Скільки платять в ТСЖ
В. Г. Зиков: Який порядок і за яких умов можна створити в будинку товариство? Який мінімальний штат повинен бути і яка приблизна зарплата в ТСЖ по місту?
- Порядок створення ТСЖ прописаний в Житловому кодексі. Перш, ніж створювати ТСЖ, просто необхідно його вивчити. Що стосується умов, насправді, далеко не в кожному будинку доцільно створювати ТСЖ. Умови в кожному випадку свої: це і розмір будинку, і його технічний стан, і контингент мешканців. Останній фактор, як не дивно, найбільш значущий.
Якщо товариство хоче створити один-єдиний власник - нічого гідного з цього не вийде. Не забувайте, у вас буде стільки контролерів, скільки квартир в будинку. Без підтримки активних сусідів голові не обійтися.
З іншого боку, буває і так: збирається група власників квартир - а лідера, людину, якій більшість власників довіряє, на жаль, немає. Теж нічого не вийде. Ще приклад: в будинку більше третини мешканців - злісні неплатники. Про який ТСЖ в такому випадку мова?
Що стосується мінімального штату і розміру оплати праці - закон обмежень не встановлює. Вони залежать від набору послуг і платоспроможності мешканців. У місті є ТСЖ з двома штатними співробітниками: голова і його заступник. Такі товариства наймають для обслуговування будинку керуючу компанію. Є ТСЖ, де трудяться кілька десятків штатних співробітників.
Те ж можна сказати і про зарплати: де платять єдиному голові дві-три тисячі рублів на місяць, а де витрачають на зарплату персоналу і пару мільйонів рублів.
Е. Г. Гордєєва: В нашому ТСЖ збирається з будинку в рік 2,5 мільйона рублів, а на зарплату співробітників витрачається 2,2 мільйона. Чи правомірно це?
- Якщо члени ТСЖ або члени правління (як записано в статуті) за це проголосували, то правомірно. Закон обмежень не дає.
- А на який термін обирається голова?
- Дивіться статут свого ТСЖ. У ньому термін може бути визначений. Якщо там строк не зазначений, то на два роки. Порядок виборів теж визначає статут. Може на загальних зборах вибиратися правління, а вже воно зі свого складу вибере голови, а може і загальні збори вибирати главу ТСЖ.
Головний закон - статут
Г. Л. Тонеева: Я член правління ТСЖ. При організації товариства ми прописали в статуті, що платити за житлово-комунальні послуги в нашому домі зобов'язані не прописані, а реально проживають громадяни. Як і в будь-якому будинку, у нас є боржники. Працюємо з ними, подаємо в суд. І тут на одному з процесів суддя заявила, що вона при ухваленні рішення керується законами, обов'язковими для всіх. А наші постанови їй до лампочки. А Житловий кодекс говорить, що рішення членів ТСЖ - закон для ТСЖ. Де правда? Як нам бути?
- Якщо положення статуту вашого ТСЖ не суперечать чинному законодавству, а в вашому випадку суперечностей я не бачу, то для мешканців вашого будинку головний закон - статут ТСЖ. Заперечуйте таке рішення суду у вищій інстанції.
В. А. Кондратьєва: У будинку на вул. Запаріна, 155 створили ТСЖ. У нас взимку було погане опалення. Зверталася до голови неодноразово - він нічого не вирішує. Зверталася і по іншим комунальним питань - теж не вирішуються. Куди тепер скаржитися?
- Звертатися слід в житлову інспекцію. Цей орган наділений необхідними повноваженнями. Якщо на вашу думку порушуються ваші права на комфортне проживання - можна скаржитися в прокуратуру.
- І ще питання, мені принесли бланк заяви про вступ до ТСЖ. А навіщо мені це? Я і без того власник квартири і частини будинку, регулярно плачу за квитанціями і маю право голосу. Що мені дасть членство в ТСЖ?
- Якщо в будинку створено ТСЖ, Житловий кодекс відвів велике коло питань, які мають право вирішувати виключно члени ТСЖ. Є й перелік питань, за якими необхідно вирішення всіх власників будинку.
Наприклад, за ремонтні роботи та реконструкцію будинку повинні проголосувати власники. Причому необхідно набрати голоси власників двох третин площі будинку.
А якщо питання стосуються виборів правління, голови, прийом звітів, затвердження кошторису, встановлення оплати - це компетенція виключно членів ТСЖ. Причому за прийняття рішення достатньо набрати 50% плюс один голос.
Може і власник виступити з ініціативою провести загальні збори, але якщо в будинку створено ТСЖ, а він не його член, доведеться звертатися до правління. А там вже як воно вирішить. У підсумку, якщо ви хочете брати участь у вирішенні фінансових і організаційних питань - вступайте в ТСЖ. Не хочете - не вступайте, але вам тоді доведеться виконувати рішення товариства.
Як змусити голову
Члени ТСЖ провели слідом відкрите загальні збори, однак правління повністю проігнорувало і не виконало рішення відкритого очного загальних зборів. Як бути?
- Насправді у ініціаторів загальних зборів повинні бути докази того, що процедура проведення заходу дотримана. Доказом оповіщення може бути реєстр відправлених рекомендованих листів з повідомленням або всі підписи в реєстрі повідомлень про проведення зборів. Якщо доказів немає, рішення цих зборів не має законної сили. Його можна легко оскаржити.
Кого запрошувати на загальні збори: всіх власників або тільки членів ТСЖ - це залежить від характеру питань, висунутих на порядок денний. Ремонт і реконструкція будинку - скликаються власники. Організаційні та фінансові питання ТСЖ - збираються члени ТСЖ.
Виступити з ініціативою проведення загальних зборів - будь то в очній або заочній формі - може будь-який член ТСЖ. Головне - точно дотримати процедуру оповіщення та підрахунку голосів. Вони чітко прописані в Житловому кодексі.
Якщо голова ігнорує законно оформлене рішення власників - викликайте міліцію. До речі, там, де дільничні працюють добре, вони допомагають гасити конфлікти в ТСЖ і захищати законні права власників житла. Зокрема, допомагають переобраному голові спокійно покинути свій пост.
- Голови, яка не виконує статут, вам ніхто не заважає переобрати. І зовсім не потрібно чекати, коли закінчиться термін його повноважень. З ініціативи будь-якого члена ТСЖ можна зібрати позачергові загальні збори. Тільки напередодні не забудьте зазирнути до статуту ТСЖ і до Житлового кодексу.
У статуті ви знайдете порядок виборів голови - кого з членів правління, або з членів ТСЖ. Вам стане ясно, кого переобирати, міняти склад правління або одного голови. А в Житловому кодексі прописана процедура оповіщення, проведення зборів і підрахунку голосів.
Договір - керівництво до дії
Правда, якщо цей пункт порушує права власників житла на свободу вибору способу управління, в цьому випадку варто спочатку оскаржити в суді правомірність такого договору. Якщо суд ваші вимоги задовольнить, тільки після цього його можна буде розірвати, щоб виконувати всі букви закону. Тільки після розірвання або закінчення терміну дії договору з'явиться можливість прийняти на управління будинок в руки товариства.
Як боротися з боржниками
Л.С. Франчук: У нас в ТСЖ пільговики не платять за квартиру. Зараз виставляються рахунки - 100%, компенсація ледь покриває 40% витрат, люди її пропивають. Чи не можна пільги прямо перераховувати ТСЖ?
Н. Н. Старостіна: Інваліди в ТСЖ повинні платити 100%, а у ветеранів - пільги. Якщо ти і ветеран, і інвалід, люди користуються подвійний пільгою, то однією, то іншою. І така катавасія, як мені відомо, тільки в ТСЖ. Чи можна повернутися в муніципальне домоуправління? Кажуть, там з пільговиками порядки більше.
Як боротися з боржниками? Розбиратися з кожним індивідуально. З кого достатньо взяти гарантійний лист, в якому власник сам вкаже термін погашення боргу і суми, які зобов'яже вносити. Кого досить викликати на засідання правління ТСЖ, на загальні збори членів ТСЖ. А на кого і слід подати в суд. Так, при подачі позовної заяви доведеться заплатити держмито. Але якщо вина відповідача буде доведена, то йому доведеться, крім боргу, відшкодувати позивачеві ще й цю суму.
І. М. Кашевський: У нас в «Робочому містечку» ТСЖ створював Дальспецстрой, головою була людина зі сторони, не власник. Чи може не власник бути головою? І друге питання. Колишнє правління, за даними ревізійної комісії, перевитрачених на зарплату 800 тисяч рублів. Ці люди зникли з очей. Вибрали нових. Тепер понад квартплати нараховують за прибирання снігу. Ще кажуть, що будуть додатково брати за прибирання сміття. Чи законно це?
- Чи законно те, що прописано у вас в статуті. Якщо статут дає право правлінню в разі непередбачених витрат, наприклад, на ліквідацію наслідків стихійного лиха (до нього можна віднести небувалий снігопад), вносити в квитанції додаткові суми, значить, вони чинять правильно. Якщо статут без голосування загальних зборів не дає такого права правлінню - значить, неправильно.
У будь-якому випадку ви можете написати заяву в правління з відмовою сплачувати додаткові суми до тих пір, поки вам не доведуть законність стягуються зборів. Нехай правління доведе, що ви цю суму повинні.
ЖБК і ТСЖ - брати, але не близнюки
- У Житловому кодексі є цілий розділ, присвячений житлово-будівельним кооперативам. «Правила гри» трохи відрізняються від тих, що передбачені для ТСЖ. Для початку потрібно вивчити статут вашого кооперативу. Якщо в ньому прописано, що право встановлювати тарифи покладено на правління, то гроші з вас стягують законно. На практиці таке буває рідко. Як правило, таке право статутом надається загальним зборам членів ЖБК.
В принципі, ви можете написати заяву в правління ЖБК, повідомити їх письмово і платити за старими розцінками. Нехай вони вам доводять, що виставляють вам новий рахунок законно.
- А як прибрати голови ЖБК?
- З ініціативи будь-якого члена збирайте позачергові збори і переобирався. Його присутність на цих зборах не обов'язково. Головне, дотримати процедуру оповіщення, проведення зборів і підрахунку голосів. І ще: в статуті ЖБК може бути не передбачена заочна форма проведення загальних зборів. Якщо у вашому статуті заочна форма не прописана - збирайтеся очно.
- А ще нас умовляють змінити ЖБК на ТСЖ. Мовляв, кооператив був при будівництві, а зараз він вже не може управляти будинком.
- Така форма управління будинком, як ЖБК, в чинному Житловому кодексі пре-дусмотрена. Ніхто не має права вас змусити її міняти або перереєструвати.
