Шукаємо розумний компроміс між власними і позиковими грошима
Статистика не бреше: більше 90% росіян не можуть дозволити собі іпотеку. Принаймні, такі результати дають соціологічні опитування. Проте, де-факто це не зовсім так. По-перше, це залежить від настрою респондентів. Не секрет, що багато хто з нас фаталісти: не вірять державі і банкам. По-друге, житло мрії кожен уявляє собі по-різному. Троячку на Кольоровому бульварі може подужати навіть в кредит, напевно, лише 0,001% москвичів. Чи можна вирішити своє квартирне питання, не вдаючись до послуг кредиторів?
fb vk tw gp ok ml wp
Житло мрії кожен уявляє собі по-різному. Фото: Житло мрії кожен уявляє собі по-різному.
Так вже вийшло, що куди б я не прийшов, скрізь мене запитують про те, як вирішити житлове питання. Ось і черговий день народження у друзів перетворився в міні-консультацію по іпотечній темі.
Як з'ясувалося, знайомий працює директором одного з магазинів великої торговельної мережі. Дружина теж працює на хорошій посаді. По всій видимості, хлопці непогано отримують. При цьому туляться в двійці на околиці Москви разом з батьками і сім'єю брата: «Чекаємо, поки ціна на квартиру виросте - тоді і розміняти її».
- А що вам заважає іпотеку взяти? - задав я стандартне запитання. - При вашому сукупному доході вам будь-який банк без проблем кредит дасть. А потім, коли квартиру продасте, достроково погасите позику.
- Не, ти що. Я ніколи в житті іпотеку не візьму. Краще сам зберу, - видав стандартний стереотип мій новий знайомий. А далі за списком: «кабала», «банк відбере квартиру», «відсотки захмарні» і так далі. Переконувати, чесно кажучи, було марно. Хоча аргументів у мене повнісінько. Але про все по порядку.
СПОЧАТКУ ПРОДАТИ - ПОТІМ КУПИТИ
- Найпростіший спосіб купити квартиру - якщо ви продаєте якийсь інший актив, - говорить Сергій Акулов, незалежний фінансовий радник. - Наприклад, у мене знайомі дві одинички продали, а замість них купили двушку в хорошому районі. Залишок за допомогою власних невеликих накопичень закрили. Це стандартна ситуація. Формально вони купили квартиру за готівку. Але все-таки вони на неї не накопичили.
Тут питання пріоритетів. Якщо власна квартира вам принесе набагато вищий дохід (не треба буде витрачатися на знімання житла або тулитися в некомфортних умовах), тоді немає сенсу тримати непотрібне майно без діла. Краще продати його і купити те, що вам дійсно необхідно.
Накопичили за П'ЯТЬ РОКІВ
Проте далеко не у всіх потенційних покупців житла є що продати. Тоді доведеться розраховувати тільки на себе. І багато хто до цих пір вважають, що кращий спосіб - це накопичити всю суму самостійно. Мовляв, так надійніше. В ті часи, коли іпотеки в Росії не існувало, квартири і правда купували за свої власні гроші. Копили багато років, а потім несли сумку готівки продавцю. Хтось ці гроші потім втрачав, тому що попадався на вудку шахраям, які влаштовували «подвійні продажу» або збирали гроші з покупців на рівні котловану, а потім кидали будівництво і ховалися.
- Іпотека - це кріпосне право XXI століття, - пише користувач «Заповзятий» на одному з тематичних форумів, обґрунтовуючи свою думку лише тим, що ставки у нас захмарні, на відміну від тих же Штатів.
В принципі навіть математично у тих, хто хоче накопичити на квартиру самостійно, навряд чи щось вийде. Нерухомість, як правило, зростає в ціні швидше інфляції. Так що ви майже завжди будете відставати. А накопичити зможете тільки в тому випадку, якщо станете набагато більше отримувати або відкладати. Плюс до всього потрібна серйозна фінансова дисципліна. Одна справа - коли банк вимагає вносити щомісяця фіксований внесок. Тут вже нікуди не дінешся. А якщо це треба робити самостійно, не кожен буде настільки сумлінним. Гроші завжди будуть потрібні на щось інше: відпустка, ремонт, новий холодильник, шубу дружині.
ВІДСОТКИ ВИЩЕ, НІЖ В АМЕРИЦІ
Ми часто любимо нарікати на те, що в Європі та Америці ставки по іпотеці сміховинні - мало не нульові. Ось люди там спокійно нерухомість і купують в кредит. А у нас-де з такими ставками за 10 - 15 років віддаси 2 - 3 вартості квартири. Загалом, обдере банк як липку, а в разі проблем ще й без житла залишить.
Звичайно, ці страхи мають під собою раціональну грунт. Та й відсотки по іпотеці у нас дійсно досить високі. Але вибір тут треба робити раціональний: потрібна квартира - треба шукати можливість вирішувати це питання, а не сподіватися на те, що десь хтось краще живе.
- У нас на ринку нерухомості міхур, - упевнений один з моїх знайомих, який не хоче платити за квартиру нечувані гроші.
До слова, говорить він це вже років 7, але за цей час так і не наважився купити квартиру в кредит. Та й накопичити на неї так і не зумів, бо міхур ніяк не хоче лопатися або хоча б здуватися.
Неважко підрахувати, що в Росії середньостатистичне житло має коштувати 1,5 млн. Рублів. У Москві - 3 млн. Рублів. Зрозуміло, що за ці гроші навіть в регіонах (і вже тим більше в столиці) складно купити щось комфортне і просторе.
Але, за словами експерта, це ще не означає, що на російському ринку нерухомості міхур. Тому що грають роль і інші фактори. По-перше, високий попит (особливо в великих містах). І частина населення отримує досить високі доходи. По-друге, невеликий обсяг пропозиції. По-третє, транспортні проблеми у вигляді пробок. Через них вартість сильно виростає, чим ближче до центру міста знаходиться квартира. І по-четверте, висока собівартість: дорого коштують виділяються ділянки землі, проведення комунікацій, будматеріали.
Звичайно, це не означає, що ціни на нерухомість в нашій країні справедливі. Швидше це говорить лише про те, що поки більше число факторів працює на те, що житло в Росії буде залишатися дорогим. А значить, чекати різкого падіння цін немає сенсу.
РИЗИКИ НЕ У ВАС, А У БАНКУ
Насправді в Росії чомусь неправильно сприймають іпотеку. Є гарна приказка. Якщо ви повинні комусь невелику суму грошей, то це проблема позичальника. А якщо ви отримали у борг велику суму грошей, то це проблеми кредитора. Тобто у випадку з іпотекою ви нічим не ризикуєте. Це банк позичив вам пару мільйонів. А ви заплатили лише невеликий початковий внесок і живете у власній квартирі.
Звичайно, є ризик, що в майбутньому ви не зможете розплатитися по кредиту. Але в цьому випадку ви нічого не втрачаєте. Якщо у вас є заначка, а ви не допустили прострочення, то просто продаєте квартиру за ринковою вартістю. Віддаєте відсутню тіло боргу банку і повертаєтеся у вихідну точку. А в більшості випадків ще й пристойна сума залишиться.
- Під час кризи мені довелося продати квартиру, тому що зарплата впала, а щомісячні платежі збільшилися через зростання курсу долара, - розповіла мені одна зі знайомих. - До цього я майже три роки виплачувала іпотеку. До кризи квартира в ціні підросла вдвічі - з 125 тисяч до 250 тисяч доларів. Продати квартиру вдалося за меншою вартістю. Але в будь-якому випадку я залишилася в плюсі. Просто переїхала на орендоване житло і через деякий час купила собі невелику квартиру в Підмосков'ї.
Звичайно, продаж квартири з обтяженням (а під час іпотеки вона знаходиться в заставі у банку) - більш тривалий процес. І, як правило, закладені квартири продаються з невеликим дисконтом. Але нічого складного в цьому немає. Тим більше, якщо ви будете реалізовувати самий «ходовий товар» - тобто однокімнатну квартиру.
Якщо ви заздалегідь попередили банк, що збираєтеся продати квартиру, то ніяких проблем не повинно виникнути. Причини такого рішення адже можуть бути різні: переїзд в інше місто, збільшення житлоплощі, розлучення подружжя та інші. Про те, що у вас погіршився фінансовий стан, банк можна взагалі не повідомляти. Головне - не допускати прострочень по виплатах. Інакше банкіри не будуть до вас настільки ж лояльні.
Так що ризиків у іпотечних позичальників небагато. Плюс до всього іпотека знімає ризики обману. Адже купується вами квартира знаходитиметься в заставі у банку, тому її ретельно перевірять юристи кредитної організації.
Звичайно, суперечка ипотечников з накопичувачами - це свого роду холівар (це нині модне слово означає «священну війну» - з англ. «Holy War»). Приблизно як фотографи сперечаються про те, що краще - Canon або Nikon. Тому власне рішення квартирного питання ефективніше приймати, прислухаючись до аргументів обох сторін.
- Якщо сім'я в Москві навіть 50 тисяч рублів на місяць буде перераховувати на депозит (це в середньому половина доходу столичного осередку суспільства), то двушку в Підмосков'ї вона зможе купити через 5 - 7 років, - каже Сергій Акулов. - За цей час у них накопичиться 4 - 5 млн. Рублів (з урахуванням відсотків за вкладом). Але мрія здійсниться лише за умови, що ринок стоїть на місці або зростає незначно. Гарантувати таку ситуацію ніхто не може.
Як радить експерт, якщо ви боїтеся брати іпотеку, то в будь-якому випадку варто почати з накопичення. Скрупульозно щомісяця відкладати надлишки коштів на депозит під 10% річних (середні ставки зараз). Але при цьому тримати руку на пульсі. Якщо ціни раптом почнуть різко зростати, то краще внести заощадження в якості початкового внеску і взяти іпотеку. Так буде вигідніше.
- Упиратися, на мій погляд, немає сенсу, - каже Сергій Акулов. - Оптимальний варіант - накопичити 50% вартості бажаної квартири і взяти іпотеку. В цьому випадку ставка у вас буде нижче, банк охочіше дасть вам квартиру. Але при цьому краще зробити так, щоб щомісячні платежі займали в ваших витратах не більш ніж 30%. Тоді ви зможете ще додаткові гроші відкладати на депозит і тим самим сформувати подушку безпеки. І по можливості гасити кредит достроково.