- Підкажіть, будь ласка, чи можна продати квартиру за генеральним дорученням на себе? Тобто ситуація наступна: мій брат поїхав до Австралії і не збирається повертатися. На свою частку в квартирі він зробив на мене генеральну довіреність, так як інших варіантів оперативно щось зробити у нас не було. Ми з братом вирішили, що він продасть мені свою частку, однак у нього немає можливості приїхати. Чи є інші варіанти покупки частки у нього на відстані? Консульство не варіант, так як він поки там нелегально.
Відповідає провідний юрисконсульт Est-a-Tet Юлія Димова:
Вчиняти дії щодо себе за дорученням не можна. В даному випадку можна за дорученням оформити квартиру на дружину, матір чи іншого родича, і вже потім переоформити на себе. Однак є один нюанс переоформлення нерухомості на дружину можливо тільки при наявності шлюбного договору. Якщо його немає, то в силу вступає режим спільного шлюбного власності, а то це фактично означає теж продаж на користь себе.
Відповідає керуючий партнер PR-агентства «Схід-Захід» Олександр Ткаченко:
Питання генеральної довіреності сам по собі дуже слизький. Маючи на руках саме цей документ, шахраї дуже часто прокручують схеми з нерухомістю. І, як правило, угоди, проведені за допомогою таких довіреностей, оскаржуються в суді. Але якщо говорити про конкретний випадок, то на це питання дуже чітко відповідає ГК РФ ст. 182, п. 3: «Представник не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто, а також по відношенню до іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків, передбачених законом». Тобто немає, людина не може продати квартиру за генеральним дорученням сам собі або іншій людині, представником якого він також є. Закон дозволяє таку процедуру тільки комерційній структурі, яка за послуги по цій угоді сплатить податок. Для вирішення Вашої проблеми я б рекомендував Вам знайти хорошого адвоката і оформити право власності через суд.
Відповідає адвокат по нерухомості в Москві Інна Бєлякова:
Відповідно до ч. 3. ст. 182 Цивільного кодексу РФ, представник не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто, а також по відношенню до іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків, передбачених законом. Оскільки Ваш випадок законом як виняток з наведеного правила не передбачений, Ви не можете, діючи за дорученням від Вашого брата, продати належну йому частку в праві власності на квартиру ні собі особисто, ні іншим подаються Вами особам.
Що стосується можливих варіантів розвитку подій, то Вашому брату можна було б видати довіреність на іншу людину, який би продав Вам належну йому частку в праві власності. Але, наскільки я розумію, залишаючись в Австралії, у нього немає можливості ні відвідати консульство РФ, ні проставити апостиль, що є необхідною умовою для прийняття російськими уповноваженими органами документів, виданих в інших державах. Таким чином, покупка Вами частки у Вашого брата на відстані вкрай скрутна, тому що будь-який вираз їм волі на продаж квартири повинна бути засвідчена уповноваженим органом держави перебування (тим же нотаріусом) та легалізовано за допомогою консульської легалізації, або апостиля.
В даному випадку я бачу тільки один спосіб. Ви за дорученням продаєте належить Вашому брату частку в праві власності третій особі, а вже він продає цю частку Вам. В такому випадку закон порушений не буде і Ви спокійно зможете зробити всі необхідні дії, включаючи подачу документів на державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно, без чого, власне, перехід права власності відбутися не може. Правда, необхідно відзначити, що це третя особа має бути ну дуже довіреною особою, тому що нічого не завадить йому після переходу до нього права власності на частку, раніше належить Вашому брату, просто відмовитися передавати цю частку Вам. В такому випадку Ви вже нічого зробити не зможете.
Відповідає юрисконсульт ТОВ «Центр правового обслуговування» Седа Топлакалцян:
Операцію з відчуження частки на квартиру в Вашу користь за генеральним дорученням здійснити не можна, так як, відповідно до Цивільного кодексу РФ, представник по довіреності не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто.
У Вашому випадку необхідно дотримуватися наступного алгоритму дій для придбання частки на квартиру у власність:
2. Легалізація довіреності австралійським нотаріусом (проставлення апостиля), переклад довіреності на російську мову з нотаріальним посвідченням перекладу на території Російської Федерації. Отримання нотаріального згоди подружжя Вашого брата на відчуження частки в квартирі, якщо Ваш брат перебуває у шлюбі і у випадку, якщо частка на квартиру купувалася в період шлюбу на спільні кошти подружжя. У разі, якщо частка перейшла у власність брата в порядку спадкування чи приватизації, згода подружжя не потрібно.
3. Підписання третьою особою за дорученням від імені Вашого брата договору з відчуження частки на квартиру в Вашу користь. Необхідно враховувати, що договір дарування частки підлягає нотаріальному посвідченню (п. 1 статті 160 ЦК України, п. 1 статті 24 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). За удостовреніе договору дарування частки нотаріус стягує нотаріальний тариф 0,5% від суми договору (кадастрової вартості частки на квартиру), але не менше 300 рублів і не більше 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
4. Подача комплекту документів на державну реєстрацію переходу права власності та отримання виписки з ЕГРП після державної реєстрації (подача документів на державну реєстрацію може бути за окрему плату здійснена нотаріусом).
Текст підготувала Марія Гурєєва