На підставі проекту перепланування збираюся виконати роботи по його реалізації. Проектом передбачена розбирання деяких несучих (міжкімнатних) перегородок в приміщенні, об'єднання ванної кімнати з туалетом, заміна плитки, ряд робіт з перенесення інженерного обладнання, пристрою сантехнічних приладів, пристосувань для установки побутових приладів. Загалом, планується виробляти як перебудову, так і перепланування житлового приміщення в багатоквартирному будинку. Чи потрібна допуск СРО на виконання зазначених робіт? Або їх може призвести будь-яка будівельна фірма або я сам?
Виконання робіт, включених до Переліку на об'єктах капітального будівництва в процесі капітального ремонту будівлі, споруди, його реконструкції або будівництва, без відповідних допусків СРО не припустимо.
- перенос і розбирання перегородок,
- розукрупнення або укрупнення багатокімнатних квартир,
- перенос і пристрій дверних прорізів,
- пристрій додаткових кухонь і санвузлів,
- ліквідацію темних кухонь і входів в кухні через квартири або житлові приміщення,
- розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень,
- пристрій або переобладнання існуючих тамбурів.
Згідно того ж пункту Правил, затверджених постановою Держбуду РФ, переобладнання житлових приміщень може полягати в наступному:
- перенесення нагрівальних сантехнічних і газових приладів,
- установка побутових електроплит замість газових;
- прокладка нових або заміна існуючих підвідних і відвідних трубопроводів, електричних мереж і пристроїв для установки душових кабін, "джакузі", пральних машин підвищеної потужності та інших сантехнічних та побутових приладів нового покоління.
- пристрій знову і переобладнання існуючих туалетів, ванних кімнат.
Перепланування та містобудівне законодавство
За загальним правилом на роботи всередині житлового приміщення, що знаходиться в багатоквартирному житловому будинку, не потрібні допуски СРО, оскільки до Переліку видів робіт, затверджений Наказом Мінрегіону № 624 в загальному, не включені роботи, пов'язані з так званої «внутрянка», тобто ті, які виконуються всередині житлового приміщення і не пов'язані з реконструкцією будівлі.
Більш того, містобудівне законодавство регулює відносини, пов'язані з будівництвом, реконструкцією та капітальним ремонтом об'єктів капітального будівництва, а не питання перепланування і перебудови приміщень (в ч. 2 ст. 52 Містобудівного кодексу РФ згадуються лише роботи по «будівництву, реконструкції, капітального ремонту» , тоді як переобладнання приміщення не є його будівництвом, капітальним ремонтом та далеко не завжди пов'язане з реконструкцією).
Нагадаємо, що під реконструкцією розуміють зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, обсягу), тоді як квартира, будучи об'єктом нерухомості, не є об'єктом капітального будівництва. Тому зміна деяких параметрів житлового приміщення в частині збільшення або зменшення висоти, площі і об'єму житлового приміщення не свідчить про те, що проведена реконструкція об'єкта.
У зв'язку з цим, вважаємо, що в разі необхідності виконання робіт, не пов'язаних з реконструкцією або капітальним ремонтом об'єкта - будівлі, в тому числі по переобладнанню (переплануванню і перебудови) отримувати допуски СРО для цього не потрібно. Такі роботи можуть бути виконані (відповідно до проекту перебудови й перепланування) особою (особами) і без спеціальних дозволів.
Разом з тим, слід мати на увазі наступне.
З арбітражної практики випливає, що суди нерідко приходять до висновків про те, що вирішуючи питання про необхідність допуску СРО на види робіт до уваги слід приймати не тільки вид ремонту, але і реальний характер робіт (про що вже писалося в статті Чи потрібен допуск СРО на проектування перепланування?)
До Переліку внесені види робіт і групи видів робіт, що вимагають наявності свідоцтва СРО на роботи, які, може бути, необхідно буде виконати в рамках перепланування (переобладнання) житлового приміщення:
- Монтаж, посилення і демонтаж конструктивних елементів та огороджуючих конструкцій будівель і споруд (п. 10.1 Переліку робіт; наприклад, допуск СРО може знадобитися при маніпуляціях з балконом - роботи по посиленню міцності балконної плити, його склінню, покрівлі, не кажучи вже про монтаж або демонтаж балкона. Монтаж і демонтаж балкона, втім, відноситься вже до реконструкції будівлі).
- Гідроізоляція будівельних конструкцій (п. 12.9 Переліку робіт; наприклад, допуск СРО може знадобитися при розширенні санвузла (ванної кімнати) за рахунок площі коридору. В цьому випадку, необхідно провести гідроізоляцію приєднаної до ванної кімнати частина підлоги).
Таким чином, на нашу думку, для виконання робіт з перепланування і перебудови житлового приміщення відповідно до проекту, особі, яка здійснює такі роботи немає необхідності мати допуск СРО до відповідних видів робіт, однак, з огляду на реальний характер робіт (наприклад, частковий демонтаж несучих конструкцій) , уповноважений орган влади може запитати у вас «чи є допуск на роботи»?