Чи треба розуміти закон буквально
Всім відомо, що приймають закони одні органи, а застосовують зовсім інші. Буває і так: те, що гладко виглядає на папері, на практиці викликає або нерозуміння, або перетворюється в свою протилежність. З одного боку, це можна віднести до недосконалості нашого законодавства, з іншого боку, до подібної плутанини "прикладають руку" і наші правозастосовні органи.
Розглянемо одну ситуацію.
Відповідно до статті 131 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції.
Той, хто стикався з реєстрацією прав на нерухомість, знає, скільки часу і нервів витрачається на оформлення документів в Реєстраційній палаті. За загальним правилом заяви про державну реєстрацію подають усі сторони договору. Виняток з цього правила передбачено в статті 16 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": в разі, якщо права виникли на підставі договорів (угод), які не потребують обов'язкового нотаріального посвідчення, але нотаріально засвідчених за бажанням сторони, заяву про державну реєстрацію права подає одна зі сторін договору або угоди.
Здавалося б все просто і зрозуміло. Чинне законодавство передбачає обов'язкове нотаріальне посвідчення лише для договорів ренти та договорів застави нерухомого майна. Тобто для того, щоб зареєструвати договір купівлі-продажу, скажімо, земельної ділянки, якщо одна зі сторін договору (представник сторони) не може або не хоче особисто бути присутнім при державній реєстрації можливо наступне: сторони нотаріально засвідчують договір купівлі-продажу і з заявою про державної реєстрації звертається одна зі сторін договору.
Це теоретично. На практиці ж якщо одна зі сторін такого нотаріального договору звернеться із заявою до Установи юстиції "Реєстраційна палата Удмуртської Республіки щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним", слідуючи букві закону, її чекає відмова. На думку фахівців Реєстраційної палати явка всіх сторін договору є обов'язковою в будь-якому випадку.
Парадоксальність ситуації полягає в тому, що письмової відмови в державній реєстрації отримати не можна, так як документи ще не прийняті, а документи не приймають, оскільки відсутня одна зі сторін договору.
На питання про причини відмови в державній реєстрації було дано дивовижний відповідь (на словах): "Так, дійсно, в законі написано так, але не треба розуміти закон буквально (?!)". Офіційно причина відмови звучала інакше: "для державної реєстрації угоди купівлі-продажу земельної ділянки необхідні заяви обох сторін договору, а для державної реєстрації права власності на земельну ділянку, в разі нотаріального посвідчення договору, досить заяви однієї із сторін". Вам зрозуміло? - мені нема.
І все ж дві сторони або одна? Звернемося до закону.
Цивільним кодексом РФ передбачається державна реєстрація прав на нерухоме майно двох видів:
по-перше, відповідно до згаданої вище статті 131 реєстрація безпосередньо прав на нерухоме майно (права власності, господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування та ін.). Грубо кажучи, облік власників (власників) об'єктів нерухомості;
по-друге, відповідно до статті 164 реєстрація договорів (угод) з землею та іншим нерухомим майном у випадках, передбачених законом. При цьому договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації.
У першому випадку проведена державна реєстрація засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав, у другому - за допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі.
Таким чином, позиція Реєстраційної палати Удмуртської Республіки з приводу реєстрації права на земельну ділянку в даному конкретному випадку виглядає наступним чином: необхідно зареєструвати 1) договір купівлі-продажу земельної ділянки, 2) перехід права власності на нього. У заяві про державну реєстрацію повинна міститися прохання про реєстрацію як договору купівлі-продажу, так і переходу права власності на нього. Дослівно по тексту згаданої вище статті 16 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" одна зі сторін нотаріального договору подає заяву про державну реєстрацію права, про "односторонньої" реєстрації переходу права власності не йдеться, отже, в прийомі документів - відмовити.
Отже, вимога Реєстраційної палати Удмуртської Республіки про державну реєстрацію крім переходу права власності на земельну ділянку ще й договору купівлі-продажу не грунтується на законі.
Звичайно, нічого страшного немає в тому, що Реєстраційна палата створює собі додаткову роботу: реєструє одне, інше. Пересічних громадян начебто це не стосується. Але тільки на перший погляд: за кожне реєстраційне дію Реєстраційної палатою стягується окрема плата.
Звинувачувати Реєстраційну палату в умисному стягнення зайвої плати не доводиться, швидше за все така ситуація виникла з чиєї-небудь помилку. Виправити помилку по витікання тепер уже тривалого часу боязно: зайво сплачену реєстраційну доведеться повертати, зайвий клопіт. Простіше закрити очі на закон.